张 金 珍
(平遥县房地产管理局，山西 平遥 031100)
·房地产开发·
二手房交易现状以及未来分析
张 金 珍
(平遥县房地产管理局，山西 平遥 031100)
分析了目前我国二手房交易的现状，对交易未来进行预测，并提出了加强结构调整、搞好市场调控、调整税收政策等搞活我国二手房交易市场的措施及建议，以期从根本上促进房地产走向繁荣。
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0 引言
我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放以来，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的出现和深入推进而迅速发展壮大起来的。目前，房地产市场逐渐活跃，房地产业已然成为国民经济的支柱产业，对我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
1 二手房交易现状
从总体上来说，目前我国房地产市场中的一手房还是绝对的交易主体，这种现象与发达国家相比正好相反。相关资料表明，经济发达国家在上市交易的住房中，一手房与二手房的比例是1∶3.5，相对来说二手房交易量较多；而我们国家目前的现状是，全国新建商品房和二手房交易的比例平均是7∶1。然而，随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策和税收政策的完善和实施，二手房的房源将会增多，购房者的需求将会持续增长，二手房市场将增加活力，价格会平稳上升。有专家预测，在二、三级市场的联动下，将会逐步形成梯度消费格局。住房消费结构正趋向合理，逐渐形成了住房市场的良性循环。
2011年开始是政府对房地产市场进行宏观经济调控较多的几年，政府从抑制房价和防止房产泡沫的角度出发，加大了房地产市场的调控力度。贷款利率的上调和商品房首付比例的提高，一方面使一些原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或者少贷款，将重新调整自己的置业选择，购买需求从高价格的一手房市场转向了相对低价的二手房市场；另外，部分有“置业升级”意愿的自住型购房者及部分“以租养贷”的投资型业主，为了缓解房贷压力释放手中的房源。二手房供应量的增多促使二手房市场交易量增加。但是随着去年以来国家对于房地产方面将要出台的新的税收及相关政策，以及未来二手房价的走势判断不明确，有许多人选择暂缓购房计划，进而持币静观进入观望调整状态，出现了今年以来交易量有所下滑的态势，给二手房交易市场带来了很多不确定因素。
2 二手房交易的未来预测
二手房市场是否活跃是反映房地产市场是否成熟的重要标志。当前，我国的小康社会住房标准已经确立，即到2020年，住房实现从满足生存需要向舒适型的转变，基本做到“户均一套房，功能配套，设备齐全”的现代化指标。我国的二手房市场在今后几年内会理性发展，对整个房地产市场起到积极的推动作用。
1)二手房房源将继续增加，但市场供不应求格局仍难以改变。
二手房供应量会有增长趋势。一是存量房基数较多，流通市场逐渐活跃。随着我国二级房地产市场的不断出台的政策、金融条件的逐步完善，进入二级市场的房源会逐渐增多。二是宏观调控会带来部分投资、投机房源的释放。近年来，国家出台的打击炒房投机的宏观政策，压缩了炒房者预期的利润空间，导致部分缺少资金的炒房者弃房套现，二手房房源将会增加。
然而，市场供不应求格局不会改善。一方面，国家对税收政策的限制，影响了业主的出售收益，降低了业主出售意愿。另一方面，“以租养房”导致房源不能释放，从而抑制了房源的大幅放量。
2)一些注重品牌、信誉良好、敢于创新的大型中介公司脱颖而出。
在国家加强房地产与金融宏观政策调控的影响下，房地产企业的生存环境较以往有了很大改变，优胜劣汰的时代已经来临。我国各地提高了房产中介公司的准入门槛，对房产中介的管理逐步规范，一些注重品牌、信誉良好的大型中介公司随之出现。其作用在于，一方面，规范的房产市场能避免发生骗逃事件，有利于房产中介的健康发展，另外，规范的房产市场利于有序竞争，避免出现混乱现象；第三，一些注重品牌的中介公司随着不断提高的管理水平，将更加受到交易者的欢迎，其总体市场份额也会越来越大。
3 对搞活我国二手房交易市场的主要措施及建议
房地产一、二、三级市场的协调发展，是以“三二一”为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促进房地产市场走向繁荣。
为此，可通过以下方面搞活二手房交易市场：
1)加强结构调整，搞好市场调控。
目前我国二手房市场交易量占房屋交易量的份额偏低。因此，研究房地产市场，不能只看一手房市场，还应当适时调整一手房市场、二手房市场和租赁市场的比例和结构。大力发展二手房市场和房屋租赁市场，既是不断扩大房地产市场容量的需要，也是促进房屋建筑品质、加快城市现代化的需要。
2)调整税收政策，降低市场门槛。
可以这样说，几乎每一项政策措施的出台都会带来二手房市场的台阶式向上发展，甚至可能是翻倍以上的交易量增长。随着二手房市场的纵深发展，政策因素对二手房市场发展的能量释放已越来越小，经过多次税费下调，二手住房市场已经拥有一个比较轻松的税费环境。可通过下调住宅交易契税以及个人所得税的征收比例来实现。
3)加快办理未登记房产工作进程。
目前全国各地尚有大量未登记房屋，这些未登记房屋是历史原因造成的，如果审批制度过严，一次性解决未登记房屋工作中是比较困难的。建议对那些不符合规划要求，又不是必须限期拆除的房屋，应该迟早确权办证。同时，涉及的相关部分应给予支持和帮助。
4)大力培育、规范房地产中介机构。
目前，我国合法的房地产中介公司数量不够，而且有规模、能够利用现代化手段经营的为数不多。对此，建议一手抓培育，把中介机构市场做强，做大。只有将中介市场的服务质量和信誉提高，为居民提供大量的“放心房源”和优质服务，帮助代办各种手续，才能让百姓买到满意的房子。
[1] 中华人民共和国城市房地产管理法[S].
[2] 贯彻实施与房地产开发用地、交易规范及权属登记管理实务全书[M].北京：当代法制出版社，2007.
[3] 住房和城乡建设部房地产市场监管司.房地产基本制度与政策[M].第2版.北京：人民出版社，2011.
[4] 雷 兰.二手房交易法律纠纷及风险防范[M].北京：中国建材工业出版社，2007.
The second-hand house transactions present situation and future analysis
ZHANG Jin-zhen
(Pingyao County Real Estate Management Bureau, Pingyao 031100, China)
This paper analyzed the present situation of China’s second-hand house transactions, predicted the future transactions, and put forward measures and suggestions to strengthen structural adjustment, improve market regulation, adjust tax policy to invigorate the second-hand house transaction market, in order to fundamentally promote the prosperity of real estate.
second-hand house, transaction, current situation, future
1009-6825(2014)31-0235-02
2014-08-16
张金珍(1980- )，女，经济师
F301.3
A
