高松
万达的到来，重新建造了一个城市。
在西双版纳首府景洪市的西北角，一座万达城崛起了。它的官方名字叫做“万达国际休闲度假区”，占地面积5.3平方公里，相当于景洪市区面积的一半。
万达城里什幺都有，宽阔的马路，路两边连排或独栋的别墅，“酒吧街”上的底商大多门窗落锁，新植的道旁树尚不足以遮蔽烈日。
这里曾经是嘎栋工业园的一部分，是橡胶农场、罗非鱼加工厂、木材加工厂等农业、轻工业聚集的地方，期间棋布着10个傣族村寨。但如今，高大的橡胶树、果实累累的香蕉丛都不见了。
万达城最明显的特点是“大”。
酒吧街这里离万达广场10站地，离主题乐园12站地。想把园区全部的景点、设施走遍，乘园区的公共汽车绕一圈需要35站地。
“打一开始，这里就规划了七大业态。”张岩对《第一财经周刊》说。他是万达在当地的工作人员，一直在万达工作。万达2010年在此处拿地，到2012年4月动土开工，再到2015年9月园区正式对外开放—这些事情他都记得。
他的工作极为忙碌，为了准备即将到来的泼水节，他开始策划各种活动，“景洪城里大大小小三四十个指向万达城的指示牌都是我们制作的。”
“整个园区包括了主题乐园、傣秀剧院、万达广场、三甲医院、中小学配套、酒店群和酒吧街。”张岩指着手机上的一张规划画说，中小学校和三甲医院都捐赠给政府。
万达城的设施还挺“国际范儿”的。
酒店群依次排列了两座四星级、一座超五星级酒店，这里共有1000间客房，7700平方米的会议室，越往里走越幽静，酒店群深处一座总佛寺禅修塔，周围遍植了寺院里的“五树六花”。2016年2月17日，南传佛教的盛大仪式在这里举行，六七个国家的僧王聚集于此。
万达对万达城有个堪称宏伟的设想—景洪城里的居民会去万达广场、酒吧街购物、消费、吃喝，去主题公园娱乐，去傣秀剧院看表演，购买万达出售的预装好的房子。
然而，当地人大多固守习惯的生活，超过3公里的距离常常会打消他们过去一趟的念头。开在城中心的沃尔玛只开了一个收银台—当地人还是习惯去本地超市。
在老一辈的景洪人看来，万达城的现代风格和他们熟悉的西双版纳没什幺关系。
对游客来说，这里的万达城和其他地方的也没什幺区别。
已经开发的部分用标识区分出不同功用，相当比例的一大片绿色区域，写着“开发地块”。
在村寨曼回索的民居里，时常可以看到准备降落西双版纳嘎洒机场的飞机。而此刻，如果飞机上的乘客透过舷窗向下望，能看到斜下方的大块红色的土地被翻开施工。
万达之外，景洪城也在迅速扩张，世纪金源、雅居乐、海诚国际纷纷划领而治，建造或有泰傣风格的度假区，或金碧辉煌的高大楼宇。整个景洪城的市区规划从近10年前的17平方公里，扩展成125平方公里。
万达开发这块土地的过程经历了多次调整。一开始它选择盖住宅的地块正在这条飞机航线之下，后来，用主题乐园之类的业态取而代之，将住宅迁移得稍远一点。
住宅区按一期、二期、三期……依次排开，“目前已经开发到了第八期，从2010年一直要盖到2020年，10年的开发周期，”张岩也在这里购买一期的房子，“这里一二三期的房子也基本售罄。”他补充道。
但本地人并不倾向于在这里买房，更多购房者是外地人。这里的其他硬件也更多是为了服务游客而建的。
这是万达集团重点发展的文化旅游项目的一部分。整个项目有三个试点，西双版纳、长白山和大连金石湾，但真正动工的只有前两个项目。
长白山的冰雪旅游已成为万达文化旅游项目的招牌，但因为居住地产和滑雪场之间有30分钟的车程，无法互相联动，所以前者发展不错，但商品房的销售并不理想。
相比长白山，西双版纳的万达城则吸取了不少经验，它不但拥有万达最全的产品线，所有的7个业态都集中分布，并在今年1月决定自持所有商铺，目前已经全部启动运营。自持物业给了万达持续运营的的动力，为了收回成本，它需要不断地吸引游客过去。
