文/李美青
“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析
文/李美青
摘要：在我国经济高速发展的今天。营改增对房地产事业也产生了一定的影响。首先在财务制度上，其已经发生了相应的变化。而且营改增制度的执行也对房地产的发展具有一定的促进作用。本文主要针对营改增对房地产企业的影响进行分析。
关键词：营改增；房地产；影响；分析
在对房地产事业进行发展的过程中，营改增对房地产的影响也在持续增大。其不仅能够让房地产的财务制度更加科学合理。而且还能让去库存的基础营销模式得到改观。在房地产的整体经济调控中，其依旧面临着很多的风险。所以，对其进行综合性的宏观调控十分重要。而营改增制度的执行能够有效地提升房地产事业对风险的有效调控。
一、“营改增”的必要性
（一）避免重复征税
随着我国经济的快速发展，人们的生活水平也得到了很大的提高。人们对住房的需求量也大大增加，这个时候，房地产行业也得到了极大的发展。一般来说，房地产行业按“销售不动”税目，以5%的税率依销售额缴纳营业税。经过对其进行一定的分析，我们可以知道，房地产在进行货物和劳务的购入时，都会缴纳一定的增值税，并且，这些所产生的增值税，基本上都是由房地产企业来进行负担。再从更深一层面来看，在我国的房地产的市场中，资金的流转量比较大，那幺在当前我国征税的制度下，就会出现很严重的重复征税的问题。而在实行了“营改增”的方式之后，我国的房地产行业解决了重复征税的问题，同时也符合国家结构性减税的税改方向。
（二）促进产业升级
在房地产开发产业中，房地产重复征税的现象十分严重，从而导致房地产行业一直处于中下游的一个状态，对于企业的发展也有一定的影响，经过一定的调查和分析，主要有以下两个方面的原因：（1）房地产开发产业链长。（2）产品流转的次数太多。
（三）规范市场行为
从目前的市场状况来看，营改增的推进，将会促进经济市场的规范化。一般来说，房地产行业中，是比较零散、复杂的，这些对于房地产行业的发展是十分不利的，例如：一些不规范的供应商，会因为一些不准确的信息等，给一些房地产企业带来很大的风险。那幺这个时候，就需要加强对房地产企业的规范化管理。而“营改增”的实行，将会使房地产企业的规范化得到进一步的加强，对整个经济市场都会起到一定的调节作用。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）对房地产企业税负的影响
从之前的分析中，我们可以看到，“营改增”对房地产行业有着非常好的促进作用。但同时，也会对房地产企业造成负税的影响，接下来，我们就来对其进行仔细分析：（1）“营改增”税率。一般在进行“营改增”之后，企业的增值税税率就会在原有的基础上增加一定的百分点，这个时候，就很容易出现税负的情况，由此可见，可以对企业当期可抵扣进项税额提出更高的要求，以加强企业“营改增”之后的平稳性。（2）可抵扣进项税额。对于一个房地产企业来说，最主要的成本就是土地成本，一般情况下，土地成本可以占据整个成本的50%以上。而实行“营改增”之后，房地产企业支出的土地出让金额就的进项税额就会有一定的变化，如果土地成本不能够进行一定的抵扣，那幺企业的税负就会大大增加。（3）过渡期税负。一般来说，房地产开发项目有着环节复杂、开发周期较长的特点。因此房地产企业“营改增”之后，就会对房地产的负税产生一定的影响。由此可见，在这个过渡时期，要制定一定的策略，保持负税的平稳性。
（二）对融资现金流的影响
我们都知道，房地产的业务工作一般都是比较复杂的，而又由于它的特殊性，必须要求企业有着充足的资金流量以及足够的融资能力，才能从最基本上来维持企业的正常运转。在进行“营改增”之后，就会增加之前的一些方面的税额，并加大项目前期对融资以及现金流的需求，并增加一定的成本，从而产生更多的增值税。
（三）对经营管理的影响
房地产企业的经营管理也是比较复杂的，进行“营改增”之后，虽然在进行经营管理的过程中，顺利了很多，但同时也带来了一些负面影响：（1）对财务管理的影响。一般来说，“营改增”会对会计的核算以及预算、经营分析等一些工作产生一些影响。而从实践来看，增值税的会计核算与营业税存在着很大的不同。“营改增”之后，增值税的收入、成本等想用的一些费用，需要进行单独的核算。那幺这个时候，企业的经营管理模式也会发生一定的变化。（2）对采购管理的影响。一般来水，房地产项目的成本比较高，项目进行的周期也比较长，涉及到的生产环节多。那幺在进行成本的管理以及相应成本核算时，需要对各行各业都进行一定的考虑。但是“营改增”之后，在采购物资的过程中，需要对采购的价格和可抵扣进项税进行综合考虑，还应要求供应方提供凭证发票的类别。
三、结语
营改增制度对房地产事业有着十分深远的影响。在进行营改增制度的改革时，可以结合多方面的因素。制定适合企业发展的制度，让营改增制度能够深入人心。这样，在这种持续的改革以及变化中。房地产事业必然能够实现经济上的风险调控，让库存得到最为有效地处理。实现房地产经济利益的最大化。
参考文献：
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作者单位：（山东菏建建筑集团有限公司）
