徐映江

（新疆金扬律师事务所，新疆 乌鲁木齐 830018）

本人在县域律所执业，常常会接触到农民、牧民建房的合约纠纷案件。合约签订的主体有的是农民和包工头签订的，有的是和包工头挂靠的公司签订的，有的是和有资质的建筑公司签订合约。有的农民盖的是平房，有的农民盖的是楼房。这势必导致一旦产生纠纷，合约效力是首当其冲必须要解决的问题。

一、关于农村建房的合约的效力问题

1999年10月1起实施的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五项合约无效的情形。2017年3月15日实施的《中华人民共和国民法总则》规定了民事法律行为无效的情形有：违反法律、行政法规的强制性规定的；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的；违背公序良俗的。另外合约效力还存在可撤销、可变更的情形。自2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》同样对民事法律行为的效力问题进行了明确规定。

老百姓签订合约时对法律适用范围的知悉程度是有差距的。通过下面这个案例我们进一步分析：

2017年，马某要在自家宅基地建房，与毛某签订甲方合约，合约约定，每平方米价款为1100元。双方约定了工期为两个月，地基开挖付30%的进度款，主体封顶付40%的进度款。工程完工付至95%，余款作为保证金工程完工后一年内付清。合约签订后毛某带工人进行施工。工程在2018年当年没有完工。其中原因是马某方有设计变更，毛某也有工人不到位的时候。到了2019年，马某的房子的二层楼住不进去，毛某说不给钱就不干活。双方争议较大，马某一纸诉状将毛某诉至法院，要求解除双方之间的建房合约，赔偿违约金20万元。毛某应诉后提出反诉要求马某支付已建成部分的工程款。本案是典型的农村建房合约纠纷。此类案件在审理时往往首先解决的是合约效力问题。

二、解决农村建房法律适用问题才能解决合约效力问题

从上述法律规定结合案例可以看出，马某的房屋是超过低层住宅的，应适用《建筑法》的相关规定。马某与毛某签订的合约应当为无效合同。“农村建房施工合约是指农村建房与施工方建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议”。［1］依据最高人民法院关于审理建设工程施工合约纠纷案件适用法律问题的解释（一）第二条规定建设工程施工合约无效，但是建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合约约定支付工程价款额，应予支持。本案在庭审中毛某要求对已完成的工作量进行造价审计，经人民法院委托第三方对涉案标的物依照造价规范对已完工程量占工程总量的比例确认了本案应付工程款的金额。一审法院据此确认本案中的建房合约无效，但是对于已完工程量应当依法支付工程款。本案结果是驳回马某的诉讼请求，支持毛某的反诉诉讼请求，体现了权利义务相一致的公平原则。

从这个案例不难看到，我国法律明文规定对建筑施工市场主体强制规定，是为了杜绝建筑工程质量事故和安全事故的发生。

三、正确认定农村建房合约效力及处理依据

农村建房中存在的合约情形有：村民与包工头之间的合约、包工头与单包工之间的合约、村民与施工单位之间的合约。关于房主与包工头所订立的合约是承揽合约、建筑合约、还是雇佣合约。农民自建房屋包括：自主施工、将工程承包给个体工匠或建筑企业建设。农民如果将工程承包给个人施工，该建筑行为的法律适用应当优先适用《农村和集镇规划建设管理条例》。农民如果将自建住宅承包给建筑施工企业施工，产生的纠纷应当优先适用《建筑法》。

2019年，蔡某准备在农村自家宅基地建二层小楼，经过商议将施工交给王某施工。王某在施工中叫来李某等六人在工地干活。眼看房子就要施工完毕了，一天早上，李某在外墙做保温时，钢架倒塌，造成李某腰椎损伤，骨盆裂伤。后经医院救治，造成9级伤残，李某遂将王某、蔡某诉至法院要求其共同赔偿损失32万元。本案经人民法院审理后依据最高院人损解释第十一条第一款之规定判决王某赔偿李某各项损失20万元。依据最高院人损解释第十一条第二款之规定判决蔡某对以上费用承担连带给付责任。

结合以上案例可以看出，大多数的合同纠纷裁判的差异体现在对合约效力的认识差异上。［2］农村建房过程中作为发包人的村民应当注意接受发包或者分包业务的雇主没有相应自资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。

四、通过明确农村建房合约中的主体关系，从而确定各方当事人的法律风险

（一）建房人的法律风险

建房人将房屋交与无资质建房人承建的是两层或以下的房屋，双方之间为承揽关系，不应适用最高院《解释》第十一条第二款关于发包人、分包人承担连带责任的规定，依据《最高院解释》第十条的规定，很显然此处村民承担的是过错责任。而房主与承建人之间系雇佣关系的，建房人承担的是无过错责任，这符合我国民法的公平原则。

（二）承包方的法律风险

参与建房的人都是由承包方确定并安排施工，施工人员发生伤亡的，承包人作为雇主承担赔偿责任，此处适用无过错责任原则。

参与建房的人由承包人确定或介绍，但是劳务费由建房人直接支付，承包人与共同作业人员同工同酬的，发生安全事故造成人员伤亡的，建房人应当承担赔偿责任。无资质承揽工程是无效合同，应当适用民法典中关于无效民事行为的规定。违反强制性规定的合同效力事实上应当为强制性规定的认定，违法强制性规定对合同效力的影响和司法效果。［3］

（三）受雇方的法律风险

从法理辨析来看，雇员的选任、控制、监督、指挥、管理是根据雇主的意见确定的。但是提供劳务者不同于劳动者能够直接依据劳动法得到相应的法律保护，受雇方应当明确自己的劳务关系相对人，确定自己的损害赔偿额度以及自身是否存在重大过失，从而会减轻雇主的责任。

看下面这个案例：李花花是受叶某所雇在马家建房工地做饭。2018年9月1日中午，李花花收拾完厨房，在工地乘凉。看见叶某一个人为了给工地通电，不时从二楼往一楼跑。于是李花花主动提出她可以开电闸。但是李花花觉得用手按电闸太麻烦，于是用脚踢电闸，脚被工地的铁钉扎伤。后各方为赔偿问题纠缠不清，李花花诉至法院，法院经过调解，由李花花承担30%的责任。

通过这个案例我们可以看出，农村建房施工合同是指农村建房户与施工方为建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议。［4］合同双方应当遵照约定履行，雇员在雇佣活动中遭受人身损害的雇主承担责任，受害人就遭受人身伤害有过错的，依法可以减轻雇主的法律责任。

五、结语

未来的乡村规划法律调整必然存在“多规合一”，农村建房法律法规已日渐完善。律师作为法律共同体，应当彰显法律实务界人士的专业优势，充分理解法律的精髓，正确适用法律，公平、公正处理农村建房中发生建房合约纠纷案件和各类人身损害赔偿纠纷案件，使自己的当事人在每一个案件中感受到公平、正义。