方钟亮，习良非子
（昆山市行政审批局，江苏昆山 215300)
0 引言
在持续推进优化营商环境，为实现政务服务规范化、标准化和便利化，江苏省要求不动产登记实现“一窗受理、集成服务”，整合房产交易、登记、契税分散窗口，为房产登记业务提供套餐式服务。全省启用了房地产交易税收一体化平台，依托省电子税务系统和税务App，实现“网上办税”和“掌上办税”，要求基层不动产业务系统对接，实现部门间数据共享和业务协同。同时为了防风险、保民生，契税征管要求房产开发商无权代扣、代缴税款，在交房时应引导购房人自行办理税款。
1 建设背景
传统不动产登记业务面临的问题：1)分散窗口服务。房产交易、不动产登记、契税等环节，分属不同部门，房屋买卖需要在不同的窗口进行业务办理，来回跑、资料重复提交等问题增加了群众办事成本；2)业务系统不互通。房产交易、不动产登记和税务部门都用各自业务系统，数据不互通，业务难协同，无法实现一窗集成服务；3)契税申报存在由开发商代办代收，会带来超额收款、滞纳缴款、资金挪用等风险。本文以昆山市为例，围绕不动产登记领域的改革，阐述了不动产集成服务平台建设，推进不动产登记“一窗集成服务”，实现契税申报在线核税，保护了买房者的利益。
2 总体设计
2.1 设计思路
面对增量房业务，主要面向房产开发商，其账号由税务部门核定后进行分配，业务先在网签系统进行申报，合同信息同步集成平台，申报人员通过集成平台补充税务需要的核税参数和附件。面向购房人，在城市服务App上通过数据共享建立核税申报功能，由买方本人进行核税信息确认和提交。
针对存量房业务，主要面向房产中介代办，依托省政务服务网和中介备案库的认证，由代办人在网签系统申报，合同信息同步到集成服务平台后，通过中介补充核税数据，不动产登记和税务部门对共享数据进行预审，通过后再预约，进行交易双方现场面签和完税出证。
核税信息关联，发挥集成服务平台数据中枢作用，以网签合同数据为起始，关联交易信息、房屋建筑信息和不动产登记信息、买卖双方信息、房产评估信息及相关附件材料，合成核税申报信，共享至税务系统进行核税。
数据汇集共享，在业务运行过程中，通过用户申报、系统对接等途径形成了不动产集成服务的数据集，这部分数据将赋能到政务服务“一网通办”中，为跨部门数据资源共享提供一定程度的支撑。
2.2 系统架构
系统建设的整体框架设计如图1 所示，包括了服务场景、业务应用、技术支撑、数据资源、基础设施和系统对接层：
图1 系统架构
1)服务场景层包括了基于网页端面向房产开发商的增量房信息申报、面向房产中介的存量房交易信息申报，基于移动端面向购房者对信息补充确认，面向政府部门间跨部门信息共享应用。
2)业务使用层包括了针对外网用户的注册登记和中介身份认证。针对综合受理的业务申报、查询、挂起、预约、消息提醒、数据补充和资料打印。针对审核功能提供的业务综合查询、预约管理、影像材料归档、税务对账、不动产抵押登记查询、房产经纪管理和接口管理等功能。
3)技术支撑层包括了数据分析、工作流引擎、数据签名、统一身份认证、接口适配、电子表单、组织架构资源目录和跨系统数据交互等组件模块。
4)数据资源层包括用户信息、不动产交易、不动产契税、中介信息、接口数据库和日志审计等资源管理库。
5)基础设施层包括了基于电子政务外网环境的政务云、安全网关、存储备份、系统运行环境配置等设施。
6)系统对接层主要面向第三方业务系统对接，包括了政务服务“一网通办”平台、存量房网签系统、商品房（增量房）管理系统、不动产登记系统、金税三期系统。
2.3 核心库表设计
核心业务数据库表设计以网签合同信息表为起始，关联业务登记库、申报人员库、中介信息库、房屋信息库、业务情况库、材料文件库、交易人员库、预约信息库等，其E-R图如图2[1]。
图2 数据库设计
3 主要功能设计
3.1 增量房核税功能
1)账号管理。面向房产开发商和委托代办机构，主要负责增量房契税信息采集汇总，并引导购房者本人通过移动端进行确认申报。这部分机构相对固定，通过由税务部门核定，账号进行后台配置。代理机构需要关联到被代理委托的开发商，人员信息关联到对应的开发商或代理机构中。这样相应账号登录后，即可关联到对应的开发商。
