升博
【摘 要】法院判决如果不能自动被履行，经过当事人申请，一般需要启动强制执行程序。民事强制执行程序是实现法院判决既判力、权威性的有效方式，也是司法最后防线中的防线。在司法实践中，民事强制执行工作面临着巨大的压力和挑战，一提“执行”就会联想到“执行难”，被执行人难找，被执行人财产难查等等。本文以不动产执行为视角，针对部分执行疑难问题简要地作了探讨。
【关键词】强制执行；难点；路径
众所周知，强制执行一直是法院工作中的重点，而针对不动产的强制执行，则是重中之重。不动产因其自身的特殊性，造成了强制执行过程中一些特殊的疑难问题。本文针对唯一住房的执行和虚假租赁现象执行难作了路径探索。
一、不动产强制执行难的特征
（一）被执行人抵触情绪大
基于不动产的经济属性，与其他财产相比，不动产往往具有非常高的经济价值，几乎可以说是被执行人所有财产中价值最高的。对不动产的强制执行行为，显而易见是极其敏感的。在不动产中，以房产最为常见，它的居住属性保障着人们的基本生存权利，在中国人的传统观念里，十分看重“家”的概念，房产往往与“家”联系在一起，寄托了人们的物质和精神依靠，因此，唯一住房被强制执行，一般人心理上很难接受。唯一住房被执行极易激发被执行人的强烈抵触情绪，甚至出现以死相逼的极端情况。
（二）强制执行司法成本高
对于不动产的强制执行，以房产为例，目前法院的普遍做法是先对该房产进行实地勘察，然后再移交评估机构进行评估，之后进入拍卖程序，最后进行清场交接。在整个流程中，会出现寻找房主困难，房内居住人员拒不配合，房内物品保管无保障，拍卖无人竞买等等问题。评估拍卖一套房产，周期长，效率低，从着手到结束最快也需要半年的时间，中间还可能涉及不同的单位和部门之间的协调。处分房产的过程中，一方面执行法官要投入大量的时间和精力，一方面却还容易引发冲突、激化矛盾，带来投诉、上访，甚至会造成对执行法官的人身伤害。这些，无疑都给不动产强制执行工作造成了更大的矛盾，带来了更大的困难。
二、不动产强制执行难路径优化
（一）针对被执行人“唯一住房”的执行
当被执行人没有其他可供执行的财产，而其名下仅有一套住房时，究竟能否执行该住房？此处涉及到权利的有优先保护问题，实质上是申请人的债权与被申请人的居住权之间的矛盾，需要平衡。立法上对被执行人唯一住房的执行问题并不持否定态度，相反，对如何执行唯一住房的规定正逐步清晰具体起来，只要平衡好被申请人居住权与申请人债权实现，矛盾就容易解决。笔者认为，可以从以下三个方面对唯一住房的强制执行进行优化。
量化“维持生活必需住房”的标准。为了统一法院在执行过程中对“维持生活必需住房”的判断，对标准进行量化很有必要。这里的量化可以是几个数字、几条公式，也可以是一套详细的评测指标，如果这套评测指标过于专业和复杂，甚至可以交由第三方评估机构来对此进行评估，法院根据结果进行执行，一方面提升司法效率，还可以有效节约司法资源。
健全执行“唯一住房”的实施细则。“唯一住房”如何具体实施执行，亟待一套规范的流程，目前出台的“由申请执行人提供住房”模式和“预先扣除租金”模式是立法上作出的一次尝试，但在实际操作中两种模式都有着各自的局限性。在债权和居住权的博弈中，显然还有很大的立法空间值得探索。另一方面，实施细则也能很好地限制执行法官的自由裁量权，从而利于社会公众对“唯一住房”执行活动的监督。
将政府保障性住房引入“唯一住房”执行机制。唯一住房矛盾的解决首先要解决被申请人的居住权问题，现实中有为被申请人租赁房屋、提供廉租房、提供公租房等各种方式。笔者认为，引入政府保障性住房，对于解决被申请人的居住权问题有很好的作用。政府要将该类人员纳入保障性住房的考虑对象，将此类被执行人列为可享受保障性住房的对象，由法院帮助其申请政府的保障性住房，或许是社会效果最好的一种解决方案。
（二）针对不动产执行中的“虚假租赁”
当前对不动产的强制执行中，尤其在对不动产进行评估拍卖时，“虚假租赁”现象时常出现，且有愈发泛滥之势，这扰乱了不动产执行的正常秩序，也影响了强制执行的公平公正。虚假租赁指的是，被执行人为了逃避不动产被执行，与其他人恶意串通，签订虚假的租赁合同，将房屋租赁给第三人，从而躲避或者规避执行。当该房屋被列入法院强制执行名单时，虚假租赁人以租赁合同对抗法院执行，从而为被执行人逃避债务提供帮助。这种租赁合同一般租赁期限都比较长，实践中以10年至20年较为多见，并且租金多已提前支付完毕或者已用于抵债。笔者认为，针对不动产虚假租赁，应该从以下两个方面进行路径优化，从而有效解决现实中大量存在的不动产虚假租赁对抗法院执行的难题。从而为维护司法权威，也充分保障申请人利益。
1、明确登记为租赁合同的对抗要件
在租赁合同中，引入登记制度，类似于房屋买卖合同中，只有登记才能对抗第三人，在房屋租赁中，不经登记不对抗第三人，更不能对抗法院的执行。承租人仅凭租赁合同不得对抗任意第三人。这样的立法不仅符合合同法意思自治的原则，同时也符合物权法物权公示的原则，因为租赁权虽然是债权，但在一定程度上已经物权化了。另外，登记公示在我国已经运用的非常普遍和成熟，例如不动产登记制度，在对应的不动产上进行租赁登记公示，也具备了可操作性。
2、逐步完善举证责任分配制度
除了法律另有规定的以外，“谁主张，谁举证”是我国民事诉讼中举证责任分配的一般原则。一般原则并没有问题，问题在于法律另行规定的情形跟司法实践相比起来，实在太少了。很多案件中，没有法律明文规定的特殊举证责任分配，但运用一般原则的话又显得不甚合理，“虚假租赁”引起的诉讼就是一例，无论从立法角度还是现实角度，该案的举证责任都应分配给案外人较为合理，也利于体现出法律的公平正义。逐步完善举证责任分配制度，逐步覆盖司法实践的各个盲区，能够有效遏制类似“虚假租赁”的现象，让不动产执行机制更加规范有序。
【参考文献】
[1]范向阳：“不动产执行”，《法院执行理论与实务讲座》，国家行政学院出版社2010年版.
[2]肖建国、赵晋山：《民事执行若干疑难问题的探讨》，载《法律适用》2005年第6期.
[3]臧坤：《不动产执行理论与实践探究》，载《科技信息》2013 年第12期.
[4]毛国平：《被执行人唯一房产如何执行》，载《江苏法制报》2011年第C01版.
