张 晓 辉
(中共商丘市委党校，河南 商丘 476000)
地下空间建筑在建筑物区分所有权中的归属问题
张 晓 辉
(中共商丘市委党校，河南 商丘 476000)
针对地下空间及其建筑的权利归属问题，对现有的相关规定进行了梳理，并对地下空间建筑的人民防空工程权利归属展开分析，在此基础上对住宅小区地下空间建筑的权属争议进行了探讨，以供参考借鉴。
地下空间，建筑物，所有权
0 引言
建筑物区分所有权，是指权利者对于建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。本文所称地下空间建筑是指商品房住宅小区地下空间建筑，一般来说是指地下车库、车位以及地下室。相对于地上车位、车库以及外墙面、屋顶平台等共用部分，由于空间上的特殊性，权利所属一直是法律上的疑难问题。地下空间建筑的归属涉及诸多法律法规以及规章的规定，各地也相继出台规范性文件试图解决地下空间建筑的归属问题，但是由于法律规定较为不明确，导致实际操作问题较多。建筑物的共有部分区别很大，往往不同的共有部分特征不同。比如建筑物的走道、外墙、水电、绿化与用作地下车库、车位或者地下储藏室的地下空间建筑不同，前者或者是建筑物的基本构造部分，或者是和住宅小区建筑物作为整体的必备运营设备设施。而且地下空间建筑往往包含权利归属更为复杂的依法建设的人民防空工程，对于地下空间建筑权利归属于国家、开发商亦或业主所有争议很大。
本文从对现有法律法规等规定的梳理入手，对地下空间及其建筑的权属问题进行分析。
1 关于地下空间建筑的有关规定
1)国家对地下空间建筑的相关规定。
《人民防空法》(下称《人防法》)第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有……”由此可见，就地下空间建筑中的人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权归属，《人防法》未能给出界定结论。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》(下称《地下空间规定》)为我国城市地下空间开发利用的开展奠定了基础。但是此规定出台于20世纪末，部分内容已经无法体现城市日新月异的发展，虽然其后经过部分修改，但是综合来说这部规章主要针对地下空间开发中的规划权限问题以及为执法检查等提供依据，而对地下空间开发利用本身的权利归属及权利取得方式等内容没有也无法进行界定与规范。同时，由于此规定只是部门规章，适用中在界定民事权属上也存在法律效力过低的问题。
《物权法》对建设用地使用权的空间性质做出了明确规定，第一百三十六条指出可以在地上、地表或者地下分别设立建设用地使用权。从《物权法》的规定可以看出，我国对地上、地表、地下分别设立了建设用地使用权。而地下空间也有了正式的法律依据。但是《物权法》的规定过于笼统，对于争议较大的属于人防工程的地下空间建筑以及如何确定地下空间建筑在建筑物区分所有权中的权属划分并没有详细说明。
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(下称《分摊规则》)对于部分地下空间建筑是否计入公用建筑面积在第九条做出了规定，指出地下室应否计入“公摊”要看是否作为独立使用空间被出租、销售。同时单独强调作为人防工程也不计入公用建筑面积。但是《分摊规则》只是指出了地下空间建筑在特定情况下并不计入公摊面积，而对于初始权利归属以及人防工程归属问题并没有提及。
2)地方对地下空间建筑的相关规定。
在物权法出台前，地方层面对于地下空间开发利用的规定较少。《浙江省土地登记办法》规定地下空间可以依法办理土地使用权证书。《上海市人民政府关于印发上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定的通知》提出了“地下土地使用权”之概念，规定了地下空间用地的审批、规划等。但是都没有涉及到利用地下土地使用权所建造的建筑物权利归属和办理方式。
自《物权法》出台后，各地也相继出台规定对地下空间进行规范，如《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定了人民防空工程的使用许可制度。《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》把地下空间分为浅层、中层和深层。《上海市地下空间规划建设条例》规定了地下空间建设用地使用权的土地出让金按照比例缴纳以及价款的优惠。《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》对地下空间建筑物进行了界定：城市地下空间建筑物(以下简称地下建筑物)，是指在依法批准建设的城市地下空间内，界址明确、能够独立使用、可以按照基本单元予以登记的永久性建筑物。可以看出对于地下空间的规定在不断完善，但是限于法律的缺失，各地只能采取地方标准，或进行管理，或进行规范，但是均无法明确权利归属问题。
2 人防工程地下空间建筑的归属问题
对于人防工程的所有权问题，法律没有明确规定。从前述《人防法》的规定来看，仅仅是对人防工程的使用权和收益权以及国家应当给予人防工程建造方的优惠做出了规定，而对于使用权还附加了管理责任。可以说仅仅是提到投资人对人防工程的部分所有权。有学者认为，按照规定，国家依法减免了人防工程投资者的土地出让金以及部分有关税费等支出，应当认为国家已经对投资者行使了购买行为，此时的投资者应当是国家，所以推论出人防工程归属国家所有，但是减免不等于投资，而投资者虽然享受了出让金以及税费的优惠但是依法仍然需要缴纳人防工程的管理费用，如果由国家所有，管理维护应当由财政资金负担。明确人防工程属于国家的依据只有国家人防委员会、财政部1985年出台的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：人防工程及其设备设施是国家的财产。但是依据《物权法》第四十五条，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有。也即是说设定财产属于国家的只能是法律，而1985年的暂行规定只是部委规章，其效力并不能设定国家所有权。