高 涵
（吉林财经大学，吉林 长春 130117）
一、我国居住权的发展现状
居住权最早提出于罗马法，经过多国的延续与发展逐渐壮大。我国居住权也受此影响开始了漫长曲折的发展之路，我国首次出现居住权是在2000年起草的《中华人民共和国物权法》中，居住权的适用和可行性自此是法学领域争论的焦点，虽然几经完善与修改但还是在2007年正式出台的《中华人民共和国物权法》中删除了相关内容。居住权自后经过十多年的沉浮，在2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编中正式确定，证明了居住权在我国存在的必要性，具有独特意义。我国《民法典》中的居住权以罗马法的居住权为基础，但又不同于罗马法的人役权给予居住权人在房屋出租时与当事人合意约定的权利。居住权的主体具有特殊性，我国居住权的设立其目的在于保证居住权人的居住生活需求，在当前我国人口增长社会不断进步发展，导致土地资源紧张，单一的居住权已经不能满足现状，应适当地放宽居住权制度的限制缓解社会压力。
二、居住权的特性
居住权不同于房屋所有权，居住权人对房屋所有权人的房屋有使用占有的权利，居住权是属于物权范畴，对房屋具有排他性和支配性。在房屋设立居住权后居住权人在一定期限内对房屋的使用和占有具有稳定性，不会因房屋产权的变化而产生影响，限制了房屋所有权人买卖房屋和租赁房屋的能力，但房屋的居住权人和所有权人可以双方当事人对此作出约定。对于房屋的抵押权方面，即使房屋设立了居住权但不影响用房屋进行抵押权登记。在如今的时代背景下，居住权的灵活性极大程度地保障了居住权人的用房需求，同时也保护了房屋所有权人资金流转的权利，最大程度地展现了房屋的实际利用价值。居住权一般具有无偿性，是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。
三、居住权的主体与客体
《民法典》第三百三十六条对居住权的主体和客体进行了明确的划分。居住权的主体是“居住权人”，法条中对于居住权人的认定并不清晰，但从《民法典》第三百六十七条有关合同内容中包括“当事人的姓名或名称”里可以看出居住权人除了自然人之外还可以是法人或非法人组织。居住权的客体是“他人的住宅”，此次住宅不仅仅只指房屋，应扩大解释为房屋及周边附属物和公共配套设施。
四、《民法典》设立居住权的意义
（一）居住权制度是住房保障制度的重要补充
如今，我国社会快速发展，经济发展也得到了长足的进步。在脱贫攻坚战取得显着成果的当下，我国住房保障制度也发生了较大的变革，并向着多主体供给、多渠道保障的方向发展，租房与购房并行的建设思路受到了全社会的广泛关注。居住权作为住房保障制度中较为重要的一种形式，其提出和落实，为我国房地产市场宏观调控的落实提供了依据和支持。从我国近20年的发展情况分析可知，我国房地产市场一直处于高速运转状态下，过于注重经济效益的提升，忽略了居住功能的满足。基于此，我国提出了公租房、廉租房、经济适用房等政策措施，希望以此转变房地产市场的不科学发展，避免炒房等不良问题的出现，为人们提供良好的居住环境，降低经济损失。
公租房和廉租房是在国家保障政策下，通过租赁的方式获取短期租住权的一种行为，以租赁合同为媒介，对双方加以管理，租期到期将解除居住权。该政策很好地保障了租赁期间内使用人的合法权利，确保了短期内居住的稳定性。居住权法律地位的确立，居住者的权益也将受到法律保护。经济适用房则是针对当前情况提出的政策性住房，房屋所有人享受30%的产权，住房5年且能够补齐剩余70%的资金款项，则可以享受完全产权。不过这种情况需要满足国家制定的一系列规范条件，不然享受该种权利仍会存在阻碍。但这一政策的提出，使得部分炒房客针对法律漏洞展开一系列活动，随意提高住房价格，扰乱房地产市场，不利于行业的日后发展。
