李威克
(南京大学金陵学院，江苏南京 210089)
1 概述
南京的新就业大学生对住房租赁市场的体验，是中国大学生从“象牙塔”迈入社会时遭遇住房问题的一个缩影。作为全国高等教育资源最为集中的城市之一，南京的高校在校生人数超80万。每年新就业的大学生既是创造“人口红利”的主力，也是南京常住人口以及潜在户籍人口增长的主力。然而，近五年来南京常住人口增长乏力，相比于同类城市增速缓慢(见图1)。除了家庭因素之外，普遍认为新就业大学生短期内工资较低，而房价过高(见图2)，是导致毕业生难以“留下”的重要原因之一。
新就业大学生对住房有刚性需求，而事业处于起步阶段，工资较低，缺乏相应的购买力，是“暂时性弱势群体”。他们获得住房的方式主要有两种:买房和租房。在诸如南京这样的特大城市，面对高昂的房价，租房就成为他们更现实的选择。纵观住房租赁供给市场，普通二手租赁房占据主流，针对特定群体有限的公租房成为辅助。前者往往缘于房屋老旧、家居配套不足，后者则由于选址偏远、交通不便、配套设施不完善等原因，都难以满足新就业大学生的需求。2017年10月，习近平总书记在十九大报告中再次指出，要深化供给侧结构性改革。当前，租房市场面临的挑战已不再是供给量的缺失，而是质的不足，主要体现为供给与需求不对等的结构性矛盾，优化租赁住房市场的结构是实现未来又好又快发展的必然选择。
图1 四城市近五年常住人口增速比较
图2 四城市近五年平均房价比较
近十年间，一种新兴的由市场主导的青年公寓悄然出现，其针对如青年白领等特定群体，以多服务、精装修等优势逐渐发展得初具规模，成为新就业大学生住房的潜在选择。目前学界对于此类公寓并无统一的说法，有如租赁式公寓、长租公寓、青年公寓等叫法。本文因其针对明确的目标群体，故后文统一称之为青年公寓。2017年8月《南京市住房租赁试点工作方案》正式出台，设定的目标是“到2020年年底，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成购租并举的住房制度。”这样，在“购租并举”的宏观政策框架之下，已发展达十年之久的青年公寓因其显著的租赁属性而成为社会关注的焦点。
2017年，笔者展开了一项针对南京市青年公寓的社会调研。调研内容涉及青年公寓的供给现状、新就业大学生租房体验等12项指标，期待更全面深入地了解青年公寓与新就业大学生供给与需求之间存在的矛盾，探讨青年公寓对于新就业大学生、大城市住房租赁市场以及城市发展的意义。本次调研主要实地走访考察了南京市场上的青年公寓并进行随机的对象访谈及问卷调查，共回收问卷56份，其中有效问卷52份，有效率92.8%。文中数据、图表若无特殊标注，均为本次调研所得。
2 青年公寓的整体业态与供给现状
2.1 整体业态
2.1.1 集中式与分散式并存，以集中式为主
按运营方式来分，青年公寓主要分为整体式与分散式。整体式青年公寓，指公寓运营商获取整幢楼或其中的几个单元、楼层的使用权，提供统一服务、集中管理继而对外出租的公寓。分散式青年公寓，指运营商本身作为房屋中介公司，依靠掌握丰富的租赁房源信息，从个人手中租赁分散的房源，经与原房东协商，经过统一装修后再次租赁给租客的公寓。目前，南京市场上的青年公寓几乎全部为集中式，其中以初具规模的“魔方公寓”“贝客公寓”“未来域青年公寓”为主，另有少量不成规模的集中式公寓。直至2017年12月，南京才出现以“自如寓”为代表的首批分散式公寓，至今尚处起步阶段。
2.1.2 目标群体明确
青年公寓往往定位有明确的目标客户群体。南京市场上主流的三家青年公寓，针对的客户为以新就业大学生为代表的年轻白领。例如，“万科驿居”的主要目标群体为男性，“安心公寓”主要针对的是蓝领，“蜜柚公寓”主要针对女性等。这部分群体数量庞大，收入中等，暂时没有购房的经济能力，但他们对住房的要求不是简单地满足于最基本的居住功能，他们更关注的是生活品质、与同龄人交往等软性的附加功能。
2.1.3 出租率高，租金贵