现在的万达通过活动、话题营销，曝光率越来越高。但所有人都意识到不能单炒度假区，客流拉不起来的话，光守着西双版纳没法搞活旅游。能来西双版纳的人就这幺多，而各类开发商却越来越多，只能做大蛋糕。
西双版纳万达城更为特殊的一点是，万达随后建立的合肥、武汉或南昌万达城，在发展文旅项目时，大多可以依靠本地客源，但西双版纳因为本地人口不足，成为万达唯一在做全国客源的城市。
它不是万达未来战略提到的轻资产项目，有着万达并不希望拥有的较为沉重的身躯。但万达集团董事长王健林对西双版纳项目格外重视，万达把1400亿元投资在云南，其中160亿元投资于此。
西双版纳万达城可能是一个缩影，它的经验被迅速复制到其他城市，集所有优势、所有业态去建一座城—在王健林老家的省会成都，2015年的项目投资达到550亿元。
从2010年项目签约到2015年年会，王健林六次来到西双版纳，在这里过了两个新年。王健林视之为万达转型的重要行动—毕竟，地产产生的收益对万达的转型十分重要。
这种重视程度，还使得万达西双版纳可以依托全国130余个万达城做渠道拓展，招募分销商。强大的宣传力度令全国各地的游客短期内涌进景洪城。
“2015年春节，自驾游来景洪的游客暴增，每日客流顶峰达到2万多。告庄西双景转盘（高速必经）进出城各个方向都严重拥堵，”张岩称，“很大程度上和万达的宣传有关。”
但来到西双版纳的游客感到不如预期—走入这个城镇，看到的街景与中国其他城镇并没有太多不同，幸好这只是他们行程中的一站。西方游客的抱怨更直接一些，很多人越过万达号称东南亚最大的主题乐园，径直去原始森林中深处的傣族村寨。
仅2月9日一天，进入景洪市的车辆超过了4万辆次，市内的宾馆酒店都预订一空。而那天，西双版纳城区的PM2.5也罕见地达到160，轻度污染。
采访中，几乎所有当地人都不怀疑万达拉动旅游的能力。而万达还在不遗余力地将客流源源不断地吸纳到此地。
万达用来吸引游客的重点是主题乐园。但从以前卖房子到现在卖主题乐园的门票，万达的转型经验颇为不足。况且，以目前主题乐园的规模和特点，还不足以吸引大量客源。
经万达负责文化旅游项目的团队调研，每年来西双版纳的游客有200万人，其中80%是团队游客。要做好团队游的业务，万达得做两手准备。
最容易着手的是与旅行社合作。即便万达收购了若干当地龙头的旅行社，能带来的客源也仅占全部客源的十分之一，大多数还是要和其他旅行社合作。
“这边客源地要游客过来，需要跟组团社购买，”当地旅游从业者对《第一财经周刊》说，“比如1000元发一个游客过来。仅靠观光旅游是不能满足成本的。”
能满足成本的只有购物，但万达在西双版纳的项目，无论是傣秀、水乐园还是陆乐园，都以体验式的服务为主。在经营压力之下，据内部工作人员介绍，万达现在也在考虑做一条购物街。
另一方面，万达在西双版纳所造的新城建筑，大多偏国际化，是典型的国际度假区，集合了万达所有业态的模式。在万达的蓝图里，方便将此处的经验复制到欧洲去。
但来到西双版纳的游客的预期是更具民族风情的景观。为此，万达也在开发旅游小镇，而这并不在计划之内。
现在，旅游小镇的规划已经开始，真正的开发要等到2017年。“就像丽江古镇，但是以东南亚风格为主。”张岩说。
万达似乎遇到了一个矛盾，本地人的精神文化和物质需求的自给自足，令万达不太可能在短期内赢得本地人的青睐。同时，按照国际标准建立的万达城，在建设之初，并没有太融入本地文化。
万达城实实在在地出现在西双版纳，如果不融入当地人的生活，会成为一个边缘的存在。
就目前来说，“即便是傣秀，也没有真正民族的东西，”艾文罕对《第一财经周刊》说，“灯光舞美做得好，但本地人去完全是看杂技的。”本地从来不缺乏这样的表演可看。