《民法典》中，居住权制度的设定就是针对上述问题给出的有效解决政策。在《民法典》居住权制度中，一方面要保留房屋所有权，另一方面也能够将其快速转让给迫切需求的用户，在维护用户权益的同时，限制炒房者的行为，为房地产行业发展及住房保障制度的落实提供可靠的依据和支持。居住权制度的提出和落实解决了现存贫困居民的住房问题，实现了原有制度上的补充和完善，对我国城市建设目标的达成，民生问题的解决有着重要作用。
（二）居住权的长期稳定可实现房价的有效控制
自2004年以后，我国房价一直呈现明显的上升趋势，人们一直都将房产投资作为规避风险的重要举措，这使得我国房地产市场一直处于高速发展的环境下，房屋价格居高不下，高昂的房价使得刚需用户望而却步。虽然针对这一情况，国家有给出相应的控制措施，但整体效果不理想，存在的问题仍未得到有效解决。
《民法典》中居住权制度的提出，给予我国房价的稳定与回落有力的支持。居住权作为他物权的一种，指的是物权范围内的用益物权。居住权享有人能够在规定时间内享受房屋的所有使用权，居住权是不能转让和随意变更的权利，权利享有时间会根据合同约定时间或享有人的生存期限进行设置。人们一般是通过购买或租赁的方式获得房屋的使用权，承担的风险相对较大。居住权的获取所承担的风险相对较低，性价比更高。具有居住权的房屋交易价格会远远低于所有权的房屋价格。对于有住房需求的人员来说，只需出少量资金就能够获取一定时间内房屋的使用权，既不会加剧自身经济压力，又能够提高房屋使用率。
另外，对于租赁房屋来说，由于其稳定性和长居性不足，相比居住权，后者能够带来的利益更高，更符合人们的实际需求。由此可知，在目前房价居高不下的条件下，《民法典》中居住权制度的提出为刚需用户提供了性价比较高、稳定性好的住房条件，缓解了人们的生活压力。
五、居住权对于司法的实践意义
在《民法典》施行前，我国就针对居住权问题进行过详细的探讨和分析，并已经有设立居住权制度的苗头。现有的婚姻法司法条例及审理离婚案件财产分割意见书中，就曾针对离婚后弱势群体的居住权给出过相关保障政策。根据处理的离婚案件分析可知，我国从1990年后，就开始加强对离婚后无住所方的居住权保障问题的研究，并给出一系列的政策措施，保护弱势群体的合法权益，且在居住权相关词条搜索中，也能够了解到有很多案件均是从居住权角度出发，给予弱势方相应保护。由此可知，我国正在针对居住权问题加以完善，希望通过居住权制度的设立，对居民民事权利予以保障，改善人们的生活水平，减少城市贫困现象的发生。
在《民法典》施行前，司法实践活动中对于居住权的界定较为模糊，认为其是债权的一部分，在财产分割或判决过程中，因为界定的模糊，法官需要做到细致严谨的分析和探讨，以免误判导致矛盾纠纷升级，降低我国法律的公平、公正性。而《民法典》施行后，对居住权制度加以明确说明，确定其法律地位与特征，并对居住权提出了较为专业性的解说，凸显其独立性和绝对性特征，以此有效抵抗所有权及第三人效力带来的影响。居住权制度的提出和落实，为法官判决提供了法律依据，有效彰显了法律的公平性、公正性，全面维护了当事人的合法权益，并对原有较为模糊的行为加以约束和制止，为我国住房问题的解决及司法裁判能力的提高提供了坚实的保障。居住权制度的落实为我国司法工作的顺利开展提供了有力的支持，为我国权益保障及审判工作的开展提供了助力，推进和谐社会建设的发展。
六、居住权的设立与消灭
