官靖峰 郭丽华

（吉林建筑大学经济与管理学院，吉林 长春 130118）

引言

根据相关报告显示，截至2019年初，全国商品房待售面积5.24亿㎡，其中石家庄、厦门、北京、天津、昆山周期化高于18个月，分别为56.2个月、37.8个月、35.5个月、18.6个月和20.5个月，而石家庄现有库存去化需要4.68年，可见我国商品房去库存压力依然很大。

随着我国城镇化的不断深入，商业不动产项目建设形成一定的规模，写字楼、科研办公、产业园、商业零售（集中式购物中心、百货）、酒店、物流及公寓等项目呈井喷式的建设。尤其是一线城市的北京、上海、广州、深圳共四座城市和新一线城市的成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安经济发达城市更为突出。商业不动产项目的规模需要新型的融资管理模式来满足建设资金需求和科学的运营管理的需要，REITS融资模式以其自身的特点有望实现这一目标。本文从我国商业不动产融资现状入手，探讨采用REITS融资模式，分析REITS融资的风险并提出合理建议。

一、商业不动产项目建设的资金现状及融资模式概述

资金来源现状：

（一）自有资金，开发商使用自有的资金进行商业不动产项目开发，这种投资方式股权统一，便于管理，但是如果操作不当一旦资金链断裂，项目将不得不停滞，开发商将承担项目带来的所有风险。

（二）银行贷款，开发商为了获取项目建设资金可以向银行申请贷款，通过这种方式筹资成本较低，目前这是开发商筹集资金的最主要方法，但是随着国家对于房地产调控政策的出台，银行对于房地产项目放贷的条件变得严苛，放贷额度有所缩紧，规模较小的房地产企业很难从银行获得贷款。

（三）承包商筹资，在竞争激烈的市场竞争下。承包商愿意垫付承包建设工程，为了承接业务。开发商在资金不足的情况下也可以运用这种方式节省开发资金压力。

（四）利用证券化资金，利用证券化资金的方式有发行房地产股票和发行房地产债券两种方式。

（五）通过预售筹资。房地产企业在前期资金不足的情况下，可以通过预售筹资。在建设项目为完成的情况下就进行预售。但是这种方式有很大的缺陷，许多开发商在未建设完成的情况下筹集大量资金，无异于将所有的风险转嫁给消费者。

二、不动产项目融资模式

不动产项目开发需要大量的资金支持，目前国内外融资模式主要有BOT、PPP、TOT、ABS、BFI和REITS等，每种融资模式各具特色。

（一）BOT融资模式

BOT模式是由基础建设项目地方国政府或其他组织以提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国或者国外企业作为项目的投资者和经营者融资，进行融资，开发建设项目并在一定的时间范围内经营项目，获得经济利润，最后在经营期限结束后将项目移交给政府机构。所以，有时BOT被称为“暂时私有化”过程。BOT融资模式一出现，就引起了社会各界的广泛重视，被认为是项目融资的一种新模式。

（二）PPP融资模式

PPP模式，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非盈利企业以某个项目为基础而形成的相互合作关系的模式。从某种程度上说，只要是旨在促进私人企业与政府合作进行基础建设的模式都可以归为这一类别，通过这种合作模式，合作各方可以得到比单独行动更有利的结果，合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。

（三）TOT融资模式

是指政向融资的企业，出售项目一定时间的经营权，并取得一定的资金的方式。在经营期满之后，再把它收回来。

（四）ABS融资模式

ABS简单来说，就是资产证券化的意思，是以现有的资产为基础，证券化资产。通过在资本市场上发行债券的一种模式。它的特点就是，融资成本较低，并且可以吸收国外投资。

（五）PFI融资模式

就是运用民间资本开发公共项目的一种融资模式，政府发起的项目由私人负责运营和建设，最后民间资本负责运行经营一段时间，再移交给政府。这种模式的特点是领域广泛，效率高但是也有管理混乱和资本回收期太长等缺点。

（六）REITS融资模式

REITS起源于美国，是房地产证券化的重要手段，将流动性较低的、非证券形态的房地产通过投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程，其收益主要来源于租金收入和房地产升值，投资人的收益的来自于分红，此融资模式可以为社会游资提供较好的投资平台，但是作为新型的金融产品，存在一定的不确定性和风险性。

三、REITs融资的风险及对策

（一）风险种类

1、政策风险。REITs在国外一些国家已经被人认为是一种较成熟的投融资模式广泛应用于房地产项目，而在我国尚属起步阶段，目前只有几只类REITS基金，政策还没有完全放开，未来的走向还具有一定的不确定性；有关REITS的法规尚不完善，投资者的权益保障不明晰。

2、市场风险。任何行业的发展都会经历兴起、发展、顶峰、衰落阶段，房地产业也不例外，我国的开发房地产业已接近于顶峰，房地产公司为了开发项目运用REITs等各种方式融资，大量的房建项目在一定程度上会导致房地产供应过剩，商业地产项目也产生大量的库存，形成房房地产泡沫，有使房地产市场崩盘的风险。

3、管理风险。REITs模式的融资方所属行业不一。有时会出现董事会干预公司的日常管理的现象。而各出资方从自身利益考虑，管理有时产生指令不统一，运营效率低下，最众使利润下滑，达不到预期收益。

4、股权变更风险。REITS模式的融资的特点是股权分散，在开放式基金的运营中，如果有大宗资金入股，会改变公司的股权分配，公司的运营方向有可能会被更改，致使公司管理混乱，管理方向朝令夕改，影响公司内部的不团结，甚至会使公司破产。

5、回报周期风险。商业不动产建设需要一定的周期，从设计、建设到销售、运营需要一年或者几年的时间。因为外部环境变化、政策变化、运营模式和股东资金情况发生变化等一系列问题，致使运行周期延长，而周期越长意味面临的风险越大，需要的资金越多，为此股东必须具有很强的抗风险能力。

（二）风险对策

形成以上风险的原因诸多，所以在投资之前必须要熟悉国家的政策和相关的法律法规，了解REITS这一金融产品的特点，通常股东会在所投项目的公司的利润下滑，出现董事会成员意见浮动，会对公司经营造成更大的损失，为此需要寻求有效的方法和对策。

1、政府政策支持。REITS模式作为新型的房地产金融产品可以有效解决商业不动产项目资金紧缺瓶颈问题，所以我国政府应积极推动，适时推出这一产品，并为其上市提供政策支持和法律法规支持。

2、确立准入门槛。政府部门在审核公司项目的时候，注重发展潜力好的项目，保证吸引股东们的投资欲望，使公司的资金来源稳定，以确保保公司平稳运行。

3、规范企业管理。保证管理人员正规化，公司的高层管理人员必须是专业素质过硬，实战能力强的高素质人才，这样可以保证公司的决策科学化、管理精细化，避免做出偏激或者不符合实际情况的决策。

4、科学设置机构。公司科学设置组织机构，职责分工明确，有专门部门了解最新的管理模式和技术，实现企业管理的创新。

5、专业人才培养。REITS模式的融资在我国的发展尚属起步阶段，需要培训大量的专业人才来保证商业不动产项目的顺利开展。

四、总结

REITS模式是成本较低，管理灵活的融资管理模式。但是也存在着受政策影响等风险等问题，我国应从政策上给予积极支持，通过REITS融资模式使商业不动产项目在满足资金需求的基础上，科学有序地运营获取预期的收益，从而实现政府、社会和投资者的共赢，助推我国房地产业供给侧改革，实现商业不动产的可持续发展。