【摘 要】房地产行业的开发和经营由于面临非常复杂的开发经营环境，其开发经营风险很高，面临着诸多不确定性因素，这导致房地产开发和经营的难度很大，进而影响经济的平稳运行。论文阐述了房地产开发经营的风险，并分析风险的成因，提出化解风险的对策，以期为房地产行业的平稳健康运行提供指导。
【Abstract】The development and operation of the real estate industry is faced with a very complex development and operation environment， and its risks of development and operation are very high， and it faces many uncertain factors， which lead to the difficulty of real estate development and operation is very great， and then affect the stable operation of the economy. This paper expounds the risks of real estate development and operation， analyzes the causes of the risks， and puts forward countermeasures to solve the risks， so as to provide guidance for the stable and healthy operation of the real estate industry.
【关键词】房地产;开发经营;风险;对策
【Keywords】real estate; development and operation; risks; countermeasures
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2020）06-0136-02
1 引言
在我国房地产行业方兴未艾，企业对房地产投资的热情不减，导致我国目前房地产市场体量巨大，已经成为影响经济稳定的不确定因素。在房地产开发的过程中，首先要对需求进行预测;其次按照政策导向和市场要求进行投资开发。在这整个过程中，每个阶段都充满着不确定性，因此，极有可能发生风险。房地产投资具有资金量巨大、周期长、资金回笼慢等特征，稍有不慎都会使房地产企业的资金流断裂，甚至导致破产，因此，进行风险预警和评估是非常必要的一环。房地产企业应深刻了解导致风险的原因有哪些方面，在投资之前，对投资的项目进行深刻的分析与评估，并制定风险预警方案从而能够有效控制风险。如何能够在竞争激烈的市场中占有一席之地，并控制住风险已经成为房地产企业成败的关键因素。化解房地产企业的开发经营风险，能够防止房地产泡沫的破裂和房地产企业硬着陆，这也是宏观经济平稳运行的重要保障。
2 房地产开发经营风险的概述
2.1 政策风险
政策风险是指政府针对房地产行业的开发、销售等行为制定的相应政策具有不确定性，政策的变化极有可能限制房地产商的开发和销售行为，甚至对房地产企业带来损失。尤其近年来“房住不炒”理念的提出，更导致房地产行业的发展模式受到极大限制。为了控制房价，国家和地方政府都出台了相关政策，从项目开发开始到销售为止，每一个阶段都有相应的政策进行限制，这些政策都对房地产行业的发展产生了冲击，使其脱离了之前粗犷的发展模式。政府所施行的政策主要有三方面：一是针对房地产行业的政策，这会限制其开发房地产;二是金融政策，紧缩的信贷政策会限制房地产企业资金的周转，甚至产生资金链断裂的风险;三是土地政策，土地产权制度的变更使得房地产企业开发项目的推进困难重重。
2.2 经济风险
经济风险是指经济环境的不确定性对房地产企业的冲击。经济的运行具有周期性，从繁荣到衰退循环往复，“黑天鹅”等不确定事件也会对经济基本面产生冲击，从而使得市场上的需求发生变动。当经济处于繁荣阶段时，市场上的资金充足，投资于房地产的意愿也更强，这时房地产行业的发展会得到推动;当经济处于衰退或者低迷时，由于市场上的资金紧缺，消费、投资等方面都会收紧，这时房地产企业就只能压缩利润回笼资金，否则将会面临资金链断裂、企业破产的风险。对于经济周期的变动很难准确把握，“黑天鹅”事件的出现更难以预测，这就导致房地产企业在项目开发时可能处于经济的繁荣期，而销售时经济已经进入衰退阶段，从而导致风险的发生。
2.3 建造风险
