符俏瑜
广东国晖律师事务所深圳总所，广东 深圳 518036
随着我国社会经济的发展，住房供给主体单一的问题逐渐放大化，对社会经济和政治稳定产生不同程度的影响。房屋居住是有关国计民生的大事，无论是老年人的稳定生活保障，还是年轻群体的工作投入，都需在政策和制度方面进行多维考量。尤其是房屋供给与消费者的多层次需求出现显着矛盾和冲突后，能否妥善解决住房问题成为是否满足人民群众美好生活需要的重要衡量标准之一。［1］我国应更加注重优化和实施重大民生政策，要将住房问题的应对作为工作重点，通过有序推进住房体系建设工作，实现多渠道保障普通大众“住有所居”。［2］我国《民法典》增设居住权制度这一创新举措，为有效解决我国养老和住房等问题，提供了有效的参考意见和制度支撑。
一、居住权的定义和制度设立背景
居住权，通常情况下更强调居住权人对他人房屋所享有的用益物权［3］，主要包括占有、使用、长期居住等权利。相较于房屋所有权，居住权主要是建立在他人房屋之上，以继承或赠予的方式享受他人房屋的居住和使用等权利，具有鲜明的支配性和排他性。而居住权一旦设立，居住权人可利用物权的保护方法达到长期居住、稳定生活的目的。
随着社会经济和政治领域的变革和发展，受到住房市场供给主体、供给总量、政府政策引导、经济领域发展的影响，若想有效满足普通大众的多层次居住需求，维护社会和房地产行业的稳定发展，就必须科学地设立居住权制度，并出台和颁布相应的法律法规，提供扎实的制度保障。为此，我国在《民法典》编撰过程中将新增居住权制度纳入讨论范围，并明确居住权设立方式、立法目的及针对人群，最终确定在《民法典》物权编增设居住权制度，这一创新举措为实现全体人民“住有所居”提供了重要的法律支撑。
二、依据《民法典》设立居住权的方式
（一）以合同方式设立居住权
以签署合同的方式，对居住权进行确认和设立，在实务操作上需要对合同条款进行明确约定，充分保证所签署的合同具备法律效力，才能有效保障居住权利。若涉及当事人离婚后仅因仍需履行监护义务而携带子女居住在涉案房屋且未明确为子女设立居住权的情形，子女可能被认定为不享有法律意义上的居住权，无法保障其居住权益。因此，以合同的方式确认居住权的过程中，必须要做好书面形式的约定，包括但不限于房屋位置、居住条件、居住期限等方面，并向登记机构办理登记，设立具有排他效力的居住权。
（二）以生效法律文书设立居住权
以生效的法律文书明确和确认房屋居住权，相较于其他方式确立居住权，在法律层面更有助于保障相关人员的合法权益。人民法院或仲裁机构合理介入房屋产权纠纷案件中后，会参照有效的证据进行案件处理和判定。案件当事人可持法院出具的含设立居住权内容的生效判决书、裁定书、调解书至有关登记部门，办理居住权设立的登记。
（三）以遗嘱方式设立居住权
以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。相关权利人可通过遗嘱继承和遗赠的方式获得居住权。人民法院可参照遗嘱内容，对相关继承案件进行判定和处理。在充分保障内容的真实性和客观性的前提下，作出判决确认居住权的归属。鉴于可能出现房屋所有权人出售房屋影响居住权人居住和使用房屋的情形，故居住权人可按照法律程序依判决向有管辖权的法院申请强制执行，并持法院执行文书向不动产登记部门申请办理居住权登记。
需注意的是，根据《民法典》第二百三十条：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”即，以遗嘱方式设立居住权的，登记不是设立要件，但未经登记的居住权不具有公示效力和公信效力，不得对抗善意第三人。因此建议在遗产继承开始后，及时办理登记，以保障居住权益。
从不同的案件分析中来看，无论是通过签署合同约定房屋居住权，还是以遗嘱的方式确定继承权利，都必须在相关机构申请居住权登记。只有这样才能真正保护居住权人的合法权益，避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。购房群体在进行购房前，应当注意在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，避免出现拥有房屋所有权但实际无法居住的乌龙现象。
三、居住权制度对现代社会的实践意义
《民法典》居住权制度的制定和实施，对构建和谐和稳定社会具有十分重要的作用，可充分保障基层大众居住权人长期稳定生活。尤其，处理婚姻家庭继承案件的过程中，可依据《民法典》居住权制度进行更加人性化的应对，科学和合理地处理继承案件、财产纠纷。同时，利用现行的法律制度，可扎实和深度地推进住房体系建设工作，为这一工作的有序和高效开展提供扎实的制度保障。
而针对居住权制度对现代社会的实践意义的研究，可从普通大众合法权益保护、和谐社会建设、家庭关系、产权纠纷处理等不同层面，多维度地进行，概括为以下四个方面。
（一）从制度层面维护家庭成员之间互相帮助、和睦文明的公序良俗
