陈立定

浙江树人大学经济与民生福祉学院

一、引言

随着我国土地有偿使用制度改革的不断深化，改变单一的土地出让制，积极探索推行租赁制供地模式日益受到各地的重视。2020年下发的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。”相比于出让供地方式，租赁方式供地在租赁形式、租期确定、租金标准等方面具有更大的灵活性。因此，当前政府加强公示地价体系建设时，除评估建立对应于出让土地使用权下的城乡基准地价体系外，很有必要建立与之匹配的租赁土地使用权年租金标准体系。

二、租赁制的不同实现形式及其年租金属性分析

（一）租赁制的不同实现形式

租赁制最大的特征是土地租金并非一次性收取，可按年或月收取，且因租金的具体确定、承租期限、收取原则等不同而具有不同的实现形式，如有年定额租制、年分成租制等。不同实现形式的租赁制下权利人的权能属性、租金水平及其适用性等也不一。首先，从租赁合同约定的租期长短看，有5年以内的短期租赁，10、20年等的长期租赁。一般而言，短期租赁尽管相关法规政策赋予权利人一定的转租权、处分权等，但由于租期过短，权利人很难充分实现相关的权能及其享有土地的预期增值收益，因而更多体现的是一种债权属性。长期租赁，权利人不仅享有较完整的转让、转租等权能，而且能较好地获取土地的预期增值收益。因此，同一宗土地对于承租人而言，理论上获取长期租赁应比短期租赁要支付更高的年租金标准。

其次，从租金的支付、调整方式、调整周期等看，有租赁期内固定年租金、租赁期内固定租金调整幅度以及年租金弹性确定等不同形式。固定年租金方式一般又有租赁期内固定年金、租赁期内固定年金调整幅度及调整周期等，如有租赁期年内固定年租金1年1付、2年1付、3年1付等；或租赁期年内租金按固定比率递增，如年租金1年1付逐年按固定比率递增、2年1付每1支付周期按固定比率递增、3年1付每1支付周期按固定比率递增等等。对于年租金弹性确定方式，一般是采用签订短期租赁合同方式，如1年1签、2年1签等，相应的年租金标准、支付方式等结合合同约定的租期采用一次性支付固定年租金或分期支付年租金等方式，合同租金标准的确定则依据租赁合同签订时点或续签时点的市场租金水平、基准地价等状况进行灵活确定或弹性调整。长期租赁方式的租金确定一般难以采用租金弹性确定方式，比较适合采用固定年租金或固定调整幅度的方式，而短期租赁方式的租金确定则更具灵活性，既可以采用固定年租金方式也可以采用弹性租金方式，目前各地涉及土地资产处置采用租赁制时一般实行弹性年租金方式，通过签订短期租赁合同，以及租金随基准地价调整幅度而调整的方式。

（二）租赁土地使用权年租金标准的属性

出让制和年租制均属租赁制范畴，两者的基本共同点都是土地使用者通过支付地租而换取土地使用权，在租期内拥有对土地使用权一定的处分权，租赁期满后拥有获取地上物价值的补偿权；两者的主要区别则在于出让制是用地者一次交付整个出让期全部年度地租的贴现值总和，年租制则是按年交租。根据地租地价理论，地价本质上是地租的资本化，即出让地价可以看作是出让年期的土地（年）租金的资本化。由此定义来看，用地者应交地租额的总和在理论上应是等值的。但从现实情况来看，由于租赁制比较灵活，两者之间的关系远非如此简单。

要分析比较年租制年租金与批租制出让地价（出让金）之间的关系问题，首先需要比较并厘清租赁和出让两种方式对土地资产处分权能的大小。我国现行法律规定出让方式取得的土地使用权，在使用年期内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，即出让土地使用权拥有比较完整的权能。而土地租赁根据《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定，承租人取得承租土地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。其次，从租赁制和出让制适用范围看，租赁制的适用范围受到较大的限制，本身具有一定的政策性。如《规范国有土地租赁若干意见》规定“对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁”。

第三，从土地市场运行特征及价格形成机制看，土地市场是一个分级运行的不完全市场，土地租赁市场与土地出让市场是两个不同性质的市场，租赁市场价格与出让市场价格的形成机制及影响因素并非一致，两者之间的价格形成并非完全协调统一，特别是当前我国普遍存在的租金不涨或增长缓慢，但地价上涨迅猛，造成租售比价严重失衡。因此，现实市场条件下，市场租金与市场地价之间不等值的情况比较普遍。

第四，尽管对同一地块而言，承租人采用年租制或批租制取得土地使用权所付出的年租金总额和出让金理论上存在等值关系，但租赁制年租金标准在量的方面并非简单的等同于出让土地价格按相应的土地还原率折算得到的等额年值。因为土地租赁的方式比较灵活，实际支付的年租金标准的高低事实上还与租赁合同约定的租金支付方式、租金调整方式及调整时间间隔、幅度等的差异而存在较大差异。如租赁合同约定是年初支付还是年末支付，两种的租金额存在一定差异；固定年租金与按年不同比例、不同幅度递增，实际确定的初期年租金额存在较大差异。因此，租赁制年租金标准的确定还需要具体分析租金的支付方式、支付期限和调整方式等不同的管理政策作相应的等值换算。

