卢颖秀
（中国武夷实业股份有限公司，福建 福州 350000）
充足的资金及科学资金管理措施，是房地产企业的工程项目顺利推进及保障市政竞争优势的前提条件与先决优势。改革开放至今，房地产行业在经历了多年的高速发展之后，逐步转入稳定发展阶段，房地产市场竞争压力不断增长，致使房地产行业面临一系列现实问题亟待解决。
很多房地产企业为增强竞争优势，大量囤积土地及盲目开发项目导致现金流不充分；加之因社会经济发展及国家对于房地产行业管控力度的提升，紧缩“银根”“地根”政策密集出台，导致信贷融资困难增长；以及股市的波动对住宅交易量的影响。除外在不可控因素外，房地产解决资金链管理问题多集中于提升企业自身资金管理水平解决资金短缺问题。据此，文章以房地产企业资金管理的研究为讨论方向，旨在为促进我国房地产企业资金管理科学化及解决资金使用、回流等方面的问题。
一、房地产企业资金管理现状
房地产企业资金管理主要以集资、投资及运营三个方面为主。
（一）筹资管理
从实质角度来看，我国房地产企业在融资渠道不多的条件下，融资方式的改变会对融资的困难产生一定的影响。房地产企业的融资渠道主要有股东投入资本、银行贷款、物业收入以及民间融资和商品房销售款等。当前，房地产企业的筹资方式主要有以下几种：由合作方出资（由股东出资），企业通过战略联盟协议、股权收购等形式，以共同发展、共享收益、以小博大来实现协同效应。这种合作模式的优势是：合作伙伴不需要支付固定的利息，可以减少公司的负债负担，并以项目的红利为主要收入。其不足之处在于，资本成本高，且存在着控制权分散、丧失控制权等问题。当外部贷款不足以支撑项目的发展时，为了缓解融资压力，房地产企业会引入投资人参与。
（二）投资经营
房地产企业以住宅物业、商业物业、城市更新改造、公寓改造出租、房地产投资等多种经营方式进行盈利。通过对房地产开发和物业运营，可以保证企业有稳定的现金流，保障房地产顺利运行。与经营物业租赁相比，投资房地产项目的融资需求较大，融资周期较长，且未来收益风险较高。
（三）运营管理
首先，房地产企业的项目成本往往由留存收益、合作方的投资以及资本构成，而将项目抵押至银行后，则能进一步取得项目后续开展的费用。
其次，当房地产项目达到可以售卖的地步时，销售款就可以直接流入房地产企业。此时，房地产企业就能够借助销售所得进行常规的经营活动，并支付给银行之前贷款产生的利息。
最后，再将剩余的资金进行股东间的分配。不过，若是项目所得并不乐观，就会使企业的日常经营出现问题，这时就必须由企业与投资人进行资金的垫付，以维持企业正常的经营活动。
二、当前房地产企业资金管理存在的问题
资金是企业的血液，在房地产企业中，资金管理工作的质量往往直接影响到房地产企业的发展。近些年来，房地产企业发展迅猛，但同时也带来了诸多问题，这形成了对房地产企业未来发展的掣肘，并亟待企业着手进行解决。
（一）融资渠道不畅，融资成本高
1.融资渠道单一
房地产企业融资需求大、财务杠杆高、自有资本比重低，往往要依靠金融机构尤其是银行进行融资。但从本质角度来看，目前我国房地产市场融资创新水平不高，融资渠道不够稳固，其主要途径是股东出资、销售回款、承建商垫付、融资机构贷款等方式为主，由于融资手段单一，在未来发展中很有可能出现资金短缺的情况。
房地产企业对银行的融资方式包括：项目开发和销售客户的抵押贷款。房地产企业80%以上的贷款都来自银行和小额贷款企业，这表明它们对银行和小额贷款企业的依赖程度很高，据相关数据显示，2016年到2018年我国房地产企业的资产负债率每年都在增加，这也增加企业未来的债务偿还风险。过分地依靠银行和小额信贷企业的借贷，一旦紧缩的信用政策导致放贷利率上升、放贷规模下降，融资困难就会带来融资的风险。
2.融资成本高
