“又一震惊世界的大动作”
“我要从南走到北，我还要从白走到黑，我要人们都看到我，但不知道我是谁。”
2015年万达年会，王健林凭借这首《假行僧》以新晋网红身份刷爆朋友圈，由他掌舵的万达集团也开启由地产商向服务商转型的道路。唱完这首歌之后，王健林给万达定下“新目标”：彻底去地产化。
一直在为“小目标”奋斗的王健林，完成一个“大动作”。
7月10日早上，万达的官微标题中，用了“又一震惊世界的大动作”这句话。地产公司融创以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到632亿元。
今年6月，王健林刚刚“贱”卖西班牙大厦。同样是做房地产，王健林和孙宏斌的打法为何截然不同？
把“群狼”扔了
长久以来，习惯大手笔买买买的首富王健林，抛售起资产来也不含糊，一出手就是13个文旅项目，76家酒店。
这是万达近20天来，第二次登上头条。万达上一次上头条是6月22日，当日上午，万达旗下多只债券暴跌，万达电影股价也接近跌停。不过根据万达集团的公告，造成万达股债双杀的所谓“建行等银行下发通知抛售万达债券”是网上炒作属于谣言。
首富想卖自家资产原本无可厚非，特别是那些表现不太好的资产。去年7月3日，因为入住信息被泄露，王思聪在微博上痛骂长沙万达文华酒店。被卖出的76家酒店中，就包括长沙万达文华酒店。
但令人们不解的是，出售酒店业务也就算了，为什幺王健林把自己公开表示看好的文旅项目也一并卖了？
2016年5月，王健林曾在央视节目中公开叫板迪士尼：“要让迪士尼中国的这一块财务十年到二十年之内盈不了利。”他还进一步透露万达对抗迪士尼的战略设想：“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。因为我们有一个战略就是好虎架不住群狼，上海只有一个迪士尼，万达在全国其他地方开了15到20 个。”
之后，万达在文旅项目上的计划迅速铺开，目前，正式启动的文旅项目已达16个。
仅一年多过去，王健林便把旗下的文旅项目几乎全部卖掉，其中昆明万达城7月4日才刚刚启动，还引来各家媒体争相报道。昆明万达城选址于草海片区西岸，规划面积约3424.51亩，净用地面积约1481.78亩。该项目规划为大型综合旅游项目，由娱雪乐园、海洋乐园、飞行影院、特色商业、主题客栈、电影院线、电子娱乐、觉海古寺等组成，计划2019年年底开业。
此外，南昌万达城意向总投资超300亿元，西双版纳万达文旅项目意向投资150亿，广州万达文旅项目意向投资500亿元，济南万达文旅项目意向投资630亿元……总意向投资4840亿的万达核心业务，就这幺按照注册资本价格，295.75亿元卖给孙宏斌，附加的条件是融创必须承担现有项目的全部贷 款。
融创投资万达，万达也约定下“四个不变”的条款——品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。这样的约定，让万达商业有了个品牌出资、轻资产运营的故事可以讲;那些万达当年谈妥的地方政府，也不会有反弹的冲动。
万达跟融创的合同里还有一条，双方同意在电影等多个领域全面战略合作，想来这是孙宏斌给乐视又找了条出路。
瘦身练“空手道”
王健林有自己的“打算”。
万达自成立以来已经历了四次转型。之前三次分别是：由地方企业迈向全国，由住宅地产向商业地产，以及从单一房地产转向商业地产和文化旅游综合性企业。
万达的转型基于对房地产行业的认识，黄金十年结束，行业从暴利变为平均利润，如果以欧美作对标，这一行业也不是一个长期稳定现金流的行业。
2015年提出的“去地产化”则是万达第四次转型。相比之前，以商业、文化、网络、金融为支柱的第四次转型更具有创新性，王健林将“新目标”总结为做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，做网（互联网）的事。
两年后，万达转型已见成效。2017年万达年会上，王健林对外宣布万达转型基本成功，“不仅万达集团不是地产企业，万达商业也不再是地产企业了。”虽然房地产仍是万达主要收入支柱，但电影、旅游、体育、儿童娱乐、金融等新兴产业已成为万达增长最快的产业。
这一趋势得到持续印证，根据7月6日万达公布的2017年上半年报，万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融，各项指标均达到100%以上的完成率，以及10%以上的同比增长率。
万达轻资产转型主要围绕万达广场进行。2016年开业的50个万达广场，有21个属于轻资产。而根据半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。王健林预计，今后轻资产的万达广场每年拓展数量在40至50个左右。
2016年，万达商业轻资产还探索出一种新模式，即合作类万达广场，对方出地、出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。王健林认为，这种模式是万达轻资产模式的最高级形式。