虽然《物权法》同时在第五十二条提出了国防资产属于国家所有，但商品房住宅小区防空地下室工程的投入资金方初期是建设单位，同时在建设过程中根据不同情况投资者也不同。如果最终费用计入开发总成本参与分摊到每户，承担投入资金的终端将会是业主，如果初期投资全部由开发商承担，那么投入资金来源是开发商。依据《国防法》对国防资产的定性来看，国防资产的范围被限定为：国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等。从此条文来看，国防资产的范围只能是由国家直接投入资金的项目或成果、国家划拨使用的土地等。由此分析可以知道，不是所有的人防工程都是由国家投资的，至少对于住宅小区人防地下室工程而言国家没有投入任何资金，甚至还需要收取管理费用，因此商品房住宅小区的人防工程应当不属于国防资产。以上有关法律规定虽然并没有确定地指出人防工程所有权归属私人所有，而且表述上更倾向于国家对人防工程的所有权。但是倾向并不是结论。虽然有部分部委规章和规范性文件试图把人防工程纳为国家所有，但是效力层次明显偏低，而且并没有直接的确认所有权的意思表示。反而不少地方规定明确人防工程归属于私人所有的意思表达。例如《广州市人民防空管理规定》第六条和第七条分别对人防经费的承担作出了不同规定，分别规定不同情况由人民政府以及有关单位或者个人负担。第二十五条指出人民防空工程所有权归属的确定依据《物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。并且提出人民防空工程可以依照有关规定来办理产权登记。
由以上分析可以看出，法律上并未明确区分所有权建筑中的人防工程的所有权的归属。而依据《立法法》，民事基本制度和基本经济制度只能制定法律，或由全国人大授权国务院先行制定行政法规。没有法律行政法规予以明确权属的情况下，不应当对单位、个人取得人防工程所有权进行限制。所有权归属应当依据建设用地使用权来确定，而建设用地使用权应当属于开发者所有，当然，在进行依法出售转让后可以由符合规定的购买者所有。
3 地下空间建筑的权利归属问题
在明确小区人防工程与其他地下空间建筑都可以由单位或个人行使权利后，应当对其在建筑物区分所有权中的权利归属一并讨论。有关单位或者个人依照物权法和土地管理法等的规定，取得地下空间建设用地使用权，缴纳土地出让金后，可以对地下空间进行开发利用，利用地下空间所建造的车库、车位、地下室等可以取得相应的产权，办理不动产登记。但是产权归属开发商还是业主存在较多争议。按照《物权法》第七十四条，仅仅对于车位和车库作出了规定，而没有提及地下室的权属问题。但是参照《物权法》对于车库、车位权属的设定，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。有人认为地下空间建筑产权可以在商品房合同中用约定的方式确认权利所属。但是《物权法》所说出售等行为的前提应当是指一方当事人已经取得了对车库、车位的产权，之后才能依法转让、收益。《地下空间规定》规定了地下空间建筑“谁投资、谁所有”的原则，同时规定了建设单位的处分权，如对自己投资开发的地下空间建筑进行转让或者租赁。表明地下建筑的确权原则在于归出资人所有。依照《分摊规则》，地下室、地下车位等并不强制计入公摊面积，但是如果在合同约定中或者商品房预售中已经把地下空间建筑的面积分摊到房屋面积中去，或者在核算建筑成本的时候并没有对地下空间建筑单独核算而是与地上建筑一并核算的话，地下空间建筑成本已经平均到每户业主的名下，初始所有权应当归属全体业主共有。如果地下空间建筑单独核算，开发商承担土地出让金及其建设成本，地下空间建筑的面积也没有计入公摊面积的话，其初始所有权归属于开发商所有，除车库、车位需有限满足业主需求外，其他地下建筑可以拆分出售、出租等。
4 结语
城市地下空间的合理开发、利用对于整个社会发展起着巨大的推动作用。在目前城市用地明显不足的情形下，更加迫切的需要利用地下空间寻求更大的发展，如何有效的去开发利用地下空间，让地上、地表、地下空间协调发挥作用，对于缓解目前的用地难题非常关键。开发和利用地下空间，建造地下空间建筑，首先要明确所有权使用权的归属问题。而尽快出台明确地下空间及其建筑的权属问题的法律，对于法律已有规定但是现实中有争议的用司法解释予以明确才能解决目前层出不穷的商品房住宅小区相关权属纠纷问题，才能解决人防工程没有明确权属时难以管理的问题。
[1] 刘阅春.区分所有建筑物的人防工程归属论[J].法学，2013(2)：9-10.
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[3] 林淑娟.住宅小区停车位所有权归属问题探讨[J].法治论坛,2009(4)：25-27.
On contribution of ownership of underground space buildings in buildings
Zhang Xiaohui
(PartySchoolofShangqiuMunicipalPartyCommittee,Shangqiu476000,China)
According to the ownership contribution of the underground space and buildings, the paper indicates the current related regulations, analyzes the contribution of the civil air-defense works of the underground space buildings, and explores the contribution disputes of the underground buildings in complexes, so as to provide some reference.
underground space, building, ownership
1009-6825(2015)30-0243-02
2015-08-14
张晓辉(1980- )，男，硕士，讲师
D923.2
A
