刘 朝 功
(天津土地交易中心，天津 300042)
基于Arcgis和正射影像的土地出让管理系统研究
刘 朝 功
(天津土地交易中心，天津 300042)
针对土地利用工作中土地出让环节进行了研究，探索了基于Arcgis、正射影像数据和Access数据库建立土地出让管理系统的方法，并展望了该系统的优化方向，以实现土地出让管理工作的自动化、可视化，从而提高工作的效率。
Arcgis，土地出让，正射影像
0 引言
随着中国城镇化进程的不断加快，建设用地需求量与日俱增，带动土地市场活跃，土地出让量也大幅度增加，对传统的土地管理手段提出了挑战。为进一步提高土地出让工作管理的效率和水平，确保土地出让数据准确、客观、可视化，尝试利用Arcgis平台中具有强大功能的ArcMap软件，结合现势的正射影像数据，以及方便安全的数据库，对出让土地的空间数据和属性数据进行采集、存储、分析及输出，做到空间数据和相关属性数据的统一管理。这样能够形象直观的反映出让土地信息，实现出让土地空间分析、查询测算、报表绘图、竞买分析和出让金管理等功能，为土地出让工作提供决策辅助分析，为相关政策制定提供数据支持，进一步统筹指导城市的土地供应量，有利于促进土地市场平稳健康发展[1,2]。
1 正射影像数据的利用
传统地形图虽然标注详细，但往往不够现势和直观，非专业人士解读稍有困难。数字正射影像即DOM兼备地图几何精度和影像特征，信息丰富，直观逼真，可以作为土地出让工作的资料依据，从中获取土地历史上以及现势的信息。在Arcgis平台上，利用正射影像可以直观分析出让土地的地理位置、历史变更、交通便捷性、周边地物等，还能够进行图上的距离、面积测量。但是受制于影像数据的分辨率，有些重要地物例如通讯信号塔等不能很准确地判读。为了能够发挥传统地形图和正射影像各自的优势，将数字地形图和正射影像在Arcgis平台上进行叠加，可以详细解读分析出让土地，既有利于从宏观上把握出让土地轮廓形状，又能够不遗漏具体的地物细节，对土地出让工作具有重要意义[3]。
正射影像数据往往占据很大空间，为能够方便高效的利用，Arcgis提供了地图缓存的方法，ArcMap和它所包含的按比例地图显示功能可以用来生成和维护高性能的地图缓存。地图缓存保存了一系列比例尺下的地图数据，每个比例尺对应一定详细程度以及分辨率的地图信息，提前把每个比例尺下的地图切割成小块图片，在访问地图时，直接获取需要的小块图片拼接成整幅地图，而不是创建出一幅图片，极大程度地提高了访问速度。Arcgis for Server提供了完全可视化的地图缓存，切片图片支持PNG格式，采用PNG位图，在不影响可视化质量的前提下可以减少缓存占用空间。
2 土地出让数据库
数据库是土地出让管理系统的核心内容，也是支撑土地出让整个管理业务的基础，按照可靠性、可扩展性、可维护性的原则，设计了土地出让数据库。因为土地具有空间位置特性，土地出让数据库除要存储土地相关的基本属性信息外，还要存储空间位置等空间信息。在ArcCatlog中新建Personal Geodatabase文件用于数据管理，空间图形数据形式上有点、线、面三种类型。出让土地的dxf，dwg等矢量数据通过格式转换、投影及坐标变换，转换成Arcgis的shp数据格式；栅格数据通过配准等操作生成矢量图层；规划用地的测量坐标也可以在Arcgis空间中创建空间图形[4-6]。属性数据表主要包括宗地信息表、前期工作表、预测出让表、土地整理成本表以及与空间图形数据关联的表，如图1所示。
属性数据表的维护是整个数据库维护的核心，为了能够方便快捷的输入、更改、查询数据库，在Access数据库中创建窗体，形成友好、直观的数据库操作界面，这样就能够利用窗体对创建的出让土地字段进行赋值。窗体是用户同数据库系统之间的主要操作接口，它可以显示和编辑数据、接受用户输入以及控制应用程序流程等，通过窗体可以方便、快捷地查看、浏览和操纵数据，如图2所示。在Arcgis中可以利用Joins and Relates的功能将空间数据和属性数据进行关联。
3 土地出让管理系统的应用
现该系统已在实际中得到应用，利用土地出让管理系统可以新增成熟的储备土地，并且当出让土地的位置、形状等空间数据，容积率、绿地率等规划指标属性数据发生变化时，能够在数据库中及时更新补充变化内容，并可以一同更新系统内制作的各类型统计分析数据、报表。除上述基础性工作外，该系统还可以实现出让土地的查询和价格测算，制作土地统计分析报表及形象直观的图件，对预出让地块进行竞买分析，并提供土地出让辅助决策，以及土地出让金管理等内容，详见图3。
3.1 出让土地的查询与测算
在Arcgis平台及Access数据库下，既可以根据坐标等空间数据查询出让土地，也可以根据土地名称等属性数据进行查找。在ArcMap中利用坐标定位、图形定位以及相对空间位置关系可以准确定位到目标区域；在Access数据库中可以根据字段属性进行筛选、查找定位到目标记录，这两者均可以实现快捷、准确、高效的查找出让土地[7-9]。
