杜德军
摘 要：成本管理与控制是房地产项目降低成本、提高效益的重要手段，也是房地产企业在行业市场中获得竞争优势的关键因素。为探究房地产项目成本管理与控制的技术措施，本文结合实践，从项目准备、项目开发、项目营销、项目报修四个阶段进行研究分析，并对项目成本核算的管理控制进行分析，并提出针对性的建议。
关键词：房地产；成本管理；成本核算
1.引言
当房地产行业进入良性循环后，高利润已经成为过去式，而且房地产项目通常周期较长，从定项到竣工验收，再到后期的维修维护，每个环节都需要较高的成本，因此对房地产项目进行整体的成本控制具有积极的意义。从当前学术研究领域的研究现状来看，房地产项目成本控制的研究，成本控制方法与技术偏重于静态管理，缺乏结合实际情况的动态控制，而且多数没有实现整个供应链的成本管理。房地产项目主要成本包括土地成本、施工成本、间接成本、营销成本和税费，而成本管理的基本技术手段则包括成本计划、实施控制、核查分析以及考核处置，因此在从动态控制的视角出发，需要结合不同的阶段进行成本控制，这样才能够达到整体控制的效果。
2.房地产项目各阶段成本管理与控制技术
（1）项目准备阶段
对于房地产项目而言，前期准备阶段的主要工作包括撰写项目论证分析，获取房地产项目土地使用权，规划设计与审查，以及规划手续办理等。在这个阶段，成本控制的流程为：项目可行性研究立项（公司所有部门）→招拍挂取得土地使用权（策划部与成本核算部）→规划方案设计（策划部与综合财务部）→审核通过和取得规划许可证（策划部）→基本建设程序手续办理（工程部）。在这个流程下，成本控制技术主要有：
一是以横向与纵向比较分析的方法，对项目成本进行论证，并分析成本差异；二是分析项目成本时，需确保分析指标与设计指标一致，且整个分析过程中的测算内容、逻辑关系等均客观、真实、正确，测算结果能够准确反映项目实际；三是对整个项目的投资效率和成本进行对比分析，以使其能够真实反映各环节内容贡献的收益比，反映出真实的价值体现。
（2）项目开发阶段
房地产项目开发阶段的主要内容包括施工勘测、制定项目进度计划周期表，对施工图进行系统评估，并做好施工阶段的准备工作，比如基坑开挖、工程施工、辅助配套设施安装等。此外还需做好验收工作准备，分配任务，对存在的问题需要写在项目验收报告单中。工程开发阶段成本控制流程为：工程建设前期准备（工程部）→工程建设施工准备（成本核算部与工程部）→工程竣工验收备案（工程部）→工程交付使用并进入保修期。开发阶段的成本控制技术有：
施工阶段的成本控制要尽可能做到主动控制，对项目方案的可行性与经济性进行确认与核对，控制和防范偏差。对材料供应商进行抽查检验，并建立考核评估机制，对采购成本进行控制，建立供应商资源库，确保最低价采购材料。强化工程进度管理，严禁提前支付进度款。以工程合同为准则，规范合同实施细则，需按合同约定施工，避免资源浪费。做好施工质量管理，严格把关施工质量与进度，以提高施工质量来提高成本控制水平。
（3）项目营销阶段
房地产项目营销阶段主要工作内容包括立项报告、市场价格定位策划、项目宣传推广、项目营销、销售总结等。营销阶段控制流程为：市场调查分析项目定位（公司所有部门）→确定总体策划营销思路方案（策划部）→项目推广宣传（策划部与综合财务部）→项目营销（营销部）→销售总结与房产手续办理（营销部与综合财务部）。该阶段成本控制的技术有：
结合项目的市场定位情况，以及针对的目标客户情况，设计有针对性的市场推广方案，提高营销的准确性和有效性。结合项目预算，选择最为合适的策划方案，即取得有效的推广效果，又有效控制项目推广费用。在项目营销中应选择合适且成本最低的宣传方式，而且还可通过招投标的方式选择最合适的广告供应商与供应商报价。
（4）项目保修阶段
房地产项目保修阶段的主要控制内容包括工程保险金额核算、工程保修金扣除、工程维修金的返款等。因此在这个阶段，要做好项目保修期间各项保修金的管理与控制，要强化施工质量的监督与检验，确保工程项目质量，按照合同约定完成工程维修工作，并规定保修期限。要严格控制工程保修金的支付，若发生扣款行为，要将相应的票据资料留以保存。
3.成本核算管理控制
（1）成本核算主要工作
在房地产项目成本控制与管理中，成本核算要做好四个方面的工作：一是预决算管理与控制工作；二是该房地产项目的工程审议、前期招投标管理、材料供应等工作；三是要认真做好项目成本管理与控制的总结核算工作，并采用横向对比与纵向对比的方法，对项目成本支出情况认真分析研究，对出现的偏差认真分析原因并总结，并作出详细的说明；四是公司组织相关部门对项目出现的偏差进行分析，分析原因，提出纠偏措施。
（2）成本核算流程
首先，成本核算工程部开展工作建设招投标工作，先准备所需文件，拟定招投标的方式，编制标底，向公司上层管理部门申请招标工作方案。审核通过后发布招标通知，对参与投标的企业进行资料预审，预审合格则向其发送招标文件，进行招标工程交底与解答。之后开标、评标，公布中标通知，与中标企业签订合同。
其次，成本核算工程部设计成本控制方案，在项目开发建设中实施全过程跟踪成本管理控制，包括设计施工变更、总分包管理、材料选型价格、工程款支付、工程合同等全过程跟踪管理与控制。
再次，成本核算工程部开展预决算管理控制，包括相关文件评审，结合工程进度控制付款比例，合理规避与化解有关风险条款，收集管理控制预算、审计所需资料。
最后，成本核算工程部进行保修金与物业启动资金的监控，并对整个项目开发成本管理控制进行总结。
（3）成本核算要点
其一，在项目的招投标阶段，要严格控制招标和投标的工序，引入市场竞争机制，严格规避违规操作，对供应商进行跟踪监控，要求严格按照招标流程，这可有效避免工程质量问题，进而降低成本。其二，仔细核对各项工作与实际合同签订情况的一致性，要求各部门、供应商、各分包商等严格遵守合同的相关规定。其三，基于全生命周期成本管理的理论，在成本控制中，各部门均要踏实做好各项费用成本管理控制的基础工作，要全程监控与管理，确保各项费用支出合理。其四，对于工程项目建设过程中任何一项变更，对需要认真对待，并由成本核算部门认真核算变更成本的变化，并上报审批。
4.结语
对项目进行有效的成本管理与控制是房地产企业管理的核心要素，同时考虑到房地产项目的周期一般较长，成本管理内容较繁多，因此需要引入全生命周期管理的理念，对房地产项目实施全过程成本控制与监测，从项目的起始阶段到最终的保修阶段，都需要结合项目实际情况，对成本进行动态性控制。在实践工作中，由于房地产受政策与市场的双重影响，因此项目成本管理与控制技术的应用，也需要结合实际情况进行创新，只有保持不断地创新才能够是企业在市场上获得核心竞争优势，使企业在市场经济环境中立于不败之地。
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