2)房屋信息匹配。①申报人员账号登录集成平台后，通过所开发商机构标识，向住建商品房管理系统进行查询，调取该开发商所备案的在售楼盘信息；②通过输入买房身份信息，匹配买方的网签合同信息；③在获取网签合同信息后，通过房屋编号和坐落参数，从不动产登记系统里调取房屋基本信息；④开发商在做房屋预售前的备案登记中，会取得首次登记证明表，通过集成平台输入首次登记编号来校验房屋首次登记信息。最后将“合同信息”“房屋基本信息”“买方信息”关联至该笔业务。
3)税务信息补充。根据报税要求，部分信息需要开发商采集填报，包括：①基础信息：“行政区划”“行政机关”“转移对象”“转移用途”“转移方式”“购房不含税金额”“发票金额”“房屋单价”“房屋套次”“房屋性质”，参数中除价格资金需对照发票填报外，其余均采取下拉框选填方式以方便操作；②家庭成员信息，包括“姓名”“证件号”“同买方人关系”等，家庭成员是影响税率的因素之一，在集成平台可以选择性填报，在移动端买方确认环节可以补充调整；③发票信息，包括了“发票编号”和“发票代码”；④影像附件，主要上传原件材料的扫描件，用于审核归档，包括：“身份证”“不动产首次登记证”“婚姻证”“户口本”“发票”等。
4)移动端申报确认。按照缴税管理的要求，必须是买房人自行申报，故前期环节作为信息采集，最后环节需要买方自行确认申报，昆山市利用城市服务“鹿路通”App，建设纳税人核税申报功能。首先，移动App 利用基于公安部门提供的人脸识别功能实现个人身份识别；其次，通过匹配本人的购房合同信息，将核税业务的相关数据展示，买房人员可以进行调整补充，生成电子档《家庭住房诚信保证书》《个人信息查询委托书》和《契税申报基础信息表》；最后，经确认后提交，业务关联的“合同信息”“房屋基本信息”“买方及家庭成员信息”“税务补充信息”“开发商信息”“代办人信息”“发票信息”“影像附件材料”一并提交税务系统进行审核。
5)税务审核。税务业务系统在收到集成平台提供的核税信息后，即可进入核税环节，通过后告知申报人，通过指定税务移动端利用支付宝或微信进行缴税。
增量房核税流程如图3。
图3 增量房核税流程
3.2 存量房核税功能
1)中介认证。面对存量房业务，操作者为房产中介，需要通过身份认证。①政务服务网的统一身份认证。平台在线申报功能接入了江苏政务服务网，利用全省统一的认证系统，可以通过手机号码或支付宝等方式实现实人认证登录；②中介身份审核。在实人认证过后，需要确定申报者的中介资质，此时系统通过对接住建存量房网签系统，申报人身份信息同网签备案的中介经纪人库进行匹配，若匹配成功则可以进入申报。
2)房屋信息匹配。①中介经纪首先在住建网签系统完成存量房合同网签登记，集成服务平台将全量同步住建系统的网签合同信息；②当中介开始核税申报时登录集成服务平台，平台会将该中介经办的所有网签合同信息同步到登录账号下，输入网签备案的合同编号来匹配合同信息和房屋建筑信息。
3)材料补充。在确定交易合同信息和房屋信息后，申请人开始根据核税的要素，补充其他要素包括：①附属建设信息（如车库、阁楼）；②买方协查人员（家庭成员）；③其他补充信息：买卖双方套次、优惠政策、补证换证动迁继承情况、交易类型（单独出售住房、单独出售车库、非住房交易）、卖方比例等参数；④上传各类证件的扫描影像附件，以供部门审核和归档。
4) 预审核。待完成用户材料补充后，可进行提交，此时业务的合同信息、房屋信息、买卖双方家庭信息、核税补充信息以及相关证件材料的扫描附件均共享至税务系统进行预核税处理，并返回核税状态，不动产登记人员也登录平台预审核过户房产的登记信息是否正确，在税务和不动产部门均审核通过后，即可进入预约过户环节。
3.3 预约服务
预约服务是不动产集成平台开展在线服务的重要环节，也是线上、线下服务融合的纽带，且可以推动业务的同城通办。
1)预约申报。申报人员在集成服务平台完成认证和信息采集提交后，系统匹配两个条件：①通过税务系统接口来查询报税务预核税状态；②通过住建网签系统接口来查询本套交易房产的银行资金托管状态。两个状态都满足，则可以进入预约环节。预约时选择对应的服务大厅和办理时间，系统产生预在线约单，可供下载打印，包括：业务合同信息、房屋基本信息、买卖双方信息、中介机构信息、预约大厅和时间信息。为方便窗口人员的信息检索，预约单上生产了业务编号、产权编号的二维码，供窗口人员进行扫描查询，减少人工输入错误。