居住权的设立是用益物权设立行为，根据居住权设立形式与设立要件可将居住权的设立分为以下几点：一是以合同方式设立居住权［1］。居住权的设立以登记为生效要件，一般情况下居住权的设立应先签订居住权合同然后进行登记这是应然情况，但实际情况往往不尽相同，需要通过居住权合同来产生约束力以此促进居住权的登记。以合同方式设立居住权时产生的是债权债务关系，其建立基础为当事人的意思表示，与物权变动处于不同的法律基础之上。合同编并不能解决物权的变动、设立等问题。基于居住合同而产生的债权关系不能直接使物权产生变动，只能基于此债权债务关系向债权人请求其办理居住权登记［2］。在不动产居住权的设立登记前，居住权人不能完成不动产的占有与支配，所有权人可以在设立不动产的居住权的同时与居住权人协商约定对不动产的出租问题，可以与居住权人约定出租费用，在居住权设立后所有权人可以用此不动产进行抵押权的设立登记不影响其效力。二是以遗嘱方式设立居住权［3］。居住权的设立并不仅限于双方法律行为，还有以遗产继承的方式获得居住权，遗嘱设立人生前设立遗嘱的行为为单方法律行为。遗嘱设立人在设立遗嘱时需是本人真实的意思表示否则遗嘱可能失效，若遗嘱设立人在死亡前已经将不动产居住权进行设立登记，那幺居住权的设立自登记时即生效，此时居住权的设立以不动产居住权的登记为生效要件。在遗嘱设立人还未将居住权进行登记就死亡时，居住权的设立是基于遗嘱设立人的死亡事实而设立的，居住权的设立不以登记为要件在遗嘱设立人死亡后生效。如遗嘱设立人在遗嘱中约定有附加的义务履行条件，继承人如不履行遗嘱中附有的义务，其他继承人或利害相对人可向法院提出请求，请求法院取消其有关履行义务的部分遗产继承。三是以生效法律文书设立居住权。根据《民法典》第二百二十九条规定可知生效法律文书也是居住权设立的方式，如因政府征收的原因导致不动产设立、变更、消失，其不动产上居住权也会当然地随着变化。
根据《民法典》第三百七十条规定可知居住权的消灭有以下两种情况：一是居住权期限届满。如果不动产所有人对于居住权人的居住权到期仍然继续居住的行为没有表示异议，那幺在实施层面就与居住权人达成了不定期的居住权合同关系，不动产所有权人可以根据《民法典》第三百七十四条相关规定与居住权人约定租金，未约定租金居住权人应给付所有权人相应的价款补偿。二是居住权人死亡。根据《民法典》第三百六十九条与第三百七十条规定可知，居住权不能转让继承，如果合同与遗嘱均未写明具体的居住期限，居住权的消灭以居住权人的死亡为限，若居住权人有两个以上其中一人死亡，其他居住权人可继续享有居住权。如果居住权期限明确即居住权期限届满居住权消灭［4］。
七、居住权的适用问题
我国居住权的设立是为了保障人民老有所依住有所居，本文从以下三方面来感受居住权的适用：1.房产转让子女老人仍享有居住权。居住权的出台极大程度地降低了老无所居的窘态，在居住权制度实施前老人可以直接过户子女但需承担子女不孝不养的风险，若设立遗嘱极有可能因缺乏法律知识导致遗嘱存在瑕疵或无效，而且在实践中仅设立遗嘱没有过户登记容易产生不必要的继承纠纷。居住权制度实施后，老人可以在不动产过户给子女后同时办理居住权设立登记，并将期限约定至老人死亡时。2.婚姻关系解除后为生活需要设立居住权。夫妻感情破裂离婚后，可以为弱势一方提供居住权等适当的帮助。在居住权制度实施前，原《婚姻法》相关司法解释中注明可为弱势方提供房屋的居住权但在实践操作中为明确规定实施难度大不具有公示效力容易引起纠纷。在居住权实施后，为弱势方设立居住权有了法规明确指引，可以就不动产办理居住权设立登记为弱势方提供住处。3.老人为生前同居住的人设立居住权。在居住权制度实施前，老人若将不动产过户给同居住的人或给其加名容易引起子女间的矛盾。在居住权制度实施后，老人可以在遗嘱中明确不动产所有权归子女所有并同时在该不动产上设立居住权，既能使老人的同居住人老有所居又能使子女获得不动产所有权，一举两得。
八、结论
居住权作为《民法典》的新设制度其本身需要经过实践的检验不断地完善。虽然居住权制度一直是法学领域争论的焦点，但居住权制度的公布极大程度地扩大了人民的居住权利，保障人民住有所居、老有所依、物尽其用。居住权制度的实施满足了特定人对居住的需求，解决老年人、未成年人等弱势群体的住房问题，居住权的设立有利于进一步完善住房保障体系。正确地理解居住权的法律规定才能更好地维护自身合法的权益。