利用Access强大的设计查询功能，可以对系统内的出让土地实现筛选、按自定义(例如土地的成熟度)排序、价格测算等功能，并能够确保价格测算的效率和准确率。现以某年土地出让计划编制为例说明土地出让管理系统具体的工作流程。首先将新增的储备土地添加至数据库中，具体内容包括在ArcMap中添加shp等空间数据，在属性表中补充宗地信息、前期工作等出让前的基本数据。其次依据出让土地前期开发程度、土地权属状况、土地利用计划及转用征收审批、规划指标等内容，利用Access的筛选和排序功能对出让土地进行综合排序。最后结合全市的经济发展目标和预计的国有建设用地需求量，对筛选出的出让土地进行价格测算，并作出汇总。利用Access数据库查询功能中的表达式生成器以及内置函数设立计算字段，可以自动计算出字段数值，例如可以基于已有属性表中的字段，计算土地的居住比例、出让总价、政府收益等，如图4所示。编制计划难免要不断的增减出让土地或变更规划指标等内容，但只要设计好土地供应计划查询，只需把变更的宗地信息局部调整，计算字段就会自动随之调整，这样就可以实现土地供应计划的整体更新，大大减轻工作量。
3.2 出让土地报表绘图
Arcgis可以识别导入各种类型的地理信息数据，并且能够将各种类型的图形数据统一到同一个坐标系下[10]。在ArcMap软件上，对不同的图形数据进行叠加，利用强大的符号化功能，突出需要特别注意的点、线、面地物，例如通讯塔、铁路、河流等。根据土地出让的生命周期，可以将出让土地分为如下几个类型：储备土地、预出让土地、在出让土地、已出让土地。利用符号化功能，对上述不同类型的出让土地设计好符号及样式，例如不同的颜色、线型可以在正射影像图上清晰分辨不同出让地块的信息。还可以在属性表中设计好样式字段，利用ArcMap软件能够实现符号自动匹配，如果属性信息调整，符号也会自动变更。
3.3 竞买分析
出让地块上市交易前需要对自身吸引力进行评估，分析土地自身特点和潜在的竞买企业。为了能够对出让土地和竞买企业进行有效的分类匹配，利用以往成交的众多案例数据，深入数据挖掘，总结形成各种土地模型和企业模型。例如根据地块自身的属性规划指标、地理位置等可以匹配为高住宅土地、高商业土地、成熟区土地、规划区土地等等，根据竞买企业过往的开发成果、产品定位分析，进行特点匹配为商业型、住宅型、品牌型、规模型等等。出让土地类型匹配后，可以进行潜在竞买者分析和预测。通过累计分析开发企业对已出让土地的喜爱和参与程度，也可以挖掘出更多的分类特点，比如体量大型、住宅比高、偏重绿化、偏重交通、偏重新规划开发区、偏重成熟社区等。同时，利用出让土地和企业的特点类型，也可以对出让土地自身属性进行调整，对出让交易过程进行优化。
3.4 土地出让金管理
土地成交后，竞得人需按照合同的要求按时交付土地出让金。为能够保证土地出让金足额及时缴纳，对分期缴纳的土地出让金要进行催缴管理。例如根据缴款截止日期，能够提前预警并告知竞得人。利用该系统可以自动生成已出让土地出让金对单，对出让金缴纳数额进行预测，以便政府能够将其及时用于城市基础设施建设和公共服务。
4 结语
该土地出让管理系统的应用，实现了出让土地的查询和价格测算，土地统计分析报表及形象直观的图件制作，出让地块竞买分析，土地出让辅助决策，以及土地出让金的管理等功能，很大程度提升了土地管理部门的工作效率。在今后的土地出让管理过程中，应该多多引入现今大数据的最新技术，深入挖掘供需结构、数量和特点，并结合国家的重大政策，经济形势的运行状况，对出让土地做到精细化管理，这是将来有待解决的课题，也是本系统重点优化的方向。
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The research of land transfer management system based on the Arcgis and DOM
Liu Chaogong
(TianjinLandExchangeCenter,Tianjin300042,China)
The paper studies land transfer in land utilization, explores land transfer management system on the basis of Arcgis, DOM data and Access data, and explores its optimal direction, with a view to realize automatic and visual land transfer management and to improve working efficiency.
Arcgis, land transfer, DOM
2015-06-19
刘朝功(1982- )，男，硕士，工程师
1009-6825(2015)25-0238-03
F301.2
A
