何国胜
直到村民小组被起诉，老组长阮世发才看到30年来他从未见过的征地协议，而上面却有他的签名。
2024年1月23日，广西东兴市万尾村13村民小组老组长阮世发向南风窗回忆，30年前，村子所在的岛屿开发旅游度假区，经历了一场征地行动，一年多时间在村里征了5000多亩地。
征地后，他代表小组组员去领了征地补偿款，但据他说，从未见过征地协议。30年后，因为一场诉讼，他却看到上述签名的征地协议。他说：“这不是我签的。”
这样的情况不只有他们，邻近的12组，也因被起诉而看到了征地协议。现任12组组长苏桂芳看到协议时发现，在队长（生产队）那栏有“梁朝能”的签名。
“我们老队长叫梁绍能，不叫这个。”苏桂芳告诉南风窗，当时，他拿征地协议给老队长看，“他也说不是自己签的，没有人会把自己名字写错”。
而这两张被签名当事人否认的征地协议，作为证据之一，支撑了南宁轨道地产集团有限责任公司（下称“轨道公司”）对他们提起的诉讼。
2022年11月，万尾村12村民小组和13组收到应诉通知书。轨道公司起诉12、13组侵占土地，并将其出租给他人获利。苏桂芳等不解，他们一直以来使用的“集体土地”60米防护林带，何时成了轨道公司的土地？
他们也不解，为何30年前征的土地迟迟不见开发，一直以来也未见主张权利的人，却在2022年突然起诉村小组？“闲置30年的土地，依法不是应当收回使用权吗？”
而另一边，不少同轨道公司一样在万尾村购地的投资者告诉南风窗，30年来不开发，另有原因。
“没人会写错自己名字”
万尾村所在的万尾岛，是东兴市京族三岛之一。京族是中国55个少数民族中人数较少的民族，自古以来，靠海谋生。
万尾村中，有一4A级景点—金滩。
老组长阮世发说，1992年，金滩旅游度假区开发领导小组成立，开始大规模征地发展旅游。彼时，万尾村村民也开始以摆摊和成立海蜇加工厂的方式，参与金滩的开发。
时间推移，沿岸公路边搭建起许多的餐馆和民宿酒店，地点正处于沿海60米防护林带内。长期以来，各村民小组将本以为属于他们的林带，租给本村人和外地人经营，租金由村民分红。
2018年，万尾村12组的几亩防护林地租给了本村人李某经营客栈。两年后，万尾村13组也将十几亩防护林土地分别租给三人开餐馆。
苏桂芳等认为，海边60米防护林带一直以来都是集体土地，由他们租出去给村集体创收，并无不妥。
但在2022年11月，12组和13组同时被轨道公司起诉。轨道公司诉称，12组和13组侵占其土地，并私自将土地出租给他人谋利，要求12组、13组排除妨害，赔偿损失并限期拆除侵占土地的建筑物。
苏桂芳和13组现任组长阮贵就告诉南风窗，他们不理解一直以来村民默认属于集体的土地是何时属于轨道公司的？
案件审理过程中，当时的征地协议作为证据被调出，也即前文提到的被当事人认为“签名系伪造”的文件。
而且，苏桂芳等发现，征地协议上写的土地范围跟轨道公司土地证上的有所出入。问题出在南向界限，12组和13组征地协议上南向的界限以十二队的林地、水田和十三队林地为界。这意味着，12组和13组被征地范围中并不包括60米防护林带。
而在轨道公司土地证上，南向是以海堤为界，将60米防护林带划入。
据此，12组和13组在庭审中辩称，上述征地协议因伪造签名无效，且防护林带作为“集体土地”并未被征，也不能被征。
审理过程中，法院通过第三方测绘公司测绘发现，按照轨道公司土地证宗地图，12、13组出租给他人的土地确在轨道公司地块红线内。同时，轨道公司提供了一系列当年的购地手续。
随后，一审法院认定，轨道公司于1998年取得的土地证合法有效，12组、13组侵占土地成立，判决12组、13组在一个月内拆除违法建筑，但并未支持轨道公司的索赔请求。
之后，轨道公司和12组、13组同时上诉。防城港中院经审理后，支持了轨道公司索赔的上诉请求，驳回了12组、13组包括认定征地协议无效等所有上诉请求。
在二审期间，苏桂芳等针对征地协议涉嫌伪造一事，对东兴市人民政府和不动产登记局提起了行政诉讼，请求撤销对轨道公司地块的登记行为。
该案经审理后，东兴市法院以超出诉讼时效为由裁定驳回起诉。
这系列的争议，核心点在于60米林带的土地性质。
记者以投资者身份向东兴市林业局致电咨询60米林带土地性质，接电话工作人员最先表示，该地块应该属集体所有。随后，其经请示领导后表示：“应该是国有土地。”
2024年2月1日，记者以投资者身份向东兴市林业局致电咨询60米林带土地性质，接电话工作人员最先表示，该地块应该属集体所有。当记者再次跟其确认时，该工作人员称确认一下，随后，其经请示领导后表示：“应该是国有土地。”
其还说，由于历史原因，60米林带长期由村民使用，所以他们错误认为属于集体土地。
“不是我们的问题”
诉讼之外，一直令村民们不解的是，东兴市法院裁定书显示，当时在轨道公司的土地出让协议上明确约定，“乙方两年不投资建设，甲方有权无偿收回土地使用权”。
轨道公司购地已有26年，为何一直未投资建设，而且土地使用权也没被收回？
对此，万尾金滩投资者的回答是：不是我们的问题。
在金滩购地的一位投资者告诉记者，1998年办下土地证后，他们就开始着手开发建设，但准备动工时遭到了村民的阻拦。对方称，征地的补偿费用没有给到位，不许动工。
