李海霞

(山西太原 030001)

传统定额计价模式采用指令性计价的模式，无法体现投标单位的施工、技术和管理水平，也难以实现招标人对项目成本的有效控制。工程量清单计价模式采用市场为导向，施工企业自主计价，房地产公司通过市场竞标，择优录取、合理确定中标单位，反映市场的供求关系。

1 制定项目的目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

许多地产公司因项目开发时间紧，并没有事先建立明确的目标成本，总包土建单位合同也是仅有一个平方米指标来做合同总造价，无法作为项目的控制线，更没有对每项工程进行细化指标的拆分、测算，结果导致了无法对工程成本进行后续跟踪，哪些地方超过成本无从反映。

2 应注意的几点问题

1)设计阶段的成本控制。

在成本控制的体系里75%以上的成本是有设计阶段进行控制的。设计的精确度与否，设计的理念如何决定了总的建造成本的75%以上的内容。其余部分在招标阶段，大约可以控制20%，其余的5%也就是能控制在签证索赔结算里面了。对设计成本的控制，有两点设想:a.指标的评审:诸多工程由于时间紧，致总承包工程招标基本在施工图纸出具之前，导致后期的成本控制超标，这是后算账才能发现的问题。如果，前期对设计的方案可以跟进，开始评价，并针对以往的结构结算情况提出指标，这个问题应该可以避免。b.关于图纸深化和设计变更的一些理念转化。以什么样的标准对图纸的深化和设计变更进行评估，合约规划一旦确立，理论不应有调整的空间，当时为了适应客户的需求，服从营销的需要，又需要对方案进行变更，这样产生的费用为设计变更费用。设计变更费用在原规划中进行签证的评估，往往会导致控制难度很大。如果以动态的成本理念来看设计变更的问题，是否应该这样认为:我们追求的成本控制是有标的的，标的物就是原设计的方案和据此方案写定的合约规划。合约规划又是按项目的定位定价规定的，对于2 600元/m2进行限价的经济适用房2 200元/m2的结构成本也许就是属于超标了，但是对于15 000元/m2的来说，这样的成本也许都是很低的。同样类似的产品，增加局部的附属功能，这样的结果应该可以直接导致售价的上涨也许就是18 000元/m2，这样的情况不应仅仅计为是行销的利润增加，而是对应成本的增加。

2)对于施工单位在报送施工方案中存在纠纷隐患需要慎重对待。

施工单位在报送施工方案中一般按有利于其施工，或者有利可图的方案报送，需要我公司工程部高度重视，诸如:施工方案报送中，施工单位提出结构墙，构造柱采用后植筋法连接，我公司批注同意，由此产生植筋费用纠纷;又如:施工单位报送的拆除塔吊方案比合同文件约定的拆除塔吊所使用吊车不同，也会导致合同纠纷;再如:施工单位分段验收会报送先进行通水试验，等等均需要多花费用的，需要我们慎重对待。

3)关于交叉施工引起纠纷的思考。

现很多项目不是常规的先建设楼座，再进行室外园林的建设，而是同步进行，不可避免的造成了交叉施工，工程部各部门均自拟施工进度计划，相互有重叠有干扰的地方很多，结果会造成合约口多支出更多的费用，比如市政施工时，自来水、天然气、雨污水、热力管道施工只能是分段施工，园林绿化回填土时造成的纠纷众多，需要安排好插入时间，避免类似事件发生。

4)工程中的施工临时工程的成本控制。

工程建设中，存在三通一平的场地建设，需要接通临水、临电、临时道路、场地规划等项，这些不在设计范畴之内，但是花销一样很大，需要具有一定的专业知识的人员来完成，要审时度势，做到正临结合是最合理的，若做不到也需要尽量的优化设计，建议设计部人员参与其中。

工程实例:如某地下车库临时照明工程，工程部原规划，每4 m一盏日光灯，配管采用JDG20，配线采用ZRBV-2*2.5，配电箱采用施耐德品牌，完全依照正式工程来配置，完全没有必要，后修改成为BVV-2*2.5护套线直接明敷设，既节省了资金，又达到了目的，还缩短了工期;比如某园林用的水泵需要接入电源，园林部给出的设计是YJV32-4*50电缆，规格所选过大，电缆型号选择错误，可选YJV22即可，所以不专业的人做不专业的事，是会增加造价的。

5)合同存在不完善的地方。

a.总包合同中，和园林交场牵涉到材料二次倒运，合同中未有明细规定，此部分牵涉费用较多，现场把控只能现场见证签证，操作不便，能否对材料、机械、交场工程形象进度节点有一个较为明确的规定。

b.对于一些特殊赶工措施费没有明确规定，比如一期开盘下面几层外架要拆除，在最后拆除外架过程中，下面一步外架要恢复(或搭设挑架)，根据星河湾特点，合同在对一期与其他后期有不同约定。

c.施工现场垃圾清理，现阶段公司要求总包统一清理，但对于分包清理到什么程度，总包清理到什么时节，分摊比例费用没有清晰的界定。

d.合同清单不齐全，有时条文中存在，但在清单中没有，造成施工单位找借口扯皮。

e.总包合同最好要附有明确的精装交场清单，界线要非常清楚。

f.合同中规定材料与设计有时不符，造成验收困难，如外墙保温板、合同约定为B2级，但验收要求B1级(今后要求A级)，施工单位试验报告也要求改动为费用扯皮。合同有时出得太晚，今后可否先把确定的材料、技术参数等技术标先传项目部。

g.总包和分包管理:总包和甲方指定分包验收资料管理等，如B区水电独立分包资料盖章，精装修防水资料、地暖资料等，总包和分包为费用甲方扯皮。

h.保温板防火等级需要做到B1级，施工单位提出，合同要求为B2，招标部答复:B2变为B1，中间发生的检验试验费差价，需要解决。