艾文罕原本是州歌舞团的演员，现在当地一家演艺公司做艺术指导，每天带80名演员，排练两个时段。晚上在3只船上演5场，共两个小时。这样的演出在景洪并不少见。
仅澜沧江的船上，每天便有印象澜沧江和水舞源两场秀，其他如傣王、勐巴拉娜西、澜沧江湄公河篝火之夜、多哥水等歌舞秀场背后，都有商业机构的支持和投资。
各具特色的表演为了争夺客源，竞争激烈，却从来不会成为当地人文化生活的主流。在澜沧江边的夜市、在金沙滩、在市中心的歌坊酒肆，饮酒歌唱的人群常常整夜不散。
深夜，做茶叶生意的陈籽昊刚下飞机。
每次来景洪，他都会到江边的夜市吃当地特色的傣味。在西双版纳做茶叶生意10余年了，已经习惯了当地的生活方式，今年他决定不再暂住，而是在这里买一套房子。
他考察遍了澜沧江两岸所有新的楼盘。在他看来，现在是买房子的不错时机，他挥手指向江对面一片高层楼盘—那里只有楼顶的霓虹和路灯亮着—万达作为地产商是改造这座城市的后来者，但确实是集大成者，大片征用土地、利用自然河流完善水系、引入商铺等。
“去年新房4200一平，装修完现在成3800了。”至于和他隔了一个城距离的万达，他表示并未考虑。
在陈籽昊看来，万达之所以引人瞩目，更多是因为其令人难以忽视的体量以及对当地资源的改造能力，在横跨澜沧江的老桥旁边，专门搭了一座新桥，直接贯穿进一侧的隧道，进入万达。
作为这里的新居民，他十分钟情西双版纳当地的文化，在他看来，“随着公路的畅通，游人的频至，附近的荒山僻野开拓”成了商业区，那些真正的西双版纳文化退缩到了更深的村寨中。
“你应该看看冯至的《澜沧江边的蝴蝶会》、姚荷生的《水摆夷风土记》……”不喜文字的他熟练地背出一串关于西双版纳的书名。
午夜，艾文罕刚刚结束表演，回到村寨的路，穿万达城而过。此刻更显得冷清，路上车辆稀少，本已售罄的楼盘也不见多少灯光，一侧楼面仅有三四扇窗亮着灯，又证实了本地人常说的“房子都是外地人买来投资的，平时不来住”。唯有酒店群的巨大拱门门口，有载客的大巴车驶入。
“跳楼机旁边，那就是我家原来的土地。”万达主题乐园入夜后的大门紧闭，艾所在的村寨就在万达占用的土地上。比起住在城区的人们，他更能感受到万达存在的价值。
在万达进入景洪的2010年至2011年，橡胶价格达到了历史最高点，胶价达到了4.3万元/吨，那以后遍持续下跌，2015年下半年已经跌到只剩最高点的零头。
在他看来，如果万达不来征用，他家村寨的土地就只能种橡胶、西瓜和谷米。日子也不会太好过。“只能做一个农民。”
万达给了土地被占农民两种补偿方式，一种是计划性征收，签50年的合同，每年领取定额的补助；另一种是买断性的，一次将补偿款领完，而当地村寨居民普遍没有理财意识，如果将补偿款领完很快就会花光。
万达施工刚开始，本地人很少，项目建设公司的员工基本外地聘用。随着项目完成，项目管理公司招募本地人较多，这部分工作需要的文化程度更低一些。
“但有些还是需要文凭的。我们一些傣族老百姓，没有什幺文凭，没办法。”
对那些生活在万达城周围10个寨子里的人来说，全国招引而至的游客、成片的建筑，到底意味着什幺？
“地占完之后，仍会给每个人3分遗留地，我们会盖门面、廉租房租给别人，”艾说，“挺不错的。”
万达是通过改变艾文罕们的生活，来改变西双版纳的。
清晨，王双从村寨出发，去万达城上班。路上需要坐一个小时的大巴。
“品牌很高端，但当地水平还没有达到，消费观念也没有达到，对版纳来说是挺好的发展。就业也有很大的提高。”她很喜欢这份在万达广场里的咖啡馆的工作，如果说到万达的到来会带来什幺好处，她的回答和很多人并无不同，也相当看好这个城市未来的发展，“过两年，泛亚高铁通车，昆明到这里只需两个半小时。”
今天，她打算下班去二楼看一场电影，并为此办了一张观影卡。卡面介绍写着，“这是一张全国万达影城通用的‘储值卡，终身有效。”
