高明顺
福建省南安市公证处，福建 南安 362300
房屋赠与合同公证中的赠与人居住权益
高明顺
福建省南安市公证处，福建 南安 362300
房屋赠与合同公证是公证机构的一项重要的业务，为了避免赠与后存在的纠纷，对其进行公证显得尤为重要。房屋的居住权益是一种特殊形式的房屋权能，在房屋的赠与公证中，对其落实和保障将对赠与人的切身利益产生重要影响，特别是老年人作为赠与人时对其切身利益的影响更大，因此探讨房屋赠与合同公证中赠与人居住权益有着重要的意义。
房屋赠与合同；公证；赠与人；居住权益
房屋赠与合同强调的是赠与人的资源赠与行为以及赠与人没有附加赠与物质补偿的原则，赠与人是资源赠与并且是无偿赠与，是房屋赠与中赠与人转移自己房屋的所有权给受赠人的一种赠与行为。为了避免赠与的纠纷，目前的房屋赠与采取了公证的形式，公证机构的介入，使得房屋赠与行为在法律上具有严肃化和规范化的特点，这也为赠与人与受赠人的合法权益提供了保障。随着我国法制化进程的不断加快，房屋赠与公证数量也呈现不断增加的趋势，因此对赠与人赠与后居住权益的落实与保障问题也逐渐显露出来，这一点在老年人对自己子女赠与房屋中老年人的权益保障问题中显得尤为突出。
一、房屋居住权的法理分析
居住权，用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在我国的物权法立法过程中，曾将居住权写入草案中，但最终因争议太大予以删除。目前我国现有的法律条文中，仅有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第27条明确提到居住权，并且是针对特定的离婚情形，该条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该司法解释虽然明确提出了对于“居住权”的规定，但是有其特定的主体，即仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方，并不适用于其他的法律关系。因此，在房屋赠与合同公证中公证机构应该依据民法最基本的原则寻求一种符合社会公序良俗、符合普通人道德观念的处理方法。
二、房屋赠与合同中赠与人权益落实与保障
房屋赠与合同属于诺成性合同，诺成性合同可以保障双方的利益，但是诺成性合同也使得房屋赠与人的权利收到一定的约束，赠与人与受赠人的利益平衡可以通过“法定撤销权”、“任意撤销权”和“瑕疵担保责任”的规定来实现。因此，对于赠与人一旦做出赠与行为，也是会受到相应的约束并且需要清楚自身这一行为的法律意义和法律后果。避免出现赠与人与受赠人关系的僵化或引发冲突，这不仅仅是对公证实务权威性的侵犯，同时也是损害了受赠人的利益。因此在对房屋赠与合同中居住人权益落实与保障，可以通过设立相应的居住权益的条款，居住权益条款的设立，规定具体的受赠行为，这并不影响赠与行为的法律性质，也维护了赠与合同的权威。对于房屋赠与合同，不管是亲属关系的赠与还是非亲属关系的赠与，安排好赠与人的居住条件是处于一种道德上的使然，也是赠与合同规定的重要体现，更是建设和谐社会的重要体现。法律是充分维护赠与人的，若受赠人没有满足赠与人的居住条件，则赠与合同可以被撤销，宣告赠与行为终止。赠与合同本身的性质是特定的，不因合同条款的改变而改变。对房屋赠与合同中居住人权益落实与保障中，同时也应注意在办理赠与合同公证中的一些注意事项：一、合同双方主体资格的问题，即需是具有完全民事行为能力的公民才能成为赠与人。二、赠与合同房屋的范围，即要到行政主管部门办理相关的产权过户手续，这样赠与的房屋才能发生权属转移。三、对赠与人真是意思表示的审查，赠与人意思表示真实才能确保赠与合同的真实性、合法性和有效性。避免因为不同的动机而产生的赠与行为来危害到赠与人的权益，如有些子女期待得到房屋，以父母亲年老需要子女照顾，连哄带骗将父母带到公证处要求办理赠与合同公证。
