廖原菲
广州大学松田学院，广东 广州 511300
优先购买权早在公元前6世纪就已存在，经过上千年的发展，现在已经是一项成熟的制度，并且在国内外都存在。该项制度的存在不但有法理依据，也有社会基础。在当今社会中，其与其他古老的制度一样也存在着存废之争。
一、我国承租人优先购买权的立法规定
本文所研究的这一项法律制度目前在我国还无统一的民法典，仅在《合同法》、《民法通则意见》等中被提及。最新的规定则是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称解释)，该解释由最高人民法院颁布，施行于2009年，该解释对于这一项法律制度对第三人产生效力予以了否定，但却未规定出租人如何承担赔偿责任，以及该责任的性质如何等。同时，关于这一项权利的行使，第24条更详细的予以了限制，使承租人权利的绝对化受到阻止，但均没有明确规定实践操作和同等条件以及合理期限等，对承租人优先购买权在实践中所起到的保护作用有限。
二、承租人优先购买权存在理论与实践中的缺陷
首先，允许承租人以同等条件强制出租人与自己进行买卖契约订立的承租人优先购买权是一种附强制缔约义务的请求权，该制度不符合物权优先原则，是强制干预出租人行使处分房屋权，使得债权在一定程度上被物权让位，“使标的物之支配权事实上属于承租人，而出租人不过有空权而已，所有权变成虚有权。”同时，将房屋所有人选择买房订立契约的自由被剥夺了，不符合意思自治原则。
其次，由于过于简单的立法规定，使得成立要件操作性不够强，很难在现实中对其进行把握。无法确定承租人行使优先购买权的期限以及“合理期限”的起算点，使得承租人难以行使权利。在判案时，法院存在自由裁量现象，究其原因是无详细对“同等条件”加以衡量的标准，这使得时常出现同案不同判现象，最终导致本项法律制度难以发挥应用作用。
当前，承租人的弱势地位已发生改变，如果一味的强制保护这一权利，将导致交易纠纷频繁发生，且侵害到第三人和出租人的利益。当前，这一群体的利益已通过市场的公平竞争等得到一定保护，因此，应废弃该项制度。
三、房屋承租人优先购买权的替代措施
(一)买卖不破租赁制度
替代的这一制度和应该被废除的法律制度相比，法律效力确定、使用条件详细明确、性质清楚，而这一切在于《合同法》给予了明确规定，使得替代制度可以将强有力的保护予以房屋承租人(或者说不动产承租人)。在订立租赁合同期间里，双方可以进行磋商，如有纠纷存在于这一阶段，可通过缔约过失责任(由《合同法》规定)来对双方各自的权利加以保护。订立合同之后，若诸如抵押权等他物权产生于合同生效后，则依替代的这一制度，承租人可与在先抵押权对抗；若他物权产生于合同生效之前，虽承租人无法与之对抗，却可以向出租人请求赔偿，主张违约责任。出租人在存续合同期间，若想将房屋出售，则向另一方，可发出请求对租赁物进行购买的要约，并将其的所有权基于缔约合同来达成，且在对另一方的利益不造成侵害的同时，另一方还受先通知义务的保护，实现彻底保护另一方权利。而在租赁期限到了时，如果承租人想亟需租赁房屋，则可以和出租人磋商，并且前者无权干涉后者的处分房屋的行为。
(二)对承租人余益的保护
承租人在租赁到房屋后，可能会装饰、装修租赁而来的房屋，对此种情况下的双方当事人利益的保护，施行于2009年的《房屋租赁纠纷解释》明确做出了规定。对出租人，《合同法》规定有费用偿还义务。即对于承租人为维护租赁物处于基本使用状态而支出的费用，以及经过出租人同意的有意费用，可以获得补偿。
(三)完善房屋租赁立法
对房屋租赁立法予以完善，通过法律，对出租人房屋出卖的通知义务予以强行规定，当这一义务被违反时，也就是，出租人未将出卖房屋的信息通知给承租人，则后者可以请求前者承担违约责任，以此来保护自身的利益。
四、结语
房屋承租人优先购买权有着存在的基础，也曾取得过一定的成效，但随着时代的发展，其开始暴露出一系列问题，为此，在法理分析中，应秉持“两弊相衡取其轻，两利相权取其重”，也就是，既然在实际中，该项法律制度已无法真正对承租人的权利加以保护，且存在的弊端无法克服；通过出租人的强制通知义务、余益保护制度以及买卖不破租赁制度都可以真正保护承租人的权利，那幺将承租人优先购买权制度废弃已成必然。
