迟军
摘 要：对于房地产开发企业来说，除了土地外，最重要的资源就是资金。尽管我国房地产行业在政府的引导和规范下已经实现了健康发展，但是由于该行业的特点是资金高度密集，所以从这点可见，房地产开发企业必须要处理好资金筹集问题，采用合理的资金筹集渠道及方法。本文指出房地产开发企业资金管理的概念，探讨房地产开发项目资金筹集存在的具体问题，并提出加强房地产开发项目资金筹集与风险管理的对策。
关键词：房地产开发企业;风险;资金筹集
一、引言
如今，房地产开发行业已经成为国民经济的重要产业，在很大程度上推动了我国国民经济的发展。然而，房价的高涨对国计民生产生了很大的影响，所以房地产行业成为国家宏观调控和供给侧改革的一个重点行业，国家还出台了限购政策，由此导致出现资金供应量趋紧的情况，降低了房产销售量。在这种情况下，房地产开发企业就逐渐出现资金紧张的局面。而房地产开发作为一个融资密集型产业，涉及的资金较大，同时也伴有极高的风险性，所以资金筹集与风险管理对房地产开发企业来说都至关重要的。
二、房地产开发企业资金管理的概念
房地产项目开发过程中的资金流主要由开发成本、销售收入、期间费用和各项税费这四部分构成。结合房地产开发企业资金流动的来源、大小、方向、速度等实际情况以及多家知名房地产开发企业在开发项目时的关键节点可以加强资金管理。房地产开发主要被分为六大阶段：一是项目投资研究及土地竞投;二是项目定位策划及前期筹备;三是规划设计;四是工程建设;五是市场推广与营销;六是售后及物业管理。房地产资金管理就是指在上述阶段中加强控制管理其中所应有的资金，这也是房地产财务管理中的重点环节。
三、房地产开发项目资金筹集存在的问题
1、资金筹集渠道少、成本高
房地产开发的任何一个项目都需要长期、大量的资金，房地产开发企业为了顺利完成项目，就必须要筹集资金，并且还要保证资金的充足。目前，房地产开发企业筹集资金方面主要是采取的形式有以下几种：发行债券、增资扩股、经营性欠款的合理利用、向银行贷款、预售开发产品。其中，对增资扩股和发行债券这两种方式均有严格的要求，多是一些大型房地产开发企业在使用，而中小型房地产企业不能使用。近年来，政府对房地产行业做了重点监控，在行业逐渐规范的同时也在某些方面对企业发展造成一定限制，企业筹集资金就是一个主要方面。曾有明文规定不允许房地产开发企业贷款，所以银行贷款的方式对中小型房地产企业就有一定困难。目前，利用的经营性欠款都是由承建商垫资的。完成一定的项目进度后，房地产开发企业就要将相应的工程款及时支付，但是承建商垫资是有限的，企业的实际资金需求问题根本就得不到解决。而商品房预售是资金成本最低的筹集方式，但是商品房预售受市场和时间的制约，一旦出现市场低迷的情况，就难以回笼资金。
2、缺乏健全的法律制度
尽管我国针对于企业筹资问题已经颁布了一系列法律法规，但法律体系还不健全，所规定的内容也不够明确。如今，市场竞争越来越激烈，而房地产开发企业要实现长远发展就需要有以强大的法律体系为基本支撑。但是我国缺少完善的法律制度专门用于房地产开发项目的资金筹集，所以资金的持有者与提供者两者之间的利益关系就难以得到平衡。金融市场的发展离不开严密的法律体系，只有房地产开发项目资金筹集方面的法律法规得到不断完善，才能促使房地产开发企业向规范发展的道路迈进。
四、加强房地产开发项目资金筹集与风险管理的对策
1、拓宽资金筹集渠道
在资金筹集的过程中，房地产开发企业应注意拓宽筹集渠道时选择一些低成本、低风险的筹集方式，也可以结合着其他方式达到财务风险降低的目的。第一，资金引入，开展联合开发。这种资金筹集方式是一种风险低、成本相对较高的筹资方式，企业无需定期偿还债务，所以有着较低的偿债风险，能够有序的推进房地产开发企业的经营活动。第二，采取信托机构融资的方式。与银行贷款相比，信托融资资金成本更高一些，一般用于短期融资比较合适。第三，售后回购。概括来说，房地产开发企业的资金筹集售后回购业务指的是房地产销售时，与房产购买者之间签订合同，双方约定在一定期间内回购所售的房地产。一般此类的交易方式都要求将具体的回购日期标注在销售合同中，到期后卖方必须回购。此外，利率问题也要由双方共同协商约定，由此可见，这种方式实质上就是一种抵押借款，比较容易筹集到资金。
2、完善相应的法律法规
法律法规不健全是当前导致我国房地产开发企业资金筹集难的一个主要原因，并且筹资市场还不稳定。所以，要求政府部门完善相应的法律法规，为房地产开发企业多开辟一些资金筹集渠道。目前，我国法律建设与房地产市场的发展速度相比，已经出现明显的滞后性，并且对整个房地产开发行业的发展壮大造成了一定阻碍。因此，政府机构有必要对现行的法律制度加以完善，与房地产市场的实际情况相结合，并对国外的先进管理经验进行合理的借鉴，对资金筹集的法律条例进行修改和补充，以保证房地产开发企业能认真的履行责任。
3、加强资金筹集的风险监督
为了最大程度的降低金融风险，就要加强监督房地产资金筹集工程中的风险，并且还要建立健全的金融控制体系，从而保证房地产开发企业的资金安全。此外，还要建立合理的信用评级制度，不断完善我国房地产行业的信用评级系统，并保证公平公正的评级过程。房地产金融要实现长远发展，就必须将有效的信用评级系统作为基础，监管部门可以参考国外的经验，进行评级的公允性外包，监管工作则由自己负责。
4、强化房地产开发企业债务融资风险意识
随着房地产开发企业的不断发展，也逐渐增加了债务融资，由此给房地产开发企业所带来的融资风险也是巨大的。在市场经济条件的快速推动下，房地产开发行业也得到较大的发展。基于这种情况，房地产开发企业必须采取有效对策来应对当前复杂的内外部环境，确保房地产的最终建设效果能达到预期目标。如今，房地产开发行业对技术和建设规模都有了越来越高的要求，所以房地产开发企业所面临的不仅是技术风险、财务风险，还有一些安全隐患问题。因此，在债务融资的整个过程中，房地产开发企业必须要提高自身的风险意识，科学、客观的评估和看待企业融资的风险，理性预防债务融资风险的发生，同时对融资风险采取积极的应对措施，促进债务融资正效应的提高。
结语
综上所述，房地产行业是资金密集型行业，迫切需要资金，但是合理安排使用资金更为重要。目前，房地产开发企业在资金筹集中还有问题存在，给资金管理加大了风险。因此，房地产开发企业要优化管理，拓宽资金筹集渠道，遵循市场规律，加强完善自身的资金筹集风险管理，创造良好的资金筹集环境，实现企业的健康、稳定发展。同时，对我国相关的法律法规体系还要进一步完善，提高房地产开发企业的管理水平。
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