2)预约规则库。为了规范房产中介的预约行为，根据全市各服务大厅的工作人员配备来合理分配预约量，实现有效的同城通办，平台建立了预约规则数据库，设定规则：①设定各个服务大厅可提前预约天数；②设定服务大厅每天的服务人数，区分上、下午时间段；③失约机制，对已预约者限定办理日前一个工作日可以取消预约，逾期未取消的网上预约资格将暂停一周；④对于同一笔业务连续取消超过两次的，暂停线上预约功能，并提示进入线下大厅预约。规则库里的规则是可根据实际情况进行配置调整。平台根据规则库来对预约业务进行规范和提示[2]。
3)接入政务服务平台。用户完成预约申报后，不动产集成服务平台同政务服务平台进行交互，后者主要用于一体化的政务服务管理，已完成对市、区镇的服务大厅应用覆盖。预约信息通过数据交换方式进入政务服务平台的排队取号库中，用户根据预约的时间，在相应的政务服务大厅现场进行实名预约取号。政务服务平台外接大厅的取号机、窗口LED、窗口桌面PAD、等待屏幕、语音广播系统和短信服务等大厅外接服务，窗口人员通过政务服务平台叫号，驱动相应的外接服务系统显示通知预约人员至窗口办理业务[3]，预约服务设计如图4。
图4 预约服务设计
3.4 数据共享服务
不动产集成服务平台在运行中，发挥了数据枢纽的作用，实现了审核数据共享、政务服务办件归集及电子证照等数据应用，如图5所示。
图5 数据共享设计
1)审核信息共享。原各部门系统互不相通的情况下，房屋合同信息需要办事人员重复提交，窗口多次录入，准确性差。不动产集成服务平台发挥业务数据“中转站”的作用，将住建系统共享的房屋买卖网签合同信息、申报上传的材料附件信息，同步至不动产和税务业务系统作为业务申报参数，这样既避免了办事人员的重复提交，也避免了窗口录入数据差错。
2)政务服务平台归集。面对政务服务管理要求，办件信息需要向政务服务平台归集。集成平台的业务对应了行政事项“不动产统一登记”，平台运行后产生了业务申报、预审、受理、出证等环节信息，符合办件的信息要素规范，将此类信息格式化形成办件信息共享至政务服务平台，实现办件数据归集和在线公示。另外预约信息共享至政务服务平台后，可依托后者实现大厅的叫号办理，同时也可以利用这部分信息沉淀进行大厅运行的数据分析。
3)电子证照应用。平台通过同不动产登记系统的对接，可以调取诸如：有房无房信息、房屋产调信息、不动产产权信息，这部分数据在原业务系统里是以字段形式存在，可以利用电子证照库系统配合电子模板和电子签章应用，形成电子证明，再对接到移动App、自助终端上提供群众的自助查询和打印服务，也可共享至其他业务部门作为数据查验服务[4]。
4 应用成效
不动产集成服务平台建设应用的成效显著，表现为：1) 2022 年存量房过户在核税申报业务达3.05 万笔，涉及房屋面积251 万m²、合同金额544 亿元、服务房产中介1257 家；2)增量房在线核税功能2023 年启用，累计完成业务1407笔，合同面积7.6万m²，合同金额190 亿元，服务房产开发商67 家；3) 融入“一网通办”大平台，通过政务服务网统一认证、统一取号系统对接，规范了中介认证，实现了24小时申报预约服务，业务覆盖全市10 个服务网点，政务服务办件归集达4.01 万件；4)通过电子证照库的对接应用，不动产类电子证明共享调用达37万次，为跨部门的数据共享服务提供了数据支撑。
5 结束语
本文论述了不动产集成服务平台开展在线核税的相关功能建设。平台发挥数据中枢的作用，通过打通房产交易、不动产登记和税务系统，实现了面向开发商的增量房业务、面向中介机构的存量房屋业务，通过数据共享、代办信息采集、纳税方确认申报等方式，帮助房屋买卖高效申报，一次提交、多方复用，实现了不动产业务的线上核税功能，并利用电子证照库系统开展了不动产类电子证明共享服务，系统实际运行已达到了预期成效。下一步平台将围绕高质量数字政府建设，探索区块链技术支持数据共享协调应用，确保数据不可篡改、可溯源等安全性[5]；针对缴税支付还只能在省税务App上进行，后期将加强基层城市综合App的功能建设，能够在本地移动端实现契税支付服务，进一步方便群众办事。
