张 韬

贵阳铁路运输法院，贵州 贵阳 550003

随着社会经济的发展，由于投资渠道有限，商品房作为不动产，越来越受到中产者的热捧，二手房交易亦是炙手可热。然而，由于二手房买卖中买卖双方倚重经纪人，而经纪人在交易过程中为了中介费用尽可能的促成房屋成交，往往对房屋买卖中存在的法律风险问题视而不见，甚至刻意回避，由于在合同签订过程中没有专业律师介入，二手房买卖合同纠纷正逐年上升。现就二手房交易过程中可能出现若干法律风险，进行解析和研究，提出切实可行的方法来预防法律风险。

一、房屋权属证书的法律风险

一般情况下，房屋所有权证书记载名字的人即是房屋所有人。但是，如果房屋系夫妻关系存续期间取得的，在房产登记信息上只记载夫或妻一方的名字，根据我国法律规定，虽然在房产登记信息中未显示共有，但在法律上应属于共有财产。对有财产的处分，夫妻双方有平等的处分权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。因此，买受人在购买房屋前，应委托律师到房产管理部门查询房屋权属登记的真实性，以及出卖人与档案中信息记载是否一致。如果房屋出卖人存在婚姻登记情况，则需核实卖房人的婚姻登记时间与房屋取得时间，如果结婚登记时间早于房屋取得的时间，一般属于夫妻共同财产；如果结婚登记时间晚于房屋取得时间，则属于个人财产。如果出卖人离婚的，首先要看离婚登记时间和房屋取得时间，如果离婚登记晚于房屋取得时间，则要核实离婚时对于所涉房屋的分割情况。如审查核实，发现所涉房屋存在共有人，应和所有共有人签订合同。因此，不能简单的凭房屋权属证书判断所有人情况。

二、房屋买卖中存在担保物权的法律风险

在二手房买卖交易过程中，经常出现有交易房屋存在抵押的情况。根据我国《担保法》的相关规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，如果未经抵押权人同意或未能首先解除抵押，买受人则需承担较大的法律风险。当然，此类风险在律师的介入下，可以避免。2015年3月1日，我国实现了不动产统一登记，在此情况下，房屋设定抵押的，在签订二手房买卖合同前可以委托律师到不动产登记部门查询房屋他项权信息。如果存在抵押情形，首先抵押权人同意，解除抵押权。同时，在解除抵押的过程中，买受人要避免出卖人将购房款挪作他用，导致出现房屋不能解押带来的损失。因此，在购买房屋中要慎重购买抵押房屋；如要购买抵押房，建议在出卖人解除抵押后再签订合同；如果一定要在解除抵押前签订合同的，必须约定买受人直接将购房款支付给抵押人以解除抵押，防范出卖人收到购房款挪作他用的情况发生。

三、房屋买卖合同中价款支付的法律风险

房屋价款的支付是二手房屋买卖合同中的关键条款，但是仍然有不少买受人和出卖人未引起重视，于是现实生活中就出现了买受人支付房屋价款后没有得到房子，出卖人收到少量定金后房屋被套，如上海90后女生杠杆买房“套路”，30万定金撬数千万房产。对于买受人而言，要想避免支付房屋价款后得不到房产情况，在签订房屋买卖合同中就应当在房屋价款支付约定条款约定通过各地的存量房房交易资金监管，即与交易保证机构签订交易结算资金监管协议，由交易保证机构代收买房当事人应付交易资金，并在交易完成后，按照约定向卖方当事人代付应得交易资金的行为。也就是说，买受人未取得房产前，买受人支付的房屋价款一直由第三方监管，只有在交易完成后，买受人取得房产，第三方将房屋款支付给出卖人，保证了资金安全。

对于出卖人而言，则要避免被杠杆买房。经笔者梳理，杠杆买房套路其实就是通过中介，取得出卖人信任，然后让中介在合同中精心设计陷阱条款，如买受人付款时间约定不明、按揭贷款完成时间不作约定，而在违约责任中，出卖人违约转卖他人则要赔偿买受家房价20%的违约金。俗话说，当局者迷，旁观者清，此时出卖人可能因对中介的信任，而忽视对合同条件的甄别，落入陷井。因此，出卖人需要对合同条款仔细分析，如不具备识别风险能力，建议请专业律师介入。

四、学区房买卖的法律风险

在二手房交易中，有很大比例是家长为了让孩子上好学校而购买，也就是学区房交易。现实中，往往家长通过房屋中介公司高价购买了学区房却没有上好学校后，而又无法追究房屋中介公司的违约责任。究其原因，既有可能是经纪人的误导，如经纪人凭学校往年招生简章划片情况进行宣传导致，亦有可能是受房屋出卖人的户口未迁出、指标已占用等原因影响。此时，如果合同中未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容以及违约责任，买受人将无法追究房屋中介公司及出卖人的违约责任；同时，由于买卖双方签订的房屋买卖合同真实有效，买受人只能自吞苦果，房屋买卖合同也无法解除。因此，对于学区房的购买，在合同签订前，买受人应当提前向房屋所在地相关部门核实好相关学区划片情况、入学政策、入学指标的使用情况等；并在合同中约定学区房这一特殊目的，如因出卖人违约致使买受人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并且要求出卖人承担相应违约责任等。

总而言之，二手房交易过程存在的法律问题复杂而多样，笔者仅选取了上述四个问题进行了剖析，以期提醒房屋买卖双方在签订、履行合同过程注意避免出现纠纷，造成损失。