张 威
(山西省城乡建设学校，山西 太原 030013)
1 概述
为稳定房地产业的健康发展，需要重视我国房地产市场存在的结构性问题，如供需平衡、人地匹配、供地结构等，并采取有效措施，以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展，支持房地产业合理融资需求，调整土地供应结构，增加住房供给，加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制，实现房地产市场平稳健康发展这一目标。基于此，本文重点聚焦山西省房地产市场发展问题研究，对房地产市场运行的特点和存在的问题进行梳理，同时分析问题背后的内外部因素，在预测山西省房地产市场发展趋势的基础上，对山西房地产市场平稳健康发展提出了有针对性的政策建议。
2 房地产市场发展的理论基础
2.1 市场供求理论
供求理论是由供求关系衍生的理论，供给量与需求的关系理论。供给量指的是一定时期一定地域某一市场要售出的商品量，供给量的量纲是商品数量单位。需求指的是一定时期一定地域不同价格情况下的需求量。供给量与需求相互作用，决定价格。价格与供给量负相关，与需求正相关。供给少会导致价格上升，价格上升会导致需求下降和供给攀升；反之，供给多又会导致价格下降、需求上升、供给减少。房地产市场很大程度上受“看不见的手”影响，房屋供给量少，需求量大会带来价格上升；市场需求量小，房屋库存大会带来价格波动。
2.2 非均衡发展理论
非均衡理论即“非瓦尔拉均衡理论”，是指市场不完善、信息不完备和价格无法对供需进行自动调节的情况下，相互联系的经济变量在市场模型内调整彼此位置并保持相对稳定状态。房地产市场由于存在绝对异质性、不可移动性、生产滞后性等特点，使得市场信息不完全、价格机制不灵敏，市场难以实现自动“出清”的狭义平衡状态，长期处于非均衡运行状态。非均衡理论探讨房地产市场在不能完全相等的情况下，市场和政府如何运作才能使市场恢复稳定。
2.3 经济周期理论
经济周期是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象，是国民总产出、总收入和总就业的波动。房地产市场经济的发展周期总体表现为增长的、向上发展的趋势，房地产经济的波动会在这长期趋势呈现出上下起伏的运动形态。金融货币手段直接影响经济周期变动，体现在房地产市场领域充足的可贷资金和相比较低的利率会让房地产市场繁荣起来，反之则为衰退阶段，银行体系的扩张和紧缩信用的循环往复，特别是短期的利率是房地产周期波动的重要原因。
3 山西省房地产市场运行基本特点
近年来，山西省房地产市场实现跨越式发展，2018年全省房地产开发投资总量突破1 300亿元，销售额突破1 600亿元，房地产库存下降至合理范围，对固定资产投资和GDP的贡献率分别达到22.8%，地5.23%。但作为欠发达省份，房地产市场发展总体上呈现出相对后进的状态，主要表现在发展不充分、结构不合理、分布不均衡三个方面。
4 山西省房地产市场发展问题的内外部成因
4.1 经济发展水平较低
经济发展水平和居民收入水平是影响房地产市场发展的重要因素。山西省经济总量较小，发展水平较低；产业结构偏重采矿业，对人口的吸附作用小；收入差距较大，不利于房地产市场长期平稳健康发展。2018年，全省地区生产总值为16 818.1亿元，在全国排名第24位；人均地区生产总值为4.53万元，在全国排名第27位；城镇居民人均可支配收入为31 035元，在全国排名第27位。采矿业投资占固定资产投资比重为8.2%以上，在全国排第1位。基尼系数0.42，在全国排第12位，超过0.4的收入分配差距“警戒线”，整体来看居民收入分配差距较大，不利于山西房地产市场的平稳健康发展。
4.2 城市未形成规模效应
