赵伟
工资增速仍处高位，房价收入比下降，居民住房负担能力不降反升。
2023 年年初以来，在美联储加息周期尚未结束之前，美国住宅地产市场明显回暖，新屋开工、销售和建造增速触底上升，房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门，美国地产为何对利率出现“脱敏”？
2022 年3 月，美联储开始加息，在利率中枢不断抬升的过程中，美国地产仍然持续回暖。成屋销售、新房销售增速回升，新房销售量2022 年7 月触底回升，成屋销售量2023 年1 月触底回升，截至5 月，新房销售环比达12.2%，同比达20%。截至3月，美国FHFA、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转为正增长，新屋开工量1月以来同样明显回升。
房地产是典型的利率敏感性部门，在利率上行阶段中的超前“反转”并不常见。1980 年至2021 年间的五轮加息周期中，美国住宅价格、销售和建设增速均明显回落，高位拐点出现在扩张周期的后段（早于衰退），“反转”时点多位于降息周期中——“真正的”反转往往需要先经历经济衰退后的出清。例如，2004 至2008 年的加息周期里，美国地产销售、建造增速均大幅回落，新房销售增速降至-40%， 建造支出增速降至-20%，在降息的后半程，地产销售才出现改善。
区域上看，本轮地产修复的范围更广，各地区销售增速均有好转。美国地产销售市场中，南部地区占比约45%，东北地区12%，中西部23%、西海岸19%。南部地区成屋销售增速由1月的-37% 回升至5 月-17%，新房销售增速回升至5 月110%。西部地区销售略缓慢，但成屋销售也由去年11 月的-46% 回升至-25%。
“大危机”之后，美国住房供给不足的问题持续存在，供求矛盾日积月累。金融危机以来，美国房地产资本开支增速相对低迷，建造支出增速的中枢显着低于危机前，房地产投资占GDP比重持续下行。近10年，千禧一代大量进入房地产市场，美国新增家庭数量不断上升，2019年至2021年，美国每年新增家庭200万至240万，远高于疫情前每年140万-150万户的水平。从2015年到2021年，美国住房存量增加了约630万套，但美国的家庭数量共增加了790万户，美国住房不足的潜在矛盾长期存在。
高利率不仅会压制地产需求，也会收缩供给。大流行冲击后先松后紧的货币政策加剧了二手房供给短缺问题。疫情期间，美联储实施了零利率政策，大量人群以较低的按揭贷款利率购买了房屋，2020 年一季度到2022 年一季度，美国净增加了220 万新屋主，自有住房比例提高了0.1 个百分点，达到65.4%。在美联储快速加息过程中，15年和30年抵押贷款利率在2022年9月均升至6%以上，其中，30 年利率在2022 年10 月底一度突破了7%。面对高利率，成屋业主表现出明显的“惜售”行为，所以本轮加息以来新上市二手房的数量快速下跌，新房供给数量的影响相对较低，但新房市场占比较低，二手房的供不应求是地产回暖的重要原因。
货币紧缩尚未明显冲击劳动力市场，工资增速仍处高位，房价收入比下降，居民住房负担能力不降反升。受劳动力供给短缺的影响，加息周期开启后，美国居民可支配收入同比增速仍继续上升，至2023 年5 月已升至4%。但房价增速趋向于下跌，前20 城房价同比4 月已降至-1.7%。所以，与收入相比，住房变得更便宜了。新房房价收入比由2022 年三季度的10.9 降低至8.6，二手房则由9.2 降低至8.3。
短期内，供给不足及居民较强的购房意愿使地产仍有修复动力。美国房地产库存仍然处于历史低位，当前，美国居民的购房意愿仍然能够得到支撑。中长期内，美联储持续紧缩将使需求侧进一步承压，美国地产的修复仍然面临考验。通胀压力仍可能进一步上升，2023 年年底的政策利率将可能更高。