由于房地产企业的项目建设周期一般都长达多年，出于安全的考虑，银行方面的审核会比较严谨，并且，房地产企业项目融资难度较大，主要因商业地产项目未来租金收入存在不确定性，银行除了要从多方考虑，比如：项目的所在地段、未来的升值空间、项目的资金总投入量以及后期的配套等等之外，同时还要考虑到房地产企业股东影响力和管理层的综合实力。
2017年政府出台房地产管制政策后中央银行对房地产企业的贷款进行严格控制，若是非商业性质的地产，则较难自银行处得到融资，如银行渠道无法融资，那幺房地产企业就只能通过小额信贷企业来筹集资金。
截至2018年，我国房地产企业的小额贷款比例高达40%，而小额贷款企业的融资成本为15%-20%，这样高的融资成本，对于企业的发展就存在一定的风险。随着债务规模的增长，每年的利息费用也随之增加，房地产企业的贷款利率也在上升，2018年的平均利率已经达到15%，而高的融资成本使得企业的资金紧张。
（二）负债结构不合理，资金回收困难
风险还包括负债期限不合理的问题，如项目发展期很长，但相应的负债期并不能完全覆盖整个开发周期，如短期负债已经到期，那幺长期投资就没有足够的资金来偿还到期的债务。企业短期借款比率愈高，则表示一年之内必须偿还的负债比率愈高，融资风险愈大。同时，随着市场环境的变化，以及企业的发展定位和商品房的不合适定价，这些问题都会对后期的融资造成一定困难。
以广州A房地产企业为例。广州A房地产收入主要来自出售房屋和出租回款，租金回款是指企业自产的租金及与之相关联的少量房地产经营所产生的收益，租金回款在企业回款中所占的比重约为10%。开发商推出的商品房以中低收入人群为目标，销售数据如下。2016年至2018年，由于实行“限购限贷”后，导致A房地产企业的销售回款出现下滑，截至2018年底，全市商品房销售面积为30709平方米，同比减少8.36%。2018年末，房地产企业的销售面积为18303平方米，较2017年增加21.1%。此外，A房地产企业的销售状况呈下降态势，而存货逐年增加，房地产企业手中的存房越来越多。
房地产企业在存房销售中投入大量的资金，并且在后期还要加大力度宣传，导致企业资本的风险积累。存房过多会使企业的利润受到挤压，容易造成企业的整体资本运作不良。因此，房地产企业不只是大家所看到的高收入，更多的是高投入以及很高的负债比，如不能将存货及时转换成现金，就会导致存货流通不顺畅，而使企业资金周转率下降。
（三）大量投资新项目增加资金需求量
房地产企业发展所面对的最大的压力是融资压力。盲目扩张的风险主要是由于缺乏对新项目进行科学、系统的研究和分析，导致资本过剩和资本不足。房地产企业的盲目扩张，其原因在于，在没有进行可行性分析前就购置并囤积大量的土地，从而造成资本的巨大需求。而企业经营管理能力不能与其发展的步伐相适应，从而造成工程建设进度缓慢、工期延误等问题。此外，大规模的土地储备是造成资本开支急剧增长的重要原因。
三、完善房地产企业资金管理的对策建议
从上述房地产企业工作现状分析来看，目前我国房地产企业资金管理存在的问题主要集中在融资、负债结构及投资资金需求量三个方面。事实上，房地产企业在资金管理工作中往往存在诸多问题，然而作为房地产企业的核心工作，管理层必须对资金管理工作付以极大的重视，例如，应当不断完善相关工作体系，并在企业内设置监督部门。还应当不断开拓市场，进而使融资渠道得以增加。还需要完善风险防范体系，进而提升企业的韧性，对此，以下将给出几个解决建议。
（一）改善融资渠道，降低融资成本
在当前行业不景气的情况下应维持稳健投资战略及降低高利率资金需求。此外，部分房地产企业由于自身品牌不强，其知名度不高，而项目开展的经验又不足，缺乏雄厚的资金支持，因此在银行贷款方面存在着一些问题。