城镇化水平和城市规模与房地产市场的发展密切相关。2018年，山西省城镇化率为58.41%，比全国城镇化水平(59.58%)低1.17个百分点；其中户籍人口城镇化率为40.85%，比全国水平(43.37%)低2.52个百分点。中小城市偏多，在11个地级市中，城镇常住人口在200万以上的4个(太原、运城、临汾、大同)，150万～200万的4个(吕梁、晋中、长治、忻州)，100万～150万的1个(晋城)，100万以下的2个(朔州、阳泉)。另一方面，山西省城市建设欠账较多，建设水平较低，是制约房地产市场发展的短板。此外，该省虽然是能源富集地，但与宜居相关的水资源、森林资源等均处于比较短缺的状况，对房地产市场发展也有较大影响。
4.3 房地产企业发展能力不足
2018年，山西省共有房地产开发企业2 574家，其中一级资质企业仅21个，占比0.82%；四级以及暂定资质企业为2 110个,占比81.97%。近年来，房地产业集中度呈快速提升趋势。据中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布的数据显示，2018年，中国房地产开发500强企业的商品房销售面积(7.16亿m2)占到全国(9万多家房地产开发企业)商品房总销售面积的41.73%，商品房销售额(9.9万亿元)占到全国商品房总销售额的66.01%；前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%，36.06%，51.95%，63.50%。而在500强中，山西省只有1家企业上榜，排名为347(辰兴股份)。全省范围内本土房地产企业规模小，开发能力低，整体竞争实力弱，难以形成规模效应，在融资、销售和建设品质等方面存在较大差距。
4.4 房地产市场环境有待改善
山西省通过开展房地产开发管理专项整治等一系列专项行动，房地产市场秩序明显好转，但仍有许多长期积累的痼疾顽疾难解决，对群众基本权益和房地产市场发展产生了较大影响。其中，表现最突出的是两个方面：一是房屋产权登记率低的问题。据估算，该省现有房屋建筑产权登记率仅约为60%，既影响了群众合法权益，也制约了存量房市场发展。二是“小产权房”问题。根据住房调查数据估算，全省共有“小产权房”约3 720万m2，占城镇住房总量的比重为5.4%；其中，太原市约1 800万m2。这个问题长期得不到有效解决，对房地产市场平稳健康发展产生了较大影响。
5 促进山西省房地产市场持续健康发展的对策建议
5.1 以供需动态平衡实现高质量发展
按照党的十九大关于社会主要矛盾转化的重大战略判断，加快研究新形势下房地产业发展的新思路和新路径，一方面继续从需求侧发力，促进购房和租房需求释放，协调推进房地产市场和城镇化发展。另一方面从供给侧发力，既要保障新市民的基本住房需求，解决好“量”的问题，又要不断满足人民群众对更高居住品质的需求，解决好“质”的问题。
1)培育释放房地产市场需求。城镇化是经济发展的重要引擎之一，特大城市的驱动效应表现得更加明显。未来一段时期，将是人口不断向特大城市及其城市群集聚的过程。针对山西省城市规模偏小，吸引力不足的问题，应加快城镇化进程，特别是着力培育特大城市。应该着力发展省会太原市，发挥其辐射和带动作用，促进周边中小城市的发展，进而实现整个城市群的发展，实现房地产市场与城镇化互相促进、共同发展。加快行政区划调整，大力推动太榆同城化，条件成熟时将太原周边区县并入太原市；大力推进撤县设区，将太原周边县城改为区，按城区建设管理，拉大城市骨架，提升城市承载力。加快产业发展，以转型综改示范区建设为突破口，大力发展新兴产业，带动经济发展增量提质。加快轨道交通建设，同时启动多条城市轨道交通建设，加快形成交通网，发挥轨道交通便捷、高效的优势，缩短太原市城市建设与东部发达城市之间的差距。加大人才吸引力度，为各类人才购房、租房提供支持，吸引其到太原就业、居住；优化落户审批流程，实施限时办结，让满足条件的居民可以随时落户；落实各项优惠政策，确保新市民享有同等的基本公共服务。协调推进经济社会和房地产市场发展，根据经济社会发展规划和城市总体规划，科学合理确定土地、资金等相关资源的匹配，有效整合房地产领域相关政府部门出台的各项配套政策，充分发挥规划对房地产市场发展的引导作用。