现阶段，我国发达城市的房价仍居高不下，为普通群体购房和生活产生较大压力。大多数情况下，年轻群体会在父母的扶持下购置房屋，并将购房登记在子女名下。若子女不承担和履行赡养义务，将会损害父母的合法权益，父母甚至会失去居住房屋的权利。而夫妻双方面临财产分割问题时，若一方父母不能出具出资购买房屋的证明，将会产生更加复杂的法律纠纷。在法律事务中，大多会将这类纠纷归纳入赠与纠纷范畴，或以民间借贷的案件类型进行处理，这将导致老年群体失去固定住所，继而无法真正体现老有所依的社会主义核心价值观。
因此，我国对居住权制度进行科学和合理的设定和实施，有助于依据法律规定为老年人设立居住权。这样不仅可缓解子女生存和生活压力，改善购房资金困难问题，还能为父母晚年生活稳定提供法律保障。在优质的法律制度环境下，更有助于构建和谐的新型家庭关系，为特色社会主义的发展注入强有力的稳定剂。
（二）依法保障婚姻家庭案件中照顾子女方、无过错方和生活困难者等生活居住需要，为弱势群体保障兜底
在《民法典》颁行前，在审理婚姻家庭案件时，针对夫妻双方协商不成财产分割事宜的情形，人民法院往往对于房屋所有权属于一方的，会遵从照顾子女方、女方和无过错方的原则，明确满足前述条件的相对方享有居住权。但由于《民法典》颁行前，居住权不具备物权的排他效力，这就导致若房屋出现抵押和转让等问题，则无法切实保障相关者的居住权。
但在《民法典》正式实施后，按照约定或法院生效文书确定享有居住权的一方，可到相关不动产登记机构办理居住权登记，保障其住有所居。在处理继承案件中，也会利用相同的方式处理法律纠纷。例如，以遗嘱方式确定将房屋所有权交由继承人继承，同时要照顾其他家庭成员，为有需要的家庭成员设立居住权。而这一做法，更有助于弘扬我国社会主义核心价值观，保证所有家庭成员能够友善关爱，相互扶持，由此为构建和谐社会奠定扎实基础。
（三）为促进房地产市场平稳健康发展提供制度保障
基本住房保障制度的设计与实施，主要目的是为保障权利人在当今住房资金压力巨大的大环境下住有所居。尤其，基层大众面临严峻的住房资金压力，若想维护社会的稳定和谐发展，就必须充分利用制度手段，有力打击利用房屋售卖牟利和投机的问题。［4］
居住权制度正式实施后，可规定由政府保留房屋所有权，相关保障人员只有居住的权利，不享有出租、转租和售卖的权利。利用这样的制度手段，可有效地约束和改善炒房问题。地方政府需充分发挥住房保障制度的作用，科学地设计和实施房屋居住权，要进一步优化房地产市场环境。倘若出现第三人侵害房屋权利的问题，居住权人可以其作为登记物权人的身份进行救济。
若不能对房地产行业进行有效的宏观调控和制度化的约束，将会进一步加剧市场乱象问题。地方政府应根据房地产市场管理的实际情况，科学地优化和完善居住权制度。围绕房屋出租、出售、转卖等问题，科学地优化住房保障制度，能够切实发挥房屋居住权的作用和法律效力，推动房地产市场平稳健康发展。
（四）为解决农村中弱势群体的居住问题提供解决方法，释放农村闲置房屋的使用价值
居住权在房屋管理方面发挥着重要的作用，无论是针对城市还是农村，都能更好地维护市场环境健康和稳定。相较于城市，农村在制度制定和实施方面存在一定差距，属于“半熟社会”。农村大众具有鲜明的家庭观念，在抚养和赡养方面更易于产生不同程度的法律纠纷。［5］
农村弱势群体的居住权仍然难以得到充分保障，如外嫁妇女离婚时无法申请分割宅基地及房屋相关权益，居住权失去保障；农村子女与老人的养老协议中约定房屋归子女所有，子女负责父母的养老。从上述情况来看，一旦房屋所有权人将房屋出卖、出租或抵押，该居住人的居住权利将因缺乏对抗第三人的效力而无法受到保护。因此，设立居住权并将其明确为物权，一经登记便具备对抗任何第三人的效力，更有助于发挥居住权的法律效力和作用，保护农村弱势群体的居住权益，从而构建和谐的家庭关系。
除此之外，城镇化发展进程中，大部分人从农村户口转为城市户口，进而导致部分房屋闲置和空置的问题，甚至引发房屋贬值和降价的现象。在正式出台居住权制度前，拥有城市户口的人，可通过买卖而获得农村宅基地的使用权，或是采用租赁的形式，对农村房屋进行使用。但在目前的法律法规框架下，城市人群购买农村宅基地存在较大的法律风险。即房屋产权设立和认定方面存在较大的问题，若私下签署的合同不具备法律效力，将无法保障相关人员的合法权益。因此，买卖双方必须明确房地权证问题，由此才能保证利益相关者的居住权获得法律保障。从目前的形势来看，设立居住权是十分必要的，结合“房地一体”的原则，在农村房屋上设立的居住权效力及于宅基地，充分发挥了居住权的作用，同时也促进了农村房屋使用价值的大幅提高，进一步从房地产层面带动农村经济的健康发展。
总而言之，我国需聚焦普通大众住房和养老问题，针对供给渠道和人民多样化需求的矛盾进行多维度的研究和分析。要通过正确和理性地探讨《民法典》中增设居住权的现实意义，进而从中看到问题严重性，对相关条款进行不断的优化和完善。人民法院审理涉居住权纠纷案件，应当发挥居住权制度为现代经济社会服务、维护公序良俗的立法目的，结合现实民生问题，依法审慎查明，推动中国特色住房供应体系的进一步完善。人民群众也应重视这一创新制度，依法约定和主张居住权，以维护自身合法权益。
