重庆壹本置业有限公司 庞小利
基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析
重庆壹本置业有限公司 庞小利
本文对房地产企业的资产模式进行了概述，从土地成本、存库压力、现金流、融资和税务等5方面分析了资产模式转型的影响因素，对住宅地产和商业地产由重资产模式向轻资产转型的案例进行了分析。研究表明，重资产和轻资产的模式各有利弊，面临新的经济格局，重资产模式面临着巨大考验，房地产企业应该考虑转换思路，改变之前粗放的经营管理模式，重视自身资产结构的调整，甩开冗余资产，保持财务各项指标的稳定健康，增加房地产企业的金融化资本运作，从而提高资产周转率和资金使用率。
财务管理 房地产 重资产 轻资产 资产模式
房地产行业是国民经济的重要基础，国内6万多家房地产公司经历了房地产行业发展的黄金十年，房地产以重资产的模式面临着很大的压力。随着限购令和银根收紧等政策的实施，企业面临着大库存、高负债的危机。一些房地产企业对于市场盲目乐观的估计，导致部分中小城市出现了大量空置新楼盘，房屋存量严重过剩。从2013年房市来看，市场出现低迷的态势，房地产企业依靠囤地、靠坐等房价暴涨的模式已经行不通了。从财务管理角度来看，当以囤地建房的重资产模式一旦遇到房市不好的情况，企业的现金流动性就面临着巨大的危机。目前土地价格攀升，融资成本高企，人力成本上升，投资回报率大幅降低。房地产企业的经营模式和盈利模式是否仍保持重资产模式值得我们去分析探讨。
1 资产模式概述
重资产是指企业的资产负债中固定投资所占比例较高的结构，在行业门槛较高、市场处于需求不足、供不应求的形势下，竞争压力小，容易实现盈利。如果一旦市场趋于饱和、供大于求时，重资产模式由于大量的固定资产投入，资金占用周期过长，容易导致资金断裂风险，以钢铁、铁路、房地产等行业为代表。房地产的重资产模式主要是用于土地的购买、建房的存货、建筑操作设备等，当固定资产投入过大，在利润表中体现的盈利能力较弱，现金流量较少，若销售量下滑，经营杠杆系数增高。
轻资产模式一方面体现在流动现金和交易性金融资产占总资产的比例较高，另一方面体现在对产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产模式降低了固定资产投资的比例，强调打造企业的品牌和运营能力。利用杠杆效应，用最少的资金获得最大的资源，减少固定资本的投入，加大知识产权、品牌、客户资源、运营等投入。轻资产模式能使房地产与上下游各个流通环节分工更加明确，各个产业链和谐共存，对市场的繁荣与发展有巨大的推动作用，能使资金更为灵活地运转，融资渠道更为多元化。
2 房地产企业转型的财务因素
2.1 土地成本因素
中国城市使用土地资源供给数量也是有限的，特别是在一些发展较好的城市，土地更是稀缺资源。政府对土地的控制，从规划到政策都影响着土地的价值，土地是否具备很好的公共配套设施是土地升值的核心，流动人口和常住人口的聚集是土地升值的重要要素。土地的需求量和供给之间产生了巨大的不平衡性，所以土地的价格也会随之上涨。土地价格的上涨一方面导致拿地贵、拿地难，增加了开发项目的成本；另一方面也随着土地价格的提升，享受到了土地红利，使固定资产增值。因此，我们需要权衡土地增值和财务费用两者的关系。土地价格如今已经过了每年增值百分之几十的暴利时代，资金成本和财务费用却是越来越高，土地占用的资金成本过高，会使企业入不敷出。
2.2 楼盘库存压力因素
在近年来房地产市场低迷，房地产企业的库存创新高，据统计最近三年房地产库存总量呈增长趋势，全行业的库存总量已经超过5万亿元。部分大的房地产企业减慢了存货步伐，把主要的精力放在消化存货压力上。库存会占用房地产企业的大量资源，只要把存货销售出去，才能实现现金的及时回收。万科公司进行“不囤地，高周转”的运营模式，在市场行情低迷的情况下实现了逆势扩张。房地产企业周转率正常情况下是0.4，周期是900天，近年来一些二三线城市库存转化周期需要4～5年，消化库存的压力和难度可见一斑。
2.3 现金流因素
房地产行业属于资金密集型行业，经营现金流周转周期长，从购买土地到回收现金流一般至少三年的时间，房屋建成后还需要大量的资金投入。为了满足这些庞大的资金需求，通常通过债券融资和股权融资来获得。房地产项目一旦投入，就成为固定资产投入，使现金流的投入风险大，而现金流是房地产企业的血液，现金流断裂是很多企业破产的主要原因。曾经有一家公司手里掌握多块地王，潜在的盈利水平很高，发展前景光明，但是，由于一笔现金没有到位，致使整个企业难以为继。
2.4 融资因素