三、房屋赠与合同公证中处理居住人权益的建议
房屋是很多人一辈子的心血和一辈子的归宿，如果赠与人的房屋是赠与人的唯一住处，赠与人对房屋进行赠与后也应充分享受其居住人的权益。为了充分保障赠与人的居住权益，可以从合同条款设计、谈话告知内容的设计以及关注赠与人实施赠与后的居住问题这几个方面进行着手落实，确保赠与人的最大居住权益的实现。
(一)充分告知赠与人在合同条款设置上的注意事项
合同一般有基础条款和附加条款，对于基础条款一般的赠与合同是有固定的模板和范本，它主要规定的赠与人在合同中需要体现的一些赠与细节与格式和具体赠与内容。附加条款则是可以体现赠与人居住权益的重要保障条款，赠与人可以在公证处公证人员的公证下基于自身的保护权益而规定的具体条款。例如，在房屋赠与合同的基础条款方面，一般约定赠与的详细内容，但同时还需约定本赠与还有附加条款，附加条款可以规定受赠人应该让赠与人在有生之年对受赠房屋享有居住权，若发生特殊的变故，诸如，受赠人将房屋做另外用途，如出租、转让或者拆迁等，那受赠人需要给赠与人其他的居住安排，并且居住安排的条件与环境需高于原有住房，若是拆迁，则需要支付给赠与人相应的物质补偿，确保赠与人最大化的居住权益的发挥与实现。
(二)谈话告知内容的设计
房屋的赠与人一般是上了年纪的老人，因此在合同的设计上，需要公证人员本着谨慎、勤勉义务通过谈话告知其以下的内容来保障居住人的权益：1.赠与合同经公证后即宣告成立；2.赠与合同可以附加义务，受赠人应当按照约定履行合同附加的义务；3.赠与人对赠与合同规定的内容，并且是已经公证的内容，一般没有特殊情况，均不能撤销赠与行为，若有特殊情况需要撤销赠与，应当知道撤销原因之日起一年内行使；4.赠与人如若遇到不可避免的灾害或者其他突发原因导致其经济状况不好并且影响到其正常的生活状况时，经确认后赠与人可以不再履行原先的赠与义务。5.如若
遇到赠与的房屋财产等需要办理登记过户手续等，则应该按照法定程序依法进行办理。公证人员不仅通过谈话告知赠与人赠与合同的设计可以保障其最大的居住权益，还可以通过与赠与人的交谈情况，询问相关的问题来保障其最大的居住权益。
(三)关注赠与人实施赠与后的居住问题
赠与的合同成立后赠与行为即开始生效，为了最大化保障赠与人的居住权益，公证处的法律法务工作人员可以通过关注赠与人实施赠与后的关于居住条件是否落实来保障其居住权益，即公证员可以定期跟踪或者委托街道跟踪赠与人的后续居住问题，若发现受赠人没有按照原先的赠与合同规定的内容安排赠与人的居住环境，则公证员有义务提出相应的解决建议。完成了赠与手续后，公证员可以利用闲暇时间关心赠与人的居住情况，确保其居住权益是根据赠与合同的正常履行，让老年人老有所居。
在房屋赠与的公证实务中，当事人出于自身权益的保障需要对自身房屋保留着适当的居住权，这也是符合情理与法理的，因此对于法律事务工作者的我们更应该保障房屋赠与人的这部分权益，我们思考是否可以将居住权益也纳入法律范畴中，而不仅仅只局限于离婚情况的特定主体。基于此，在对房屋赠与合同公证中居住人权益的保障问题上我们希冀达到两个目的，一是维护当事人的利益，二是提高交易效率来进一步最大化地保障房屋赠与合同公证中居住权益，也希冀促进公证实务的进一步拓展。
D926.6；D923
：A
：2095-4379-(2017)26-0168-02
高明顺(1966-)，男，汉族，福建泉州人，本科，福建省南安市公证处，三级公证员，从事公证工作33年。