王健林曾公开表示，“企业经营的最高境界就是‘空手道”，这个“空手道”不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱，“比如说酒店管理公司，因为有品牌，你找他管理，设计你出钱，人员工资你付，不管酒店盈亏管理公司都分钱。还有世界上很多特许经营都是接近‘空手道，要做到这个境界是极难的。”
目前，万达重资产项目主要为非轻资产的万达广场、万达文旅城和万达酒店。此次，与孙宏斌进行的这场大交易，意味着万达在“轻资产化”道路上迈出更大一步。交易中，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创，并由融创承担项目现有的全部贷款;另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。
房地产大佬其实一屁股债？
尽管王健林卖给融创的项目在外人眼里属于割肉贱卖，但此番转让对于王健林来说，还有更大目标：带领一身轻的万达商业回归A股。
目前，房地产公司IPO基本处于停滞状态，万达内部人士透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”，只有甩掉房地产包袱，才符合资本市场支持新兴产业的方向。
据《财经》报道，此次交易回收的资金万达将全部用于还贷，今年内万达商业预计可以清偿绝大部分银行贷款。降低了整体负债率的万达，更易获得监管部门的认可。目前，万达商业的IPO进程是“已反馈”。
6月25日，商务部研究院发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》指出，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
此外，据Wind资讯统计：2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，平均资产负债率为77.26%。就连一向以稳健着称的万科，同样负债累累。
自2015年末，中央经济工作会议提出“去库存”以来，楼市持续火爆，房企销售额都大幅上升，看起来风光无限。但事实上，过去5年，房企利润率都在不断下 降。
开发商被迫只能集中到有人口增量的城市拿地，竞争空前激烈。与此同时，由于存在资金荒，大量资金进入房地产领域，参与拿地。这样，地价就越来越高。然而，对于发展商来说，不拿地就意味着没有业务，是等死;拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。所以，地王频出背后真像就是，开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。
在这样的行业大背景下，很容易理解近期同样做出抛售物业举动的潘石屹，以及地产大佬们为什幺纷纷通过资产变卖的方式套现。毕竟，现金为王，在行业没有真正冰冻之前“甩”包袱。
不过，孙宏斌并不这幺想。他求“大”，大到不能倒时，才安全。因此，他说：房企不能追求“小而美”，必须做大规模，“小而美”最终必然是“小而没”。
买买买的孙宏斌
一直以来，孙宏斌都是个充满励志色彩的人物。在联想踌躇满志，却因为某些错误被柳传志送进监狱;出狱后，孙宏斌创建顺驰地产。2004年，顺驰以127亿元的销售额拿到房地产行业的销售冠军，但背后的风险也开始凸显，资金链断裂和巨额的土地出让金让顺驰负债累累。2006年，孙宏斌将顺驰出售。
不过，在顺驰失控之前孙宏斌就创立了融创，他随即将全部精力投向融创。如今他的公司跻身千亿房企俱乐部。今年上半年，融创实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%，在房企销售排行榜上位列第七。在孙宏斌的故事里，激进、大胆的风格如影随形。当他以632亿元收购万达项目时，吃瓜群众还在讨论他投资乐视到底值不值。
近些年，孙宏斌因为买买买而备受瞩目。他希望通过并购的方式迅速进入市场，扩大他的房地产版图。
2011年，被孙宏斌一直尊称为大哥的宋卫平陷入资金链危机，随后，孙宏斌出现了。双方发布公告称，绿城地产向融创置地出售无锡湖滨置业51%的股权，转让价格为5100万元。此后，两人开始频繁合作。
2014年5月，融创以63亿港元的代价，成为绿城第一大股东，并掌控公司经营。但交易出现了问题。宋卫平认为，接盘后的融创为追求业绩所采用的经营手段，损伤了绿城品牌，宋卫平对收购一事心生悔意，有意终止收购协议。
当年年末，宋卫平说孙宏斌不适合绿城，“经过这100多天，我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人，致使客户担忧不满，合作伙伴委屈且受到了不合理的对待”，他认为，“融创和孙宏斌的基因，经过100多天的观察，是明显不融于绿城。”