对此，可通过形成有效的合作平台，可将风险转移与分摊，企业就可得到一笔巨额的无息贷款，而且还可按照投资的利润分成给合作伙伴，既可增加企业的资金来源，又可减少企业的财务压力，从而达到在资金短缺的时候，将更多的资金投入到更多的项目。拓宽融资渠道的过程中，要注意比较不同的融资方式利弊，合理地选择适合企业自身的融资方式，从而降低融资成本。
（二）改善负债结构，减轻债务负担
房地产企业应根据其长期和短期债务比率进行合理的配置。短期债务比长期债务融资更容易，融资成本也更低，可在短期内解决资金问题，但同时也会给企业的流动资金带来很大的压力。因此，房地产企业应该更多地采用长期债务融资，长期融资规模相对较大，融资成本相对较高，但是对于开发周期较长的项目，短期借款往往难以覆盖整个项目周期，偿债压力比较大。如何实现长远地发展，就必须调整债务结构，而对于项目的投资周期较长的，则应尽可能地减少使用短期债务。
另外，房地产企业在调整负债结构时，要高度重视信用政策的改变以及产业发展的趋势，以确保企业的资金安全。此外，房地产企业在融资过程中应当不断寻求路径增加融资渠道，还应通过合理融资途径和最优融资结构来实现融资。坚持“短期融资、短期融资、长期投资支持”基本原则。将房地产项目的开发流程分为五个阶段：取得土地使用权、“四证”齐全、预售许可证、主体结构封顶、工程完工，可根据相关流程进行融资。
比如下面这种情况，房地产开发项目的融资组合分析：现如今，房地产企业往往会利用“招拍挂”的销售方式，中标后该房地产企业要缴纳大量资金。由于土地获取具有长期投资属性，这时，企业可以通过上市、发行企业债券、联合投资、并购、合作开发、债券融资等多种形式来进行融资，而这一时期融资组合是以长期权益融资为主。
“四证”齐全前，大部分企业都是因为前期投资导致缺少足够资金，因此，大部分融资都是以股权形式进行。取得预售许可前，开发商资金主要用于建设项目，通过银行贷款、垫资、信托融资、夹层融资、短期融资券等融资渠道，以银行贷款和贷款合同融资为主，融资渠道以短期债务融资为主。取得预售许可证后，企业可以利用预售方式收回一部分资本，但因为无法得到抵押贷款，造成资金周转迟缓，这时建筑资金依然需要持续投入。
因此，在项目建筑封顶前，开发商可以通过银行贷款、信托融资、短期融资券等手段来解决融资问题。工程完工至销售完成之前，房地产开发商会因为项目本身销售回款速度无法跟上而产生资金压力，因此可以通过银行贷款、信托融资、包销等方式来加速销售回款。
（三）统筹资金需要，提高资金使用效率
随着工程规模扩大，房地产企业投资的占用和运营的风险增大，其收益增加会带来更多的不确定性和更高的运营风险。因此，要从项目可行性研究开始，从项目背景、规模、功能、技术、经济等方面入手，初步确定项目投资费用，按照投资成本来决定资金使用对房地产企业的资金进行有效管理，查明财政差距。通过对各种数据的深入调研，按项目施工进度合理确定资金的流入与流出，按不同的经营需求以月度、季度对资金流动进行统计，并对各阶段的资金缺口进行测算，制定融资方案。遵守适度尺度、恰当时间，地产开发运营资本巨大，少量变动也会造成巨额资金余额和负债。所以，筹款要决定筹款数目通常以房地产发展、营运等最起码的需求为限。
此外，房地产开发运营具有一定的阶段性特征，如资金过早进入将导致大量的资金闲置，如太晚进入将无法及时满足需求，从而影响房地产的发展和建设，导致巨大损失。对此，要注意在时间和数量上要有密切的联系。
四、结束语
综上所述，随着近年来社会经济的发展与国家对房地产相关政策的出台，房地产企业资金回流与融资遇到现实难题。优化内部资金管理作为保障房地产企业市场竞争及切实推动企业可持续发展的重要组成环节，房地产企业应结合当前房地产行业现状，针对现有资金管理存在的不足进行全面优化，通过改善融资渠道、改善负债结构，统筹资金需要，提高资金使用效率。为促进房地产企业资金管理规范化及系统化，还需要将全面预算管理体系落实到位，进而提升房地产企业的资金管理效率，保障房地产企业健康发展。
