张迪 程道平

[摘 要] 城市的迅速发展对中国经济产生巨大影响的同时，也成为商品住宅价格上涨的助推器。基于城市发展视角，运用结构方程（SEM）模型，结合国内外学者的研究进展，提出了采用7类潜变量共22个指标来构建商品住宅价格形成机理指标体系，针对影响商品住宅价格的各城市发展因素进行具体分析提出基本假设，经结构方程SEM（PLS）的运算，得出商品住宅价格形成路径运行结果，经分析得出消费能力、人口情况和住宅产出是商品住宅价格的直接影响因素，经济水平、教育医疗、基础设施、住宅投资、消费能力等是商品住宅价格的间接影响因素。为商品住宅市场的政策调控和长期健康稳定发展提供理论借鉴。

[关键词] 城市发展；商品住宅价格；形成机理；结构方程模型

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2019）03-0042-02

一、引言

20世纪90年代以来是中国城市化的快速发展阶段，中国经济从中高收入艰难跨入高收入阶段，步入经济新常态，中国城市化运动也进入快车道。与此同时，作为关乎国计民生的住宅产业，其全国平均销售价格也从2000年的1948元/平方米上升到2017年的7620元/平方米，2018年3月全国商品住宅平均销售价格为8427元/平方米，北上广深成交均价更是高达35301元/平方米。由此可见，作为生活必需品，部分城市商品住宅价格远超居民支付能力，可见城市发展和商品住宅价格有着密不可分的潜在关系。合理的房价是构建宜居城市的一个重要指标[1]，而且也越来越成为调控房产市场的核心目标。因此，准确把握商品住宅价格的长期形成机理，是对其进行科学调控的基础，也是促进商品住宅市场建立稳定房价的长效机制，并促进其长期稳定发展的充分条件。

二、文献综述

在城市发展方面，严盛虎等（2014）[2]在因子分析水平上对2010年不同级别城市的基础设施建设程度建立了综合指标。杨文等（2015）[3]从经济发展、基础设施、社会发展、居民生活和人居环境五个方面筛选并建构了30个指标。在商品住宅价格方面，关海玲（2015）[4]指出经济发展水平通过房地产建设投资来影响房价的波动。傅程远（2013）[5]研究得出城镇化水平的提高是房地产价格上升的基本原因。戴云飞（2017）[6]指出人口规模对普通商品住宅价格的影响最为显着。基于此，从城市发展视角出发，研究商品住宅价格的长期形成机理，以期从根本上探析商品住宅价格形成机理，为商品住宅市场的长期稳定健康发展提供理论借鉴。

三、模型的构建

通过运用结构方程模型，结合国内外学者的研究进展，考虑到指标的可量化和可获得性，提出了采用以下7类潜变量共22个指标来构建商品住宅价格形成机理指标体系（如表1所示），并将商品住宅价格通过商品房销售均价（元/平方米）、住宅销售均价（元/平方米）两个指标来表述。

四、实证分析

（一）数据来源

基于所构建的指标体系，各指标体系中的所有观测变量的数据是从《中国统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》和Wind数据库中收集得来，共31个省份2008-2017年10年间的面板数据。

（二）基本假设

本部分结合前文的文献综述和指标体系，针对影响商品住宅价格的各城市发展因素进行具体分析，提出了基本假设：

H1：经济水平对基础设施有正向作用。

H2：人口状况对经济水平具有正向影响。

H3：人口状况对商品住宅价格有正向影响。

H4：收入与消费能力对商品住宅价格有正向作用。

H5：收入与消费能力对商品住宅投资水平有正向作用。

H6：商品住宅投资对产出水平有正向作用。

H7：商品住宅产出对商品住宅价格有负向作用

H8：基础设施与公共服务对商品住宅投资有正向作用。

（三）信度效度检验

运用SPSS23.0中的reliability analysis对数据量表来进行信度效度检验。从对整个量表的信度分析结果来看，Cronbachα值为0.903；如表2所示，并且各变量Cronbachsα值均达到了较高信度水平。表3、表4分别表明数据具有良好的判别效度和内敛效度。

（四）结果分析

经结构方程SEM（PLS）的运算，商品住宅价格形成路径运行结果如下图所示。

由下图可知，消费能力、人口情况和住宅产出对商品住宅价格主要表现为直接影响，系数分别为0.5、0.4、-0.34。这进一步说明，消费能力比较准确地预示了居民买房的经济能力，商品住宅价格的升高很大程度上是源于城市化导致的人口增加，商品住宅产出代表了住宅的供给水平，商品住宅价格会随着供给的增加而日益下降。但也说明对住宅的需求是以刚性需求为主导的，不存在过多以盈利为目的的投机需求。

经济水平、教育医疗、基础设施、住宅投资、消费能力等对商品住宅价格均表现为间接影响。经济水平对商品住宅价格的影响通过基础设施的完善和教育医疗的提升间接对价格发挥作用，其作用系数分别为0.85和0.79；教育医疗和基础设施建设水平的提高又进一步改善了城市住宅环境，从而造成住宅投资的增加，作用路径为0.63和0.28；住宅投资的增加又直接导致住宅产出的增加（0.92），而住宅产出又是供给的直接反应；经过一系列的传导，最终作用于商品住宅价格。

五、结语

利用SEM模型从城市发展状况角度探索分析了商品住宅价格的形成路径，并从供需方面区分了直接、间接因素，丰富了商品住宅价格的相关研究，对建立商品住宅市场的长效机制奠定了一定的理论基础。但是由于数据的可量化、可获得性等原因，仅从城市发展视角进行了商品住宅价格形成的探索，因此获得的结论在评估全国的商品住宅价格形成机理方面会存在很多局限性，因此对商品住宅价格形成机理的探索还有待于从新的角度进一步深入研究。

[参考文献]

[1]杨晓冬，武永祥.协调发展视角下的商品住宅价格模型研究——以上海市为例1[J].中国软科学，2014（1）：160-170.

[2]严盛虎，李宇，董锁成，等.中国城市市政基础设施水平综合评价[J].城市规划，2014，38（4）：23-27.

[3]杨文，刘永功.中国城市发展质量评价[J].城市问题，2015（2）：2-7.

[4]关海玲.北京市房地产价格波动及其影响因素研究[J].价格理论与实践，2015（12）：74-76.

[5]傅程远.影响我国房地产价格因素的综合分析[J].经济问题，2013（9）：49-52.

[6]戴云飞.合肥市人口因素对普通商品住宅价格影响的研究[D].安徽大学，2017.

[责任编辑：王凤娟]