其实一直以来，万尾村民对当年的征地颇有微词。
早在1998年，万尾村村民就向上反映称，他们对征地的方式以及各项赔偿不满，还说因为征地，当地的防风固沙林带被烧、被砍毁。
2009年，国土资源部办公厅一份关于万尾村征地问题核实情况的材料显示，当时的征地确有瑕疵。
1992年初至1993年5月，为了进行万尾金滩旅游度假区开发，东兴市政府对万尾村土地实行统一连片征收和开发，共征收土地5159.768亩。
但并非所有的土地都得到了批准，且其中未被批准的占多数。
据材料，5159.768亩土地中，获批的2374.9675亩，未获批的2784.8005亩。在未经批准的地块中，东兴市政府未批先用土地121.4486亩。而且，“批准的土地，进行了依法供地，但一直没有开发利用”。
征地不少，但开发建设的不多。据上述材料，当时已开发建设的有452亩，正在建设的有1050亩。当地村民及不少投资者也告诉记者，自征地购地后，迟迟没有动工，一直拖至今日。
而这也导致金滩景区发展受限。开发近30年，相比同期开发的其他海滩景区，金滩落后不少。“金滩像村子一样，不像个景区。”一位从桂林到金滩开烧烤店的老板如此评价。
据上述投资者的说法，前期是由于征地带来的村民与相关部门的冲突，影响了他们建设进度。而后期，他们发现，包括金滩在内的京族三岛定位的改变，才是他们长期以来无法建设的主因。
迟到20多年的详细规划
1992年，包括万尾在内的京族三岛开发时，定位是旅游度假区。
当时，附近各地产公司和个人购入金滩土地，计划做旅游开发。而1995年，东兴市将京族三岛申报为省级风景名胜区并获批。
这一变化并非只是更名，随着名称改变的是对金滩土地开发的更严限制。
《风景名胜区条例》第二十七条规定，禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。
而金滩正是京岛风景名胜区的核心景区。
不少投资者告诉南风窗，当初购地的主要目的是开发酒店、疗养院及商住或旅游度假项目。可这些，大都在条例的禁止范围。
但更名并非“最后一根稻草”，更名后，也可以按照风景名胜区总体规划和详细规划，进行一定的开发建设。
而问题就出在京岛风景名胜区的详细规划迟迟未出。
2024年1月25日，南风窗记者以投资购地者身份咨询京岛风景名胜区管委会，对方称京岛此前出过总体规划，已获批，但详细规划一直没出，目前还在审批阶段。
2023年8月11日，东兴市自然资源局在网络回复一位市民的询问时表示：2019年，东兴市自然资源局组织开展了万尾金滩景区详细规划编制工作，先后于2021年初、2023年1月将万尾金滩景区详细规划上报自治区林业局审查。
而此时，距离京岛从1995年成为风景名胜区，已有29年。
上述条例规定，风景名胜区规划未经批准的，不得在风景名胜区内进行各类建设活动。
在金滩购地的不少投资者都告诉记者，正是详规迟迟未出台，导致他们购买土地后闲置近30年。尽管当初购地时约定两年不建设就收回土地使用权，但不建设并非其自身原因，所以该约定不可能执行。
当时在万尾金滩购地的投资者也觉得，他们购地已有30年，但不能开发又卖不出去，该有人对他们这30年的损失做出赔偿。
他们曾报建过，但都无法获批。
损失谁来担？
详规迟迟未出，过往征地带来的跟村民们的矛盾也未完全化解，但东兴市政府做过努力。
万尾村某村民小组组长告诉记者，2013年，市政府派来一个处理万尾土地遗留问题的小组，负责给他们发放二次征地补偿款的事情。
2012年12月5日，东兴市政府决定对1990年代初在江平镇万尾村经当地各政府部门征收后至今还没有开发利用的土地进行补偿，并要求各有关单位协调业主开始清理建设用地的地表和准备报建等事宜，做好开工建设准备工作。
但部分二次补偿结束后，开发建设没有如约而至，直到今天，仍无建设的迹象。
另一方面，这笔钱不是每个村民小组都领到了。12、13村民小组组长都说，二次补偿，村里只有包括23组、22组、21组等几个小组领到了，他们至今没有领到。这也导致了一定程度的心理失衡。
问题没能有效解决，另一边，当时在万尾金滩购地的投资者也觉得，他们购地已有30年，但不能开发又卖不出去，该有人对他们这30年的损失做出赔偿。
2023年8月，万尾金滩的107位投资者向东兴市递了一份“联名书”，要求推进万尾金滩的开发建设，并依法赔偿投资者因政府行为造成的损失。
上述投资者在“联名书”中提道：“我们从1992年投资京岛到今30年，由于京岛长时间不能开发，导致我们个个几乎遍体鳞伤，当中有的已经破产，有的已经永远‘拜拜了。”
按照他们的说法，当时是看中金滩的旅游度假功能，纷纷入场。但不久后，当地政府将金滩景区申报为风景名胜区，使他们开发受限。
投资者认为，他们买地在前，政府设立风景名胜区在后，应承担由此对他们造成的损失。
他们要求将损误的土地使用权有效使用年份补回来，此外，评估他们30年不能开发带来的经济损失，包括这30年来他们已经错失的房地产最佳开发时机造成的价差损失。
但多位在“联名书”上签字的投资者告诉记者，“联名书”递出后，目前未收到回应。
