屠泳博 钱舒皓
(常州市规划设计院，江苏 常州 213000)
1 “边角料”地块的基本特征
中心城区是城市人口和职能最为集中的区域，是反映城市经济、社会、文化发展最敏感的地区，也是集中展示城市形象和风貌特色的区域。然而，快速城市化进程中，整理难度低、经济价值高的大面积宗地最先开发，剩余一些面积较小、环境质量差的“边角料”地块却难以有效利用。
中心城区“边角料”地块属于城市更新的一个重要对象，具有如下两个明显特征：
1)地块面积较小，规模一般小于10亩，地块形状多不规则，难以利用；2)区位较好，周边功能相对固化，但自身环境品质较差。因此，高效利用“边角料”地块对中心城区高质量发展具有积极意义。
2 “边角料”地块利用的难点
考虑“边角料”地块产生的原因机制，边角料地块的改造及利用面临的多方面的难点。
2.1 地块开发经济性低
“边角料”地块开发改造的首要难点问题在于开发经济性低，资金难以平衡。以常州天宁区为例，存在很多小面积的城中村，由于地处老城核心地段，拆迁成本巨大。因此就地块本身来说，通过开发回收成本的难度极大。
2.2 周边功能固化，联动开发困难
现状“边角料”地块周边可以开发的地块基本都已完成开发，错过了与周边联动开发、整体更新的机会。而单宗用地又难以形成足量的开发规模，开发成本也难以平衡。
2.3 地块利用受指标制约
“边角料”地块建设年代通常相对久远，且地处老城中心，在过去的建设开发阶段，对于地块的建设指标要求相对宽松，因此不论是城中村还是其他建筑类型，为了尽可能多的获取建设面积，都存在地块退线不足、密度过高的开发特点。而在现今的规划指标控制下，若原地拆迁新建，则新建建筑在满足用地红线退让、日照阴影线等控制要求后，可利用开发规模就极其有限，这也造成“边角料”地块难以利用、无人问津的现实困境。
3 “边角料”地块利用的目标策略
新时代，我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“边角料”地块作为中心城区宝贵的存量资源，其利用目标设定应以人民需求为前提，以利于资源精准高效供给，推动社会治理体系现代化为根本目的。当前针对中心城区这一地理区位属性，其属地政府与居民的急切需求有如下几个方面：
1)交通功能提升与停车设施的需求；2)公共活动功能提升与多功能设施的需求；3)养老服务功能提升与适老化的需求；4)属地街道、城中村集体稳定财税，实现可持续发展的需求。因此，遵循“因地制宜”的原则，结合各“边角料”地块自身特点，可有针对性的设定如下利用策略。
3.1 策略一：完善公共服务供给，激发社区活力
中心城区内老旧社区较多，按照现今配建标准，往往公共服务设施配套不足。这些老旧社区更需关注人性化提升，以生活圈为载体，从大拆大建转向社区微更新，注重城市要素间的平衡性与系统性。而利用“边角料”这类城市“鸡肋”地块,类似于中医的激活穴位，恰恰可以作为公共配套设施的补充用地使用。根据临近周边社区的区位特点，边角地可以补充建设社区菜场、停车配套、养老服务机构等公共服务设施，对改善民生、激活社区活力具有积极的作用。
3.2 策略二：改善空间环境品质，促发片区整体更新
中心城区往往地价较高，若干拆迁成本过大的单宗地块难以独立开发。对于违章建设多、环境品质差的“边角料”地块，建议采取拆除与改造并行的方式，将其完善成为片区公共活动场所或公园绿地，成为激发片区整体更新的触媒。虽然短期内来看，“边角料”地块本身不盈利，甚至投入了若干拆迁成本，但却提升了环境品质，带动了周边地价的提升。通过划定周边一定范围的片区更新单元，采取地块容积率置换等方式，完全可以实现更新片区的整体经济平衡，同时又带动了片区整体品质形象的提升。
3.3 策略三：置换存量资源功能，实现属地财税可持续发展
目前中心城区属地街道，尤其是老城区属地内，工业用地往往所剩无几，而房地产带来的税收往往是“一竿子买卖”，基层政府财税来源不可持续。对于区位较好、使用低效的“边角料”地块存量资源，建议政府提早收储，对地上存量建筑物改扩建，置换如办公、商业等功能。通过利用地块的中心区位和流量资源，出租并培育大众创业空间、便民商业空间，从而实现基层政府长期的财税来源。
4 “边角料”地块利用案例
常州市天宁区老城区六个街道作为城市开发较早的地区，在经历了多轮城市更新、地块开发的规划建设后，产生了数十处面积较小、环境较差，不便利用的城市“边角料”地块，主要包含低效设施地块、低效城中村和闲置空地三种类型。
4.1 低效设施再利用案例
天宁区兰陵街道过渡菜场地块位于兰陵街道北部，地块西侧南侧均为老小区工人新村，北侧有一加油站，东至兰陵路，并紧邻九洲新世界商圈，区域位置较为优越。地块占地面积6亩，在过渡菜场搬迁后一直处于闲置状态。
地块周边老小区密集且建设年代较早，存在停车位配置不足的问题；受日照影响，对地块开发也有高度限制；因此规划方案考虑将其改造成低层的综合性公共服务建筑。建筑内部主要功能为便民商业和公共服务设施，一方面补充了社区文体服务空间，另一方面为属地带来了长期的物业出租收益。建筑屋顶则考虑为公共停车的功能，白天补充所在商圈的停车配建，晚上则满足老小区停车需求，同时通过车位租金进一步带来属地租金收益。
4.2 低效城中村地块利用案例
天宁区红梅街道钱家村地块属于低效城中村，南侧为城市主干道飞龙路，三面被新建住区包围，地块规模约10亩。此城中村周边地价较高，且公共服务设施建设完善，但城市街头绿地缺失(见图1)。
方案设想利用此“边角料”地块改造成为公共绿地，同时提供健身设施等配套，提升片区空间环境品质，为周边社区居民打造一个日常生活的休闲场所。虽然此方案产生了约1万m2民房拆迁投入，但对外围片区的地价提升和环境改善起到积极作用，可以实现更新片区的整体经济平衡。
4.3 闲置空地利用案例
天宁区茶山街道陆家村及其周边用地现行法定规划为整体调整为二类居住用地出让。但由于陆家村拆迁难度较大，拆迁周期较长，陆家村北侧现存一狭长边角空地近期无法真正开发，造成资源的闲置浪费。考虑地块路北为德安医院，高峰停车需求较大，因此对该地块可做临时功能设施的开发使用，建设临时停车场和绿地，既保证了短期内的有效利用，也不会对将来整体开发造成影响(见图2)。
5 结语
中心城区用地资源极其宝贵，“边角料”这一特殊的“鸡肋”地块也是重要的存量资源。其利用应以人民需求为前提，通过完善服务供给，改善空间品质，置换物业功能等方式，推动存量资源精准高效利用，推动社区活力提升和片区整体更新，为城市高质量集约化发展助力。