2)推进改善居民居住条件。针对山西省城镇“筒子楼”和平房大量存在，特别是县城中老旧平房较多，居住条件较差的问题，需大力推进棚户区和老旧小区改造工作。近年来，山西省大力推进棚户区改造，为促进房地产市场发展，拉动固定资产投资做出了重要贡献。今后一段时期，继续推进棚户区改造，着手开展老旧小区改造工作，一方面可以快速改善城市面貌、改善居民居住条件，另一方面还可以有效促进投资增长和经济发展。到2020年，基本完成棚户区改造工作，房地产库存较大的市、县还要加大棚改货币化安置比例，加快棚改进度。同时，按照住建部在厦门召开的老旧小区改造试点座谈会精神，从组织实施、资金筹措、项目建设、运营管理四个方面探索山西省老旧小区改造工作机制，大力推进老旧小区改造工作，全面提升居民居住条件。
3)提升住宅建设品质和住宅供给质量。随着经济社会发展，群众对生活品质的追求越来越高，而高质量住宅产品供应不足，已经成为房地产市场发展的短板。针对山西省住宅建设水平偏低，物业服务水准不高，居住环境较差的问题，着力提升住宅建设和管理水平。今后一段时期，从住房供应端着手，补齐住宅建设管理中的短板，满足群众不断增长的对更高品质住房的需求。提高住宅建设品质，进一步提高住宅规划设计水平，大力推广装配式建筑和绿色建筑；推行住宅全装修(含菜单式装修)，实行装修部分和毛坯部分分别计价，实施装修工程与主体工程同步设计、施工和验收。提升物业服务水平，建立物业服务纠纷快速处理机制，强化对物业服务企业的事中事后监管；扩大物业服务覆盖面，加大对物业服务企业承接老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区的支持力度；完善物业服务标准体系，大力提升物业服务水准。
5.2 实现产业组织优化和产业链升级
针对山西省房地产企业规模偏小，外来品牌房地产企业主要集中在太原及大同、晋中等大中城市的问题，需利用好当前房地产调整的有利时机，促进房地产企业兼并重组和战略合作，提高企业竞争力和产业集中度，提升住宅供给能力。
1)支持企业之间兼并重组。在企业兼并重组过程中，符合条件的不动产、土地使用权转让，不征收营业税；变更营业执照等相关证照和国有土地使用权证等项目建设手续名称，依法依规，限时办结；在资质核定、信用评定时，应按照有利于企业的原则进行审批。
2)引导外来品牌企业向下延伸，到其他设区城市、到县城开发建设，提升全省房地产开发总体水平，优化房地产业的市场渗透和企业竞争，让市场竞争成为推动房地产高质量发展的重要力量。
3)支持房地产企业发展新兴地产，特别是要结合山西省实际，大力发展文化旅游地产、园区地产、养老地产、体育地产，促进房地产业与现代服务业、新兴产业协同发展。
5.3 加快建立租购并举的住房制度
建立租购并举的住房制度不仅是解决新市民住房问题的有效途径，也是房地产市场从“投资驱动”向“投资、消费驱动并重”转型发展的有效路径。未来若干年，随着住房总量趋于饱和，房地产市场将从增量市场转向存量市场，一个活跃、发达的住房租赁市场，将会对经济发展产生巨大促进作用。今后一段时期，应着力培育国有、民营企业等企业共同参与的机构化、规模化住房租赁供应主体，通过新建、改建、回购等方式多渠道扩大住房租赁房源，完善公租房保障制度，健全、住房租赁管理服务体制和政策法规体系，力争用3年左右的时间，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
1)建立健全住房租赁制度和政策支持体系。
根据国家即将出台的《住房租赁管理条例》和相关政策安排，研究制定山西省实施办法和相关政策，出台租赁住房具体标准和商业用房等非住宅房屋改为租赁住房的规范，制定住房租赁的金融支持政策，研究租购同权、商住同权等政策。
2)多措并举培育住房租赁供应主体。
组建国有住房租赁公司，培育民营住房租赁企业，支持房地产开发企业转型发展住房租赁业务，鼓励房地产中介机构和物业服务企业开展住房租赁经营，引导集体组织成立住房租赁企业，规范个人住房租赁行为，建立多主体、多类型供应主体构成模式。建议由省财政筹资或支持大型国有企业成立省属住房租赁公司，或由太原市政府筹资成立1家～2家大型国有租赁企业，发挥引导作用，带动租赁市场发展。
3)多渠道筹集租赁房源。