三、租赁土地使用权年租金标准的评估方法思路

（一）租赁土地使用权年租金标准确定的可行技术途径

作为土地市场地价表现形式之一，租赁年租金理论上可采用市场比较法、租金剥离法、地价反算法等方法进行评估确定。采用市场比较法评估确定年租金的前提条件是土地租赁市场发达，特别是与待估租赁宗地的用途相同，租赁方式、租期、租金支付及调整方式相近，属于同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）的租赁实例比较丰富。但我国当前土地租赁一级市场尚处于初步阶段，现实土地市场条件很难满足各类不同情形的租赁制年租金评估。采用租金剥离法评估确定年租金现实可操作性比较强，但也存在致命的缺陷，即二三级房地产市场收集到的房地租金案例一般仅反映租赁市场的运行状况，且更多反映的评估时点现时的市场租金水平，同时该租金本质上是一种债权属性，与物权、准物权属性的长期租赁制在土地权利上存在本质差异。同时，采用此法评估的租金往往很难做到与出让市场地价总体相平衡。

出让地价反算法，即根据土地出让市场地价水平反算土地租金水平。依据收益还原法原理和资金时间价值等值计算模型，理论上出让地价与租赁制固定年租金（年金）之间存在以下的简单关系：

a=P＊〔1-1/（1+r）〕/〔1-1/（1+r）n〕

上式中，a为 租赁制固定年租金（年金），P为出让地价，r为折现率（土地还原率），n为出让土地使用年限。

该方法理论上能更真实地揭示出地价是土地权利的购买价格的实质，有利于确保测算的土地租金与土地出让金（地价）总体相平衡。但上述模型是基于权利人持有土地期间的土地年收益为固定不变、折现率不变的假设前提之下的理想化模型。现实条件下，由于不同区位、不同时期、不同性质、不同用途土地的纯收益、投资风险、收益率因土地市场供求关系等不同而并非固定不变，折现率也并非是固定的技术参数，需要综合考虑两者在权能、市场供需关系、租金支付方式、调整方式，以及租赁制的特殊政策性及其适用范围的较大限制等因素的影响，实际上将市场地价换算成年租金的折现率应大大低于出让土地还原率。

深入分析租赁制和出让制的区别，在假定两种不同供地方式下土地权利人取得的土地权能相同的情况下，租赁制特别是长期租赁制作为我国土地使用制度改革不断深化背景下通过反思出让制实践所存在的问题基础上而创立的一种更为灵活的供地方式，本质上是对出让制一次性缴纳未来年期全部出让年度地租造成用地者初始投资成本投入过高而对出让金付费方式的一种改良。就此而言，土地租赁制实际上与银行为企业提供租赁融资非常相似，即相当于政府为购买土地使用权的用地者提供零首付的按揭贷款，将本应一次性缴纳的地价款按年度逐年向政府支付本金和利息。据此，为使得土地租赁制租金标准确定的规范化管理，笔者认为实践中租赁制年租金的确定方法途径，可以出让地价额作为基础，按照零首付按揭贷款方式确定年还本付息额的原理和方式来确定年租金标准，更具可行性、合理性。

（二）出让地价反算法确定年租金的方法思路

根据资金时间价值原理和资金等值计算方法，出让地价反算法确定年租金，即视租赁制年租金为出让地价（一笔贷款总额）的年末等额偿还额（等值年金），通过投资回收系数换算得到。考虑到租赁合同约定的年租金支付时间一般为年初支付，因此调整后的投资回收系数即为i(1+i)n-1/[(1+i)n-1]。同时，由于租赁制方式灵活，租金的不同支付方式、调整方式、调整期限下的（初期）年租金有所不同，其中最基本的租金支付形式即为租赁期内以一年一付固定年租金方式支付，其他的支付方式主要有n年一付固定年租金方式，一年一付每支付周期年租金递增一个固定比率的方式、n年一付每支付周期年租金递增一个固定比率的方式等。见表1。

表1 不同形式的年租金测算模型一览表

上述模型中，贴现率（r）参数的取值是出让地价反算法测算年租金的关键，也是租赁制年租金确定的难点。综合前述对租赁制供地方式类似于政府为购买土地使用权的用地者提供零首付的按揭贷款金融支持的基本思想，笔者认为折现率（r）参数取值可参考商业银行住房抵押贷款利率确定的一般方法思路，以估价时点中国人民银行公布的长期贷款基准利率为基础，再综合考虑租赁制适用范围的严格限定性、特殊的政策性因素，结合房地产市场实际租售比价、商业银行实际执行的住房抵押贷款浮动利率以及国家相关政策性银行的信贷利率优惠折扣政策等进行综合平衡后确定，更具合理性、科学性、规范性和可操作性。具体取值时可结合区间控制的思路，通过综合分析当前商业银行实际执行的长期贷款利率浮动区间、国家相关政策性银行的信贷利率优惠折扣，各地房地产市场租售比价的实际情况，以及海外房地产市场成熟国家或地区年租金与市场售价的合理比价关系等，通过政府公共决策程序，确定一个相对合理的贴现率参数值，以一方面规范土地租赁行为，另一方面便于形成一个较为稳定的市场预期，引导和促进土地租赁制市场健康发展。