南京市区内现有各门店公寓的出租率都很高，绝大多数门店出租率超过八成，部分地段好的公寓甚至出现满租的情况。较之于周边相似的二手租赁房，青年公寓的单位面积月租金溢价率绝大多数超过50%，其中部分品牌的门店溢价率更是超过了80%(见表1)，单位面积租金较贵。究其原因，关键在于青年公寓以其方便的交通、精良的装修、多样的服务吸引了大量年轻租房群体，他们追求生活品质、对社区服务有较高要求，纵然价格偏高也愿意买单。
表1 青年公寓典型门店单位面积月租金溢价情况
2.2 供给现状
2.2.1 租赁时限灵活
酒店大多是按日租赁，需长时间租住则总价过高，旅客单次租住时间一般不超过一周。二手房租赁建立的是“房东—租客”或“房东—中介—租客”关系，房东倾向于长时间稳定的出租以减少反复寻找租客的麻烦，往往起租时间不短于一年。租住时间介于一周至一年之间的住房租赁市场供给尚显不足。笔者在实地走访中发现，青年公寓(如“魔方公寓”)起租时间可短至一个月，这在一定程度上满足了外地应届大学生来南京找工作短期住房的需求。
2.2.2 社区氛围良好
邻里关系的淡化和交往空间的缺失，已成为城市化快速化进程中的顽疾。而如何营造浓厚的社区氛围、重塑富有情景意义的场所精神，依然是当今社会亟待解决的一道难题。青年公寓则尝试性地提供了诸如卡座、跑步机、台球桌等面向承租者开放共享的公共娱乐设施，其中部分公寓还会定期组织篮球赛、厨艺比赛等租客联谊活动。这些策略在为租客提供休闲娱乐、会友场地的同时，也为他们之间提供了相互认识、互相交流的便利平台。综合而言，青年公寓的社区氛围良好，在原本陌生的人与人之间营造出了相逢相识的归属感。
2.2.3 小户型多风格
租赁公寓通常占据着市区地段交通快捷、购物便利等优势，这种濒临“寸土寸金”选址也往往导致运营商承受着提高租金的压力。为了追求更高的利润，运营商不得不分割出更多的房间，从而不可避免地导致青年公寓的房间面积普遍偏小。当然，这在客观上也降低了单间房屋的租金价格，降低了租客租金的起租门槛。在笔者走访的人群中，有73%的人租住面积小于35 m2(见图3)。从其内部结构看，这些公寓大多数为一室一厅，部分户型仅有一室，少数户型还对房间内部进行垂直分割，以“上床下桌”或“上下铺”等方式节省套内面积，提高房间利用率。除此之外，青年公寓提供如“和风”“地中海风”“Loft”等多种风格的装修，在一定程度上迎合了新就业大学生追求多元和时尚的需求。
图3 青年公寓承租者租住面积（单位：m2）
图4 青年公寓承租者通勤时间
3 新就业大学生租住青年公寓的六种切身体验
3.1 公共交通便利
由于初入职场，工资较低，新就业大学生主要依赖公共交通完成日常通勤，具有强烈的低租金需求和便捷的公共交通需求。相较于公租房在主城边缘的集中布置，由市场主导的青年公寓在门店选址上更为灵活，一般位于主城重要交通干线或高等院校附近。在笔者的调研过程中，有近80%的公寓租客表示通勤时间能控制在0.5 h以内，能满足每日上班需要(见图4)。与此同时，青年公寓本质依旧是商业市场逐利的产物，其根本目的在于盈利。承租者中超过50%的人反映租金偏高，但由于公寓不仅提供的设施比周边的普通租赁房要好得多，而且还靠近地铁站点，周边生活便利、上班方便，他们对于租金也能够勉强接受。
3.2 服务类型多样
新就业大学生年轻而又充满活力，他们的生活内容多样，对生活服务也有更多的需求。相比于一般的物业提供的服务局限于安保、代收快递等基础服务，青年公寓提供更多样的拓展服务，如自行车租借、免费打复印、手机充电器租借等。受访的李同学表示，公寓的各种各样的小服务让她感到方便，各项管理也让她感到放心，尤其是房间内一些设施如发生故障，反映后都会得到及时修缮。总体来看，遇到承租者投诉时，大多数公寓管理者都能及时处理问题，得到了租客们的广泛认同。
3.3 结算方式创新
部分新就业大学生生活经验较少，缺乏理财意识。青年公寓(例如“未来域”)就将付租方式拓展到了线上，与付房租手机应用“爱月付”合作。只要蚂蚁信用达到600分即可在这个平台上交付房租，原本半年一付的房租可分摊到每个月付。据租客胡同学介绍，他是个“月光族”，有时候控制不住把本应交房租的钱提前花光了。有了这种结算方式以后，可以避免出现没钱交房租的窘境，对像他这样的新就业大学生也起到一定的保障作用。
