何晓慧
（甘肃省财政学校，甘肃 兰州 730050）
商品房住宅小区物业管理制度化的发展在我国物权法理论中始终是一个难点，在现实中有很多的问题需要解决，《民法典》虽然增加了一些突出问题的解决办法，但仍存在一些具体问题需要讨论，业主物业管理权的行使方式是其中之一［1］。
商品房住宅小区的物业权是普通居民重要的财产权利。物业管理的实质是以业主基于对建筑物所拥有的专有权，由业主自己或委托他人对其房屋及配套设施等物业财产进行经营管理的行为。物业管理权的行使方式的选择，实际上就是业主对自己的财产管理方式的选择。
业主，即单位面积房屋购买人，是区分所有权法律关系中房屋的所有权人。一个单个的业主，在不损害他人利益的情况下，完全可以依照自身的利益需求，按照自己独立的方式自主地使用、管理自己的财产，这种基于私有财产权而产生的权利是个人的自治管理权；在某一特定小区内的全体业主为维护其自身权益和物业的整体利益，依照法律规定和共同约定，组成一定的组织，对其物业和整个物业管理区域内的公共事务进行使用和民主管理，这种源于业主私权的管理就是业主团体的自治管理。
业主自治管理权的行使过程，就是对自己物业管理权的行使过程；业主自治管理权的行使方式，就是对自己物业管理权的行使方式。而业主的自治方式如何选择，取决于该方式能够实现业主自治功能的程度。即，对内：能够使业主通过一个合理有效的机制参与物业管理的决策，使其能够行使管理权；对外：能够有一个统一的名义和能力维护全体业主的利益，并进行必要的民事活动。
参照国内外的模式，一般而言，业主自治的方式有自主型管理或委托型管理。
一、自主管理
（一）自主管理，是指区分所有权人（业主）自行管理物业或彼此构成一个管理团体对物业的管理。自主管理依人数的多少分为直接管理和管理团体的管理。
在楼层不高、业主不多时，业主之间的关系相对简单，协商议事较方便，业主对共同事务可以协商的方式来解决，物业管理权直接由业主来行使，这是直接管理；但在高层住宅区，由于业主人数众多，关系复杂，业主之间相互联系、协商困难，他们直接参与管理的可能性减少。在此情况下，为提高管理效率，管理团体的存在就显得非常必要。管理团体由全体业主构成，业主大会为业主最高意愿表达机关，业主借大会形式来表达自己的意愿，行使成员权。管理人是对管理团体议定之事具体执行的机构，它可以由全体业主推选代表组成，也可以由管理团体外聘专门的公司承担，这是管理团体的管理。
业主管理团体的法律性质有以下几种模式［2］：
①以法国和新加坡以及我国香港为代表的法人团体模式。②以德国、我国台湾地区为代表的非法人模式。③以日本为代表的管理团体法人模式。④以美国为代表的判例实务上的法人资格模式。
它们的共同点是：不论业主管理团体是否具有法人资格，都承认业主管理团体是作为一个民事主体存在的，都具有诉讼主体的地位。
管理人的职责一般是对内：①召集业主大会，执行大会决议；②收缴、保管管理费用；③提供、保管规则的阅览；④预算、决算年度财务；对外：①以全体业主的名义在其共同利益范围内接受、请求、支付各种负担和费用；②采取措施防止对全体业主不利的行为。
（二）我国现行法没有管理团体的概念，法律规定的业主自主管理的模式是业主大会和业主委员会结合的形式。业主大会由小区内全体业主组成，是业主权力机构，它代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益；业主委员会是其执行机构，由业主大会选举产生。业主大会、业主委员会产生，会议活动受地方人民政府有关部门、居民委员会的指导和监督。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会是法定应该设立的机构，但法律没有明确规定它们作为管理团体的法律地位，也不承认业主委员会的法人资格，却又根据民事诉讼法的相关理论，给了业主委员会诉讼主体的地位［3］
在我国，业主对物业的自主管理是城市基层民主的起点，基层民主最大的特点是权利直接、方便；任何民主的行使都要有一定的组织形式，业主对物业行使管理权力的组织形式就是业主大会；为了便于执行具体事务，设立业主委员会为执行机构，代表业主与业主大会选定的物业服务企业签约，由其为全体业主提供具体服务。
从设立组织的最终目的出发，业主大会和业主委员会从本质上是业主行使权利的工具、形式，最终的权利人依然是每一个业主，它们处理事务反映的最终目的只有一个，即保证每一个业主合法权益的实现。这种权益的实现并非要以一种固定的形式来实现，也可以其他约定形式来实现。
二、委托管理
委托管理，是指业主将管理业务的全部或一部分委托给物业服务企业或第三人予以管理，业主和物业服务企业之间的关系基于物业服务合同的约定而产生。在委托管理模式之下，对物业服务企业的定位有经理人和服务人两种模式。
（一）经理人模式
所谓经理人，就是物业服务企业作为业主团体的管理机关，具体策划并实施管理行为，但其本身并不直接提供具体服务，而是向外寻找其他专业化的企业提供具体的服务。一般而言，以经理人身份参与物业服务的企业，是被作为业主团体的执行机关定位的，它将承担如同我国业主委员会所承担的工作。我国香港即实行这种模式。
经理人模式，以经理人身份参与物业服务的企业一般是由开发商选任，因此，物业服务企业同开发商之间有着密切的利益关系。但由于我国香港法律体系比较完备，理顺了开发商、物业管理公司和业主之间的利益关系，基本上消除了物业管理中的不公正，保障了业主对物业管理的参与监督权，因此物业管理纠纷较少。这种模式对我国内地目前的物业管理纠纷的解决有非常现实的借鉴作用，但实际中却不宜选用。一方面是由于我国内地目前并没有完全理顺开发商、物业管理企业和业主之间的关系，现实中存在的物业管理纠纷不能很快解决；另一方面，我国物业管理法律不太完备，无有效防止和消除物业服务中不公正现象的法律手段和措施。
（二）服务人模式
服务人模式则是将物业服务企业纯粹作为营利性的组织，按照物业服务合同的约定，以其自身的资质、技术能力向业主提供相应的服务，依据具体的服务内容来获取利润。这是目前我国立法所设计的物业管理模式。
在服务人模式中，物业服务企业被定位为营利性的组织，其主要的任务是对选聘它的业主提供具体的服务，以此来实现自身利润目标。双方当事人签订物业服务合同后，应严格依照合同约定的权利义务内容来履行，任何一方违约，都要依法承担相应的责任。实践中，由于业委会作为业主利益代表人的组织建设不能到位，作用难以发挥，使得物业服务企业在具体执行管理事务的过程中存在侵占业主财产的可能，因此，在签订物业服务合同时，应该严格依照财产所有权关系明确合同双方的权责范围，尽量减少潜在的利益纠纷。
虽然在具体的社会实践中，物业管理制度还存在着一些缺漏，业主的物业管理权还不能完全实现，但只要法律明确业主的财产范围，物业管理资金归业主所有并由业主管理团体收缴保管，物业服务企业所提供的服务内容和质量，由业主管理团体审核、检查并直接由其支付相应的服务费用，明确物业服务企业的业务职责范围，实际上，业主和物业服务企业之间根本就不存在发生财产所有权纠纷的可能性。现行法做了一些明确规定，但不完备，留下了纠纷根源，也为法律制度的进一步完善留下了空间。