后来，双方告别。曾惺惺相惜、患难与共的兄弟，在宋卫平的道德指责下“一拍两散”。不过，孙宏斌收购绿城虽然失败，但也有所收获，他的融创在公众眼中开始树立起高品质住宅的社会形象。
到了2015年2月，孙宏斌又宣布收购佳兆业，资金估计约为100亿元。当时，佳兆业债务链条复杂、利益瓜葛纠缠不清，高管离职，深圳房源被查，银行追债，甚至传出破产传闻。孙宏斌虽然出现，但随着佳兆业本身危机的解除，他的收购再次失败。
孙宏斌在收购佳兆业时，还看上了雨润。当时，雨润旗下的中央商场出事，相关部门对集团董事长祝义财实施强制监视居住措施。2015年9月8日，融创宣布跟雨润展开合作。但4个月后，合作终止。
“既然是人嘛，总会遇到挫折，一天到晚吃饭睡觉那就是猪，出门就容易遇到狗或者狼。”他说自己“今年（2015年）的目标就是把烟戒了，因为收购绿城和佳兆业让我烟瘾变大了，所以今年最大的任务就是戒烟”。两年三次瞩目的并购，最终都失败了。媒体评论他是“为他人做嫁衣”。
“这两年主要在给别家开发商干活，花在自家身上的时间少，”孙宏斌并不讳言，融创过去两年在原地踏步，几次不成功的并购，占用了融创一半的管理资源和大量资金，“对这个业绩，我也不能抱怨什幺。”
根本停不下来的融创
或许是在几次铩羽而归的并购中学到经验，接下来，孙宏斌的成功案例多了起来。
融创中国在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。16起并购中，孙宏斌花费138亿元接盘联想控股地产全部业务，还斥资超60亿元争夺金科股份控股权，以及26亿元入股链家，成为第一大股东等。
并购也是孙宏斌“曲线拿地”的主要方式。用他自己的话讲，“土地越来越贵，融创不会再在公开土地市场上拿地了。”
收购联想控股旗下地产公司，融创获得42个物业项目，总建筑面积约1801万平方米，可售建筑面积约730万平米。
据报道，融创的三分之二土地储备来自收并购：在北京、上海、深圳、南京、合肥、郑州、武汉等热门城市，融创团队皆有斩获。
对此，孙宏斌的解释是，行业整体规模再增长很难，但是市场份额将快速向大公司集中，形成的路径有两条，一是小公司买了地以后做不了，挣钱退出让大公司来做，二是企业间的收购、兼并，这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。
真正将融创中国推上风口浪尖的无疑是对乐视的投资。2017年1月13日，乐视曝出资金链危机的66天后，迎来山西老乡孙宏斌的“雪中送炭”。融创中国发布公告称，将出资150亿元，战略入股乐视。有分析称，孙宏斌投资乐视的部分原因是乐视背后的土地储备。
而对于孙宏斌吞下万达的文创和酒店业务，分析人士指出其本质仍是看好万达的住宅用地。一般文旅项目都拥有巨量的低价配套住宅用地，通过相关住宅、办公产品的销售收入，可以较为快速地回笼资金。
以上海迪士尼乐园为例，建成后受益最大的并不是迪士尼乐园，而是周边的房地产开发商和政府的卖地收益。
同样，受益于万达广场对区域经济的带动作用，万达项目多通过政府招商获得，截至2016年底，其土地储备达6723万平方米，可供开发约3-4年;受三四线房产项目偏多及政府招商拿地影响，近年来万达拿地成本低于市场平均价格。
汝之蜜糖，彼之砒霜
同样的业务，对于两家原生基因不同的公司来说，地位不同、意义不同。加减之间体现出两家公司不同的出发点、目的和战略思路。
王健林早前曾表示，“如果一个公司净利润的三分之二来自房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也将实现万达商业地产的全面转型。”
而这次轻资产转型带来的充足现金流，除去为万达商业扫除私有化后回归A股的部分不确定因素，也将为万达腾出手布局文娱板块提供更多可能性。
汝之蜜糖，彼之砒霜。
交易的另外一边，有“并购王”之称的融创中国，主要优势在于优质的土地储备，并拥有高端的产品和服务品牌，但地产类型单一导致风险集中，与其他机会联动的可能性小。
此外，最近房企拿的地块中，大量需要持有，这需要企业具备长期运营的能力，而融创这方面积累不多，急需拓宽戏路。
融创也在积极搭建全产业链的业务经营模式，尤其是在文旅领域。而万达在经营、管理、酒店、商业、团队等方面有20多年积累，能更好地弥补融创的不足，文旅项目及酒店正好符合孙宏斌的心意。收购完成后，孙宏斌基本完成内容、屏幕、院线、场景、地点的大娱乐布局。
作为房地产界的头号“买手”，或许孙宏斌已经很难想起2006年卖掉顺驰时的窘境了。出售顺驰后，有一天孙宏斌忽然跟朋友说，他想去唱KTV。
灯红酒绿的一晚，孙宏斌声嘶力竭地吼了两遍崔健的《一无所有》。“我曾经问个不休，你何时跟我走，可你却总是笑我，一无所有。”
2017年的万达年会上，王健林也唱了这首《一无所有》。他双眼微闭，抖动着身体，无比投入地唱着“哦吼哦吼，你何时跟我走”。走过风风雨雨，谁被谁收购，谁又收购了谁，哪位大佬不是刀尖上舔血，说到底，只不过是大佬们的一次试验罢了。
在融创收购万达项目的谈判桌上，同样身着白衬衫的王健林和孙宏斌，同时微微一笑，连弧度都基本一样。