新建一批租赁住房，结合各市实际住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应中合理安排。建议借鉴深圳、广州等市经验，专门供应一批土地用于建设租赁住房。改建一批租赁住房，针对山西省非住宅库存化解压力较大的问题，将非住宅改建用于租赁住房。收购一批租赁住房，引导企业在市场上收购一批住房经过改造作为租赁住房房源。利用集体土地改造或建设一批租赁住房。对暂时没有纳入城中村改造范围的城中村房屋由村集体组织成立住房租赁企业或由专业住房租赁企业，通过收购、改建、租赁等方式将其纳入统一管理，进行整治后符合安全、消防、卫生条件的统一出租。对集体土地已建成未售出的“小产权”房经改造后，符合居住条件的由住房租赁企业统一出租。对流动人口较多、附近房源紧张的城市园区或地段，可以就近利用集体土地新建设租赁住房。
4)提高住房租赁市场监管和服务水平。
建设全省住房租赁综合服务平台，力争用半年时间实现全平台的正常运转。建立健全住房租赁企业和中介机构备案制度，强化住房租赁企业信用管理。成立省、市、县三级住房租赁管理和服务机构，完善住房租赁管理和服务体制。设区城市要成立稳定的住房租赁管理队伍，建立市、区、街道、社区四级管理服务体制，实现网格化管理。同时，还有加强组织领导和监督考核。省、市两级政府建立住房租赁工作领导小组，全面负责推动住房租赁各项工作，加快培育和发展住房租赁市场。将培育和发展住房租赁市场工作纳入目标责任考核体系，明确各市、各相关部门责任，形成任务分工明确、责任落实到位，上下联动、多部门配合，齐抓共管的工作机制。
5.4 构建平稳有序的房地产市场环境
去库存和防泡沫是保持房地产市场稳定的两大重点任务，也是解决山西省房地产市场发展不均衡的有效措施。要结合山西省实际，一手抓以县城为主的房地产去库存，一手抓以太原为主的稳房价、防泡沫工作。并针对房地产市场秩序不规范加强服务和监管，推动房地产市场持续平稳健康发展。
1)化解非住宅和三四线以下城市房地产库存。近年来，山西省去库存工作成效明显，房地产库存情况已经发生较大变化，从区域看，除朔州市和部分县级城市外，其他城市的房地产库存消化周期已经降至合理区间；从类型看，住宅库存消化周期已降至合理区间，但非住宅库存仍然较大、消化周期较长。应重点加大山西省非住宅及朔州市和县级城市去库存工作力度，放宽非必要规划约束指标，允许企业根据实际情况调整商业配套比例、住房户型结构、车位配比等指标；支持库存商品房转换用途,允许已竣工未售出商品房项目改建为租赁住房、“创客空间”、科技企业孵化器、养老中心等其他用房，进一步提高去库存政策的针对性和有效性。
2)着力稳定住房价格。应重点加强对省会太原的督导，加快在建商品房项目施工进度，加快推进棚户区和城中村改造步伐，加快新开工项目手续办理，促进市场供需平衡。加大投资投机性购房和违法违规打击力度，营造良好市场环境。加强房地产市场监测分析，督促指导太原市做好政策储备，有针对性地实施调控，防止出现房价大幅上涨的局面。
3)加快解决房屋权属登记办理遗留问题。近年来，住建、国土等部门出台政策措施，加快办理房屋权属登记遗留问题，取得了明显成效，对促进二手房市场发展起到了重要作用。下一步，应积极主动作为，加大工作推进力度，通过加快解决房产权属办理历史遗留问题，方便群众办理抵押、二手房交易，进一步搞活二手房市场。
4)积极着手探索解决“小产权房”问题。随着国家在12个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作，“小产权房”闲置资源利用问题有了解决的渠道。下一步，应积极开展集体土地建设租赁住房前期调研工作，盘活闲置资源，将富余的“小产权房”进行整治，符合消防、规划的用于向社会出租。
5)严格规范新建项目开发建设行为。加大法律法规及政策制度的贯彻落实力度，全面实施房地产开发项目省、市、县三级联动检查机制。建立部门联动的房地产市场诚信激励和失信惩戒机制，开展房地产企业信用评价，并将信用评价结果向社会公布，实施部门联合惩戒和社会广泛监督，进一步规范房地产市场秩序。