建造风险也是房地产企业面临的主要风险之一，是指发生在招投标的过程中的，与承包商的协调、工程的质量等方面的风险。开发商主要有公开招标、邀请招标和协商招标等招标方式。在选择招标方式时，设计单位、施工单位和监理单位的条件都是要纳入考虑的问题。在施工之前要建立相应的条款和合同，并且依据合同条款进行施工，任何一步出现问题都可能会影响工程的进度和质量，增加房地产企业的成本，造成不必要的损失。在施工过程中，很难预测会出现何种状况，从而影响工期。如果工期不能保证，错过最佳销售时期，也会对房地产企业带来损失和风险。
2.4 销售风险
销售是房地产开发的最终步骤，也是关乎房地产企业盈利和资金回笼的关键步骤。开发项目是否盈利、企业的经营效益都取决于销售的具体情况。在进行销售之前要找准时机，进行合理的、大力的宣传。把握住宣传和销售的最佳时机，开盘前的预售、正式销售和清盘时的销售都要有适合的宣传和销售手段。但是每个时机都有其各自可能存在的风险，价格的制定、需求的状况、销售模式的变化以及市场的竞争等因素都有可能导致销售不顺畅、效益不能达到要求，从而对房地产企业带来风险。
3 房地产开发经营风险的成因
3.1 先期调研不足与信息量较小
我国的房地产行业与国外发达国家相比，起步比较晚，经验缺乏。对房地产开发的整个流程的设计不够全面，开发前的调研不充足，对市场的需求了解不到位，细节把控不够，导致开发后的房子很难满足消费者的需求，存在着各种各样的缺陷，进而影响房产的销售，造成销售风险。另外，对政策的学习和调研缺乏，政策的变化往往是多方面的调整，不了解政策就难以做到随机应变。总之，当前的房地产开发未能充分认识到市场可能存在的风险。没有详细的市场调研，就不能形成完整可行的计划方案和应对风险的预警机制，以至于在项目的投资建设开始后才发现各种阻碍因素，这时再进行应对会增加工作量和成本。
3.2 对相关政策的反应不敏感
政策的变化对于房地产行业的指导性非常强，房地产开发与国家经济息息相关，因此，在相当大的程度上受到政策的限制。政策的变动可能会导致房地产开发项目的不确定性增加，甚至导致其停工调整，不及时掌握政策走向很难使得项目的开发取得成功。由于一直以来房地产行业的繁荣发展，导致很多企业产生定向思维，认为政策的导向不会发生改变，从而降低对政策反应的敏锐性。
3.3 营销计划缺乏新意
房地产销售这一关键环节是决定收益和项目开发成败的关键一环，有创意的营销计划能够增加营销的成功概率。但是目前我国房地产行业营销队伍的整体素质不高，专业知识和经验匮乏，对产品的特点和消费者的需求了解不够，因此，很难认识到和挖掘出产品的特殊价值所在，从而在进行营销计划的制定和营销活动的实施时，难以突出亮点和打动人心，缺乏竞争力。同时，房地产企业的定位不明确，品牌地位和形象的营销不足，在房地产市场上很难形成品牌效应和良好口碑，从而导致销售乏力。这些问题都会制约房地产的开发和经营，从而产生风险。
4 化解房地产开发经营风险的对策
了解目前房地产开发和经营中存在的主要风险，分析风险的成因，制定化解风险的对策，针对房地产开发经营的全过程，化解每个阶段的风险，保障整体风险可控。具体可以从以下几个方面考虑。
4.1 风险识别
化解房地产开发经营风险的第一步，就是准确地识别出在开发和经营各个环节可能遇到的各种风险。要做到准确全面地识别出风险，就要根据风险的成因，从多方面着手，包括政策、经济和市场等方面，做好充足的调研工作，做到足够了解。
4.2 风险评估
识别出风险之后，要对风险进行评估，按照风险的级别进行下一步的计划，如果风险程度非常高，那幺继续进行开发和经营很可能会面临亏损问题，这时要慎重考虑;如果风险程度较低，那幺要做好充分的应对准备措施再进行开发和经营。
4.3 风险应对
当风险发生时，要按照提前计划好的预案稳步解决，也要综合考虑风险发生的具体情况，制定有针对性的应对措施化解风险。
4.4 风险监控
即使在房地产开发和经营的过程中没有出现风险，也要对项目的整个过程进行全程监控，时刻防止风险的发生，这有利于推进风险管理工作的有序开展，减少不必要的损失。
5 结语
综上所述，房地产开发经营过程中可能遇到多种风险，从而导致房地产企业的经营难以为继，甚至影响到整个经济体系的平稳运行。因此，了解房地产开发和经营阶段会发生的各种风险，分析风险的成因，从而制定相应的风险化解对策，对于有效的风险管理有着重要意义，从而能够推进我国房地产企业的健康发展，保障经济的平稳运行。
【参考文献】
【1】陈丽贞.试析房地产开发经营风险分析与对策[J].知识经济，2019（31）：63+65.
【作者简介】孙鹏媛（1980-），女，河南洛阳人，讲师，从事房地产经营与管理研究。