银行的信用贷款是房地产企业融资的主要途径，银行对房地产企业的信贷审核时会特别关注企业的财务风险，房地产企业有一定的土地储备，就算发生破产清算，银行也能通过土地拍卖获得一定的资金回款。一些实力较弱的房地产企业通过民间借贷和担保公司，将企业拥有的土地和楼盘进行抵押融资，此类融资方式的财务成本会远高于银行融资成本，给房地产企业带来流动性的危机。长期高负债资本结构是企业运营的巨大风险来源。
2.5 税务因素
土地增值税是影响房地产企业的关键，土地增值税使土地交易的成本增加，降低了房地产市场的活跃度，使一些靠房产投资的买房客热情降低，并且在房产购买政策的制约下，短期内增加了投资的成本，降低了需求，但从长期来看，已经购买房产的业主会将自己的房产进行出售或出租，随之增加了供应量。房产税现在还未全面铺开，但可能会导致二手房的大量供应。
综合以上五个因素，重资产和轻资产的模式各有不同的优劣，面临新的经济格局，重资产模式面临着巨大的考验，房地产企业应该考虑转换思路，改变之前粗放的经营管理模式，从而转向轻资产、重运营的模式。
3 房地产企业转型的案例分析
3.1 住宅地产
绿城房地产公司是一家转制的外资企业，目前在港交所上市，拥有3000多名员工，在全国拥有30多个城市的房地产开发项目，绿城目前是国内保持行业领先地位的公司，曾连续6年取得中国最具实力房地产企业奖。但是，绿城在2011年之前都是处于重资产经营模式，现金流较为紧张，资产负债率一度高达163%，而当时我国房企的平均资产负债率为75%，像万科和保利地产也已达60%。绿城在2011年现金比率为4%，现金不足，资金链难以为继，而当时的万科和中海地产现金比率分别为17%和28%，绿城的短期借款和非流动负债增长了40%，具有巨大的短期债偿还风险。
面临危机，绿城掌门人宋卫平制定轻资产战略，通过资产转型改变目前状况，转型的第一步就是减少土地储备存量。为了回流现金，绿城在半年时间内将上海外滩的地王、杭州香樟园和无锡新华造纸厂等地块相继出售，迅速回笼了近60亿元的流动资金，同时也降低了银行的贷款负债。第二步就是加快销售步伐，提高资产周转率，绿城打造中高端品质，加强营销管理，通过奖励和处罚并举的方式激发了销售人员的热情。第三步优化产业资本，引进九龙仓成作为战略投资方，为其带来了50多亿港元的流动资金。此次事件使绿城充分认识到流动性的重要性，也意识到重资产导致的负债过高带来的危机。
3.2 商业地产
凯德集团是东南亚规模最大的房地产企业，公司在新加坡交易所上市，主营业务包括住宅地产、房地产金融和服务公寓等，集团在20个国家110个城市拥有房地产项目。公司在商业地产上运营的毛利率较高，商业地产开发的成本较高，需要几轮的调整才能进入稳定的经营层面，商业地产的周转率较低，商业地产要求更健康的财务管理，商业地产的回报周期较长，如果资金链断裂会使企业陷入资金的困境。凯德集团进行了轻资产转型战略，对一些非核心业务的酒店和物业进行了拍卖处理，获得了25亿新元的流动资金和近7亿新元的利润。
万通地产近年来逐步降低了住宅开发的比例，提升了商用地产的投资比重。通过向商业地产的转型，导致了公司毛利率的短期下降，公司转型后短期内租金回报率较低，净利润率同比增加了13.4%，在开盘项目营销费用上降低了近19%，公司年收入近70亿元，净利润同比增长了20%。转型后资产负债率稍有降低，在行业内属于较低水平，随着转型的开始，总体财务数据有所降低。万通集团提出了从香港模式向美国模式的转型，从房地产开发商转型为房地产投资公司，集中发展住宅建设、商业地产等领域。同时，在土地价格处于下降通道时进行储备，在市场繁荣时进行加大销售、去库存，回收资金。在融资方面，万通成立了合作基金，引入了私募股权投资和信托资金等多元化的融资渠道。整合了各项资源，还获得了项目的管理费用。
4 结语
随着国内房地产市场的不断变化，政府政策调控也在不断深入，重资产虽然具有一定的抗风险能力，但是大量的固定资产投入又会导致房地产企业的流动资金紧张、资产周转率下降等棘手问题。轻资产的战略是可以投入较小的资本，采用多元化的融资渠道，更轻更快的发展。重资产模式转为轻资产模式需重视自身资产结构的调整，甩开冗余资产，保持财务各项指标的稳定健康，增加房地产企业的金融化资本运作，提高资产周转率，提高资金使用率。对公司的运营更加强调专业化，做到轻资产、重运营。
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2096-0298（2016）09（a）-025-02
庞小利(1974-)，女，汉族，重庆人，本科，高级会计师，主要从事房地产财务管理方面的研究。
