胡秀英
(太原市房产产权登记中心，山西太原 030002)
顺应国家房产测绘市场化和房地产产业、产籍、产权发展要求，按照“测管分开、政事分离”的原则，改革过去封闭式的管理模式，形成房地产测绘行政管理、事务管理与市场化动作层次清楚、责权明确、关系顺畅的房地产测绘行业架构体系与机制。房产测绘经营行为与房产测绘监督管理分离，体现房产测绘单位独立的法人实体和市场主体地位，按照WTO规则和市场经济模式，建立房产测绘市场机制。房产测绘市场改革要按照“先规范化、再市场化、后产业化”的总体思路，统筹规划，周密部署，分步实施，做好行业管理和市场规范化建设，建立健全各项规章制度，建立市场规则维护市场秩序，加强基础建设，积极培育我市房产测绘有形市场，促进房产测绘事业和房产市场的健康、有序和可持续发展，我市先后审批了四家独立的测绘有限公司，主要做法如下。
1 资格管理
为保证房产测绘市场的健康有序的发展，我市实行房产测绘市场准入制度。即对测绘单位的资质和从业人员的资格实行双重准入管理。凡是在本市行政区域内从事房地产测绘活动的单位必须预先取得“太原市房产测绘许可证”;凡是在本市从事房产测绘活动的从业人员必须先取得“太原市房产测绘岗位资格证”，上述两证均由太原市测绘行政主管部门(太原市国土资源和房屋管理局)颁发。
2 市场管理机制
1)规范面向市场的房产测绘范围。除政治、紧急性、指令性等特殊性任务外，其他性质的房产测绘任务都将放开走向市场。包括地籍测绘、商品房销售(包括预售和现售)面积测绘、房产产权交易登记测绘及其他房产管理中需要的测绘等。2)对市场容量进行总量控制。“太原市房产测绘许可证”的发放数量将根据房产测绘市场容量实行总量控制，年度调节。其数学模型是:N=当年房产测绘估算总任务量÷许可证发放数量(200万元≥N≥100万元)。3)实行分级测绘管理。具体说来分级测绘管理就是地产测绘单位承接任务的规模大小则按其许可证的等级来划分。A级单位在一次作业规模和单个项目规模上均无限制。而B级单位和C级单位将在一次作业规模和单个项目规模上有所限制。实行分级测绘管理，可以使综合能力强的单位承担规模相对大、技术要求相对复杂的项目。其结果是既可保证测绘项目的进度和质量，又能激励各测绘单位努力提升业务水平，有利于房产测绘市场的发展。4)规范价格体制。我市规定房产测绘项目承揽和房产测绘成果交易收费标准为国家测绘局颁布的《测绘收费标准》。除国家定价的房产测绘产品以外，其他房产测绘产品价格实行市场价格。对已列入《测绘收费标准》的房产测绘产品，计费不得低于《测绘收费标准》规定标准的85%。房产测绘单位不得恶性压价竞争，房产测绘管理部门会同太原市物价局对房产测绘收费实行监督检查。
3 成果管理与检查验收
1)对商品房销售面积测算实行登记备案制度。房产面积的争议与纠纷最主要集中表现为销售面积与产权面积存在较大差异。目前太原市的商品房销售面积(尤其是预售面积)基本上是开发商自行测算，有些甚至私下找人测算，由于他们不是专业的房产测绘技术人员，对政策和技术规定常常出现偏差，再加上有的开发商故意放大或缩小销售面积，其结果是，商品房销售面积的测算行为既不规范又难以追究测算单位(人)的责任，更糟糕的，由此而产生的纠纷隐患带到了随后的产权登记环节，将房产主管部门卷入到买卖双方的利益冲突和纠纷纠缠之中，有关部门和人员不得不消耗大量的时间和精力去应付频繁的、大量的争议，严重影响了正常管理职能的行使和日常业务的开展，给工作带来很大被动。为弥补商品房销售面积测算管理上的不到位，拟实行商品房面积销售登记备案制度，即要求房产开发商在商品房销售之前，要委托取得“太原市房产测绘许可证”的测绘单位进行销售面积测算，并将测算结果以及共有共用建筑面积的组成、部位及分摊方案等报主管部门登记备案，才可申领《商品房预售许可证》，并依据备案结果进行房屋销售，同时将登记备案核实的成果作为权属登记的依据。这样做主要是防止开发商不按预售方案进行销售，有意扩大或缩小套内建筑和公摊面积，以及在领取到《商品房预售许可证》后任意改变设计方案，将发生纠纷的可能性降到最小，并且将纠纷高处环节前置，增强了工作的主动性。2)对房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。第一级检查是指房产测绘过程中由作业组的专职或兼职检查人员进行的自查互查;第二级检查是指由房产测绘单位的质量检查机构和取得“质检员”资格的专职检查人员在一级检查的基础上进行的检查。