宋思佳

（广西数字经济生态产业有限公司，广西 南宁 530000）

一、产业园区资产公募REITs在国内市场具有较大发展潜力

根据现状来看，我国产业园的发展已经经历过了起步培养期、快速发展期、稳定调整期、创新发展期等几个阶段。在现代科技水平不断提高、信息化建设程度不断加深的背景下，我国产业园也迎来了新的转型契机，将高新技术与现代科技作为主要媒介，转变为知识密集型的高附加值产业，步入了全新的发展阶段。我国产业园区产业一般覆及电子信息、食品加工、生物制药、装备制造等各种产业，如技术开发区中，2020年时东部地区所占比例超过半数，商务部针对经济技术开发区的考核评测结果中指出，2020年末时我国的国家级经济技术开发区数量达到了217家，东部、中部、西部分别占有107、63、47，相比之下中部和西部地区的经济技术开发区数量增长速度更快，同时我国国家级经济技术开发区的地域划分变化也越来越趋向于稳定。产业园区的经营多以产业链作为重点模式，同时不断向前开发科研链，最终打通资本链，根据当地的经济发展政策和招商引资政策，为地方城市的产业生态发展以及产业集群发展打下坚实的基础。基金管理和运营机构都具有较高的产业运营控制力，这也进一步提高了经济技术开发区的发展稳定性以及产业生态建设等，并且经营收益也更加稳定，更有助于提高基础设施资产整体价值[1]。

二、产业园区资产公募REITs在国外市场收益较为稳定

在国外REITs市场中，产业园区同样有研发楼、厂房、实验室这些类似性质的不动产集群，能够将其定义为广义层面的产业园区，而底层资产则包括一个或多个产业园区REITs，可以将其作为产业园区REITs。产业园区REITs产品的资产体量和发展潜力不可小觑，是一种具有较强发展潜力和发展空间的产品。从发展规模的角度来分析，美国和新加坡德国等地区的产业园区REITs在2020年年底时，市值占比为美国13%、新加坡26%、德国8%，同时市值也为每年不断上升的发展势态。根据市值增长速度来分析，这三个国家的产业园区REITs都处在行业平均值之上，由成熟市场经验的角度分析，工业产业园REITs的收益相比之下更加稳定，很多海外上市公司REITs中具有很多产品属于园区类资产，比如新加坡CLCT便是注重于中国的REITs，在2006年开始发展起步。当前新加坡CLCT的全部资产都处于我国，其中也包括了各种产业园区资产，CLCT的现有资产组合共有5个园区与10个以上的购物中心，共计建筑面积达到了180万m2，而资产管理的规模也突破了200亿人民币。根据其面积分布来看，其中有超过40%的属于产业园区资产，CLCT园区资产在2020年时经过关联方收购的方式获取，所收购的园区资产分布于西安和苏州、杭州等地的经济技术开发区，总对价超过47亿元，中心投资收益率为6.8%[2]。

而2020年因突发事件的影响，很多高质量的园区资产相较于零售资产来说仍然更加稳定，在经过收购后，CLCT中心投资收益率也进一步提升，而且每股分红也有了明显提高，提升率达到了4.8%。美国上市REITs中园区类底层资产包括办公室和科研所、仓库等工业基础设施，但却没有我国产业园所具备的政府导向和政策支持等优良条件。美国目前共有工业REITs园区14个，股息率共为3.2%左右，预计在2021年后，价格/运营现金流综合水平将会有更好的起色，工业地产REITs是国外市场备受关注的一种类型，园区REITs的投资回报率更高且更加稳定，与零售REITs相比，园区类资产REITs较高的收益率自然成了众多投资者所青睐的目标。美国上市工业REITs的底层资产多数都以园区为主，与其销售类的REIT进行比对分析，从近5年的发展情况来看，显然是上市工业REITs底层资产收益更佳。而在我国，京沪深等地区的产业园区资产也成为了众多投资者关注的目标。深圳产业园历经多年的发展，从原本的工业区到产业园、科技园，到产城融合体，深圳市75%规模以上的工业产值都集中于产业园区。深圳市市场经济发展迅速，同时政府也致力于营商环境的构建与优化，对产业园的建设和经营提供了良好支持，因此深圳市产业园的专业化及市场化水平也在不断提高，同时服务也越来越趋向特色化，其中深圳科技工业园和蛇口网谷、中国科技开发院等具有影响力的产业园区也在市场竞争中展露优势。以蛇口网谷为例，其整体面积达到了42万平方米，经过40年的经营发展已经累积了丰富的经营经验，以一体化人文智汇互联网园区模式的建设让产业创新集成与投资协同发展，着眼于现代信息技术，包括人工智能和智能制造技术等发展各项创意产业，成了新的产业聚集地。

三、产业园区资产公募REITs能够为资金提供 退出通道

对于产业园区资产公募REITs来说，其优势也表现在可以有效改善股权融资和退出渠道等问题，产业园区一般具有着开发周期长和资金需求量等特征，债券融资模式多样化但股权融资的渠道却非常少，退出渠道不足也导致投资模式会遭受约束，很多上市产业园区的经营现金流不足，产业负债率却较高。产业园区REITs则可以提供资金退出通道，将存量资产充分盘活，更有利于园区顺利达成再投资的目标，形成一个健康的循环，不仅改善了以往产业园区资产的各项周期通道，同时也利用REITs提高财务管控能力，拓展其投资规模等。同时产业园区REITs还有助于实现园区资产科学的轻重分化，实现产业园区开发的全周期控制。根据目前的政策和法规来看，原始权益人能够保留产业园区资产20%以上的权益，所以开发企业始终能具备一定的经营权，从而将更多的资源和精力置于产业园区的发展与管控方面，进一步解决以往侧重开发却忽略经营等现状，并且由以往的开发建设为主转变为资产经营管理为主的全新模式，促进产业园区的长远可持续发展，实现产业园区全生命周期管理等。期间需要进一步提高产业园区的整体经营管控水平，所以产业园区REITs的应用也让整个行业的资产管理水平得到了有效加强，推助产业园区资产管理模式创新和管理团队的完善。此外产业园区资产公募REITs的经营以及退出机制也可以实现土地的集约化应用。目前我国工业用地的利用率从整体上来看仍然有待提高，甚至个别产业园区面临着用地利用率不足等问题，导致资源的大量浪费，因此各地方政府也针对土地的集约化管控投以重点关注。产业园区的土地集约管理策略包含标准化厂房的建设、改善地面建筑容积、分割销售控制等，这也会让产业园区在兴建方面需要投入更多成本资力，但不可否认的是，公募REITs的优势更为契合科学的整体化退出，非常适合一些高密度或无法散售的建筑，从而实现产业园区经营以及产业园区整体开发、土地集约化管理等。以长远发展的角度来分析，目前我国正处于经济转型的关键阶段，产业园区则是制造类企业的关键载体之一，也是促进经济快速发展以及产业转型的重要动力，是经济增长的全新推助力，而产业园区公募REITs则可以进一步提高产业园区的发展活力，为地方经济的发展带来更为充足的推助力，促进我国制造业的腾飞发展[3]。

四、结束语

虽然对于产业园区的建设经营来说，公募REITs具有种种优势，但在这些优势下也存在一些问题需要得到重视和解决，如公募REITs试点仍然是一个具有风险的过程，具体的法律法规、政策、标准制度等仍然需要不断改进，还有很大的完善和细化空间。但能够确定的是，公募REITs在国内和国际上都成了备受青睐的投资产品，具有非常广阔的发展空间与发展潜力，因此积极探索并完善公募REITs机制也成了国企改革的关键路径。