3.4 社区活动参与尚可
新就业大学生是一个年轻的群体，刚走出校园生活的他们对社会充满热情，表现出明显的社交需求。有71%的受访者表示参加过公寓组织的活动，有21%的受访者经常参加(见图5)。一定程度上迎合了新就业大学生的社交需求，并创造了潜在的社区归属感，事实上营造起了不错的社区氛围，其中不少表示从中认识到新的朋友，而且以后如果有时间还会参加。
3.5 部分公寓居住环境堪忧
新就业大学生追求生活品质，对良好的生活环境有较高需求，干净卫生也本应是一处居住环境的基本保障。在笔者的走访中却发现，部分公寓的卫生状况不容乐观。一些公寓是由老旧办公楼整层改造而来，靠窗位置优先隔成公寓房间，走道没有，通风不畅，地面潮湿。据一位王同学反映，他所租住的公寓由于是由办公楼改造来，房间的采光仅依靠建筑的天井解决。室内很潮湿，有时还不得不“与蟑螂为伴”，与服务人员沟通后依然无法解决。他表示等租期一到，就会换地方居住。除此之外，同层有一些在酒吧夜店上班的租客，与她的作息时间相差很大，让她晚上不能好好休息，令她很不满意。
3.6 部分公寓安全状况一般
安全是人类生存的最基本需求。然而，青年公寓的安全管理却表现得参差不齐。在笔者走访的青年公寓中，虽然有近七成的公寓设置有门禁或看管人员(见图6)，但有超过1/2的公寓门禁没有起到实质性的保卫作用，非公寓租客也可以轻易进入。有些公寓虽然在市中心附近，但位于背街的老旧街区，安全性较差。据受访的刘同学称，她所租住的青年公寓没有门禁，门口的小路没有路灯，晚上回公寓经常感到“忐忑不安”。
图5 青年公寓承租者公寓活动参与情况
图6 青年公寓门禁设置情况
4 结论与建议
通过调研，笔者得出的总体结论是，南京市的青年公寓多数供给效率较高，成为新就业大学生择居的新选择。笔者认为，青年公寓多数能够满足新就业大学生的公共交通、多样服务、社会交往等需求。而且青年公寓的出租率很高，一定程度上反映了新就业大学生对它的广泛认可。因此，青年公寓目前供给效率较高，基本属于有效供给，能够有效满足新就业大学生的需求，可以更好地为新就业大学生创造“扎根”的可能，为大城市留住人才提供有效途径。对策性建议主要包括以下三个方面。
4.1 青年公寓市场需要政府与行业协会规范监督
尽管目前青年公寓入住率很高，但并不表示承租者对公寓十分满意。调研过程中发现的卫生、安全、采光、隔音等问题，很大程度上损害了青年公寓的租住体验。针对以上问题，公寓运营商自身应加强管理，保持企业健康长久地运营。而且，青年公寓本质上是市场行为，主管部门应对其进行有效监管巡查，相关行业协会应针对青年公寓出台细则，以规范其日常运营管理，确保承租人的居住环境质量以及青年公寓的有效供给。
4.2 青年公寓租赁市场需要地方政府给予适当支持
客观上，青年公寓在一定程度上填补了现有住房租赁市场供给种类的空白。而在供给侧改革以及住房租赁试点的背景下，成为缓解住房租赁市场供给质量难以满足需求矛盾的潜在选择，为住房租赁市场结构性改革提供了具体解决途径，也为发展租赁住房提供了范例。地方政府应出台相关针对青年公寓的政策以鼓励其发展，使得未来住房租赁市场中，青年公寓应与普通二手租赁房、公租房并驾齐驱，占有一定合理比例。
4.3 集中式青年公寓应当得到相关方面进行重点扶持
而在青年公寓中，集中式公寓之于新就业大学生更有吸引力。从其他城市的经验来看，分散式公寓与普通二手租赁房本质上并无两样。由于都是经过“二手房东”统一装修等服务产生溢价，对于同地段类似普通二手租赁房在租金上很难有明显优势。相对而言，集中式公寓能提供更多种类户型的选择、年轻社区的氛围与统一的服务，能迎合新就业大学生多样服务与社交的需求。集中式租赁公寓相比于分散式公寓在多方面有明显的优势，且得到了多数承租人的基本认可。未来在鼓励青年公寓的发展中，应重点扶持集中式青年公寓。