只有上一级检查合格的成果才能转到下一级检查。一级验收是指测绘单位将二级检查合格的成果向房产测绘行政主管部门委托指定的成果审核机构——市房产测绘管理所申请审查验收。各级检查、验收工作均须独立进行，不得省略或替代。测绘单位内部进行的二级检查若发现质量问题，应退回有关人员及时改正，改正后再进行检查，直到合格为止。验收检查评判为不合格的成果，应退回测绘单位责令改正，改正处理后再次进行验收检查，若仍判为质量不合格的，应责令其重新测绘。3)建立完善的成果审查验收制度。积极探索房产测绘成果审核模式，制定成果检查验收办法与评定标准，建立健全房产测绘成果审核制度。对全市的房产测绘成果实行严格的二级审查一级验收制度，对用于房屋权属登记交易的成果实行百分百审查，对用于房产登记发证的测绘成果实行审查和有效监管，以确保成果的正确可靠。对其他申请审查验收的成果实行抽检。要严格质量管理，全面提升我市的房产测绘水平，为房产产权登记发证提供准确公正的数据，从根本上加快房产发证速度，减少纠纷与投诉。受委托测绘单位在完成二级审查，并将成果向购房业主公示后，由测绘单位到房产测绘成果审核部门申请成果最终验收，按标准格式提交房产测绘成果报告书。市房产测绘管理科受房产行政主管部门的委托，对全市房产测绘成果进行审查验收，负责对用于房屋权属登记、交易等房产管理的房产测绘成果实行全面审核把关。根据《房产测绘管理办法》第十八条规定:“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核”。这明确规定了审核部门对成果进行审核的重点与内容。对施测单位的资格的审核，主要是审核测绘单位是否具有合法的资质、测量员和审查员是否取得上岗证;“测绘成果的适用性”审核，主要是审核其测绘资料是否完整、格式是否符合办证要求;“面积测算依据与方法等内容”审核，主要是审核测绘单位所作的房产面积测算有无违反国家房产测量规范和有关规定，尤其是对其有共用建筑面积的分摊进行审核。测绘单位应对房屋的建筑面积、套内面积、共有共用面积的定性定位与分摊的量测及计算的正确性负责、对界址点性负责。主管部门不对错误成果本身及引发的后果负责，而是对测绘单位是否具有合法的资质、测量员与审查员是否具备有效的上岗资格证的结论负责，对测绘单位提供的成果资料是否齐全、面积测算依据是否正确的审核结论负责，并对使用了不合法的、不适用的、不合格的或未经审查验收的成果引起的责任负责。凡符合上述审核要求，审查验收合格的成果，均应予以验收通过并登记备案，并加盖审核专用章，成果方可用于产权登记交易。
4 成果归依与入库管理
房产测绘成果数据和档案资料是主管部门进行房产管理的重要决策依据和业务数据来源，各测绘单位有义务将房产测绘成果汇交到房产管理部门，行政主管部门委托市国土房产基础地理信息中心对全市范围内的房产测绘成果进行管理，包括成果的接受、收集、整理、储存、建库、维护与提供使用。房产测绘成果包括:测量手簿与测量草图。地籍测绘成果包括:地籍测量规范中所规定的文字资料、地籍调查资料、地籍测量资料以及面积量算资料等。房产测绘成果应当实行科学管理，按照国家有关规定结合太原市实际，建立健全规章制度。运用现代科学技术手段，及时、准确、安全、方便地提供给业务部门满足日常业务需要，同时服务于社会信息需求。按照房产行政主管部门提出的全市“五统一”的要求，全市房产测绘成果将遵循统一的数据标准与报告书格式。这样，一是为了树立太原市产权测绘的规范性、严肃性与专业性，二是为了成果的统一归集建库，为部门信息共享与太原建设积累基础数据。各测绘单位有义务将房产测绘成果汇交到主管部门，由市国土房产基础地理信息中心负责整理与入库，并进行动态的更新维护，保持基础地理信息良好的正确性与现势性。房地产测绘成果必须按照国家有关保密法规进行管理。房产测绘成果实行有偿使用，任何单位和个人不得擅自复制(含数字化采集)、抄录成果资料。权利人领取和保管的房产测绘成果，也要遵守国家保密规定。
5 加强房产测绘设施建设
房产测绘基础设施包括规章制度、技术规范、数据标准、生产平台、基础控制网以及队伍建设等等，基础设施不健全必然导致市场化后业务担任的不规范不统一，从而阻碍行业的发展，给管理也增加了难度。因此，加强房产测绘基础设施建设是行业规范化管理的前提与条件，作用与意义深远。
［1］耿文彪.房产面积测绘质量检验技术研究［J］.山西建筑，2012，38(27):222-223.
