穆云飞 苏立春 丁枫彬
房地产业是国民经济的重要组成部分，带动了相关领域诸多行业部门的发展，给国家提供了大量财政收入和国民收入，改善了人民群众的居住水平，丰富了社会物质生活场所。近年来，房地产业也是飞速发展的行业，在激烈的市场竞争中，企业只有严格实行成本控制，实现最优的投入产出比，才能立于不败之地，具
体从前期决策，设计，招投标及合同，施工，营销客服5个方面分析。
1 前期决策方面的成本控制
房地产项目前期决策是指开发商选择和确定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行经济、技术论证，对不同的建设方案进行比较、选择并作出判断和决定。建设项目的决策阶段包括项目建议书、可行性报告、设计任务书的确定和编制投资估算，投资估算一经批准，就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破［1］。这一阶段建设地点的选择、项目合理规模的决策、项目定位标准的确定、工程设计、技术方案及融资方式等构成了企业成本控制的主要因素。
1)建设地点的选择。土地的成本价格是没有弹性的，必须交给政府。同时，地块的选择有时候也对工程造价有着密切的关系，如果选择水文、地质条件差的地块会大大增加工程造价，所以建设地的选择至关重要。
2)项目合理规模的决策。进行一个房地产项目开发，要用经济学中的边际分析法分析项目的投入和产出。在一定条件下，项目的规模扩大到一定程度，项目的投入成本并不会扩大，单位产品的成本反而随之降低;当达到一定程度，单位产品的收益随之降低。所以，在政府既定控规、土地成本、前期配套成本固定的条件下，开发商要详细论证，合理的控制建设规模，综合考虑影响成本的诸多因素。
3)目标定位标准的确定。一个项目的开发必须有一个准确地定位。因为准确地定位，可以在后期的设计过程中，目标明确，编制投资估算也可以有一个客观的尺度。标准过高，投资过大，风险增加;标准过低，投资减少，效益减少。
4)工程设计、技术方案。在决策阶段，就要组织论证工程项目设计、技术方案。在先进合理的情况下兼顾经济合理。
5)融资方式。一个项目的开发要有良好的融资渠道，在项目建设的过程中才能资金充足，使工期顺利进行，尽快使项目见到良好的效益，同时，尽可能的回避投资及财务风险。在项目建设前期阶段要根据项目的特点，多渠道融资，保证资金安全、稳健运行。
2 设计方面的成本控制
项目决策以后，控制工程造价的关键在设计。根据国内外大量工程造价资料分析表明设计阶段对工程造价的影响程度为60%～75%左右，有些比例甚至更高。这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。
1)推行定额设计。在设计院进入初步设计和施工图阶段，建设单位可以根据统计的工程案例做经济分析，提出新项目的设计限额。在整个工程设计过程中，要求设计人员要有强烈的工程造价控制意识，精心设计，把技术同经济有机地结合起来。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法［2］。
2)严格控制设计变更。当项目经过前期决策、设计思路定案以后，尽量不要有大的设计变更。那种颠覆性的变更不仅是对前期所有工作的否定，也是对人力、物力的巨大浪费。
3)加强出图前审核。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷在施工前加以克服时，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。
3 招投标及合同方面的成本控制
建设项目由规划、设计最终变成现实，要进行设计、施工、设备及材料的采购等过程。为尽好的完成这些环节，对投资成本优化、控制要进行招投标。实现公平合理的招投标，发挥资金的最大收益，是建设单位的主要职责。通过对合同的签订与管理，在法律上确保建设行为按规定进行，规避投资风险，实现建设意图。
1)对设计的招投标管理。要提高设计单位的准入门槛，淘汰那些技术力量差、服务态度不好的设计公司，选择信誉高、技术力量强的设计队伍。选择设计队伍不要只注重设计费用的高低，而更要注重设计队伍的实力，好的设计队伍能完全贯彻建设单位的建设意图，能较强的优化设计方案，避免浪费。
2)对施工队伍的招投标管理。在选择施工队伍的招投标过程中，要认真做好标底，对于无标底的项目要详细考察现有行情，通过标底对投标单位的报价作出合理的选择。加强对中标单位施工方案的技术经济比较。对施工方案从技术上和经济上进行对比评价，通过定性分析和定量分析，对质量、工期、造价三项技术经济指标比较。
3)对设备、材料的招投标管理。采购前应掌握材料、设备的投标报价和用量。采购时要及时认真地分析材料市场的价格走势。对商品混凝土、钢材、砂石料等大宗材料的采购应多家比选。大型的工程项目也可以组织供应商进行招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优;合理组织运输，就近购料。选用最经济的运输方法，以降低运输成本;考虑资金、时间价值。减少资金占用合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备［3］。
4)对合同的管理。增强法律意识，对合同的严密性、规范性、合同条款的逻辑性认真加以研究，中标后合同订立阶段要斟字酌句，认真研究专用条款，注意各有关文件的优先解释顺序［4］。合同签订后要加强合同实施阶段的管理工作，因为每笔工程款的支付都是以合同为依据，如果参与单位没有达到合同要求，坚决不能支付资金，维持合同严肃性。
4 施工过程的成本控制
建设项目进入施工阶段后对项目总成本的影响仅占5%～10%，要从施工方案、现场变更、签证和竣工验收等方面做好成本控制工作。
1)施工方案的审查。建设单位要加强对施工方案、施工组织设计的审查力度，进行经济技术比较。合理的施工方案，可以缩短工期，保证工程质量，提高经济效益，对施工方案从技术上和经济上进行对比评价，通过定性分析和定量分析，对质量、工期、造价三项技术经济指标比较。可以合理有效地利用人力、物力、财力资源，取得较好的经济效益，把好施工管理关，是全面成本管理的重要途径。
2)现场变更、签证的管理。规范签证的严肃性，据统计大量工程签证可引起工程造价的上升。建设单位应制定相应的规章制度规范工程签证行为，不该给的签证坚决不办。
3)竣工结算的管理。竣工结算是工程建设过程中成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核。另外，要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案［5］。
5 营销的成本控制
项目的营销费用为房地产商品销售额的1%～3%，费用数额的大小也影响房地产开发利润的高低。综合运用向受众对象推介的手段，既要达到宣传目的，也要控制宣传的费用，以控制成本。
6 结语
房地产开发项目的成本控制是一个多阶段、复杂的、动态的过程。要从项目前期策划阶段到营销售后服务全过程控制，运用科学的管理方法，经济、技术的量化指标，每一环节每一方面认真分析，做出最优的选择。企业有树立全员成本意识，建立健全成熟的成本核算体系。只有这样才能在激烈的市场竞争中，抵御风险、创造效益，使企业在经营过程中逐步发展壮大。
［1］ 申琪玉，张树君.房地产项目工程造价的全过程控制研究［J］.建筑技术开发，2008(9):78-80.
［2］ 文长法.对工程造价的全过程控制的探讨［J］.现代经济，2008(3):102-103.
［3］ 姜言东.浅议建筑安装工程项目成本的控制［J］.建筑设计管理，2008(4):10-11.
［4］ 李瑞梅，周素霞.工程量清单计价环境下加强工程造价风险防范［J］.建筑与预算，2008(2):30.
［5］ 施中安.房地产开发项目的成本控制［J］.城乡建设，2008(8):64-65.
