李海雯 南京审计大学金审学院
宏观经济政策对我国房地产行业的影响
李海雯 南京审计大学金审学院
近年来，“住房难”逐渐成为大部分老百姓生活的基本问题。房价的问题日益成为百姓们关心的核心话题，一般来说房价的构成包括这样几方面：地价40%，税费20%，施工、材料费30%，这是一份关于商品房成本的消费清单。面对逐渐飙升的房价，政府正出台各项利民惠民的经济政策来抑制房价的增长。
一、央行降准降息的政策
李克强总理指出要合理采用降准降息等的货币手段来控制当前的经济形势，今年以来世界经济贸易低迷，国际市场的动荡，国内实体经济的艰难发展，使得国内宏观经济政策调控难以实现。为确保社会资金的流动性，鼓励中小企业贷款的力度，抑制房价的增长，继续扩大就业范围。
自从2015年10月24日起，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准率，进一步降低社会的融资资本，其中一年期的贷款基准利率下调0.25的百分点至4.35%，一年期的存款基准利率下调0.25至1.5%。央行采取的降准降息的政策无疑使得房地产，银行等板块受益良多。
自2015年以来，央行不断采取双降措施，使得房贷利率降到史上最低，其中5年以上的房贷利率仅有4.9%，不到5%。对于买房的老百姓来说，虽然房价仍在持续增长中，其中以北京、上海、广州为首的一线城市最具代表性，对于大多数打工者而言月工资只不过会在5000元人民币左右，而这些一线城市的楼盘最高的则会达到2万以上的天价，面对巨额的房价，大多数非本地区打工者是无法承担的。即使对于白领级的高收入者来说，投入如此之多的资本购买房子也是不可能的。而利用银行贷款的费用来购房，则为在外打拼的百姓们省下一笔不小的贷款费用。央行双降政策的实施，不仅满足了广大消费者的购房需求，而且推动了房地产行业的快速发展，为2016年我国经济的良好发展打下了坚实的基础。
二、全国二孩政策推行
20世纪70年代计划生育政策开始在我国全面实施，1982年正式将计划生育确定为我国的基本国策，在2001年将其确立为法律《中华人民共和国人口与计划生育》。自计划生育实施以来，我国人口出生率和自然增长率明显降低。据相关数据统计，20多年以来，我国人口减少了2亿多，对于人口基数大的中国来说，这一数据的影响又是巨大的。计划生育实施的初期，缓解了社会的就业压力，缓解了一个家庭生养多个孩子的负担，人口的减少促进了社会文明的进步，提高了人们的生活质量。实施至今，不少家庭如今都是独生子女，对于众多80、90后而言，他们正赶上计划生育政策的高潮，独生子女的优惠政策伴随他们成长，可如今他们却要承担更加艰巨的家庭使命—两个孩子奉养四位老人。巨大的生活压力也迫使他们生养一个孩子，而更有甚者是不生养孩子。人口增长速度日益降低的趋势越来越明显，与此同时，房地产行业作为各地区的经济支柱，开发的速度越来越快，空置楼房屡屡出现。人口增长速度与房地产开发速度呈现反方向增长的趋势。楼房无人购买，一些地区出现“鬼城”，这些现象的出现对于开发商来说是百害而无一利，对于政府的影响也是巨大的。政府与开发商花费巨额成本，却无法融集资金，使得建筑行业以及与之相关的房产行业的经济发展速度降低，区域GDP提高不上，人们生活水平降低，政府必然会采取宏观调控政策来推动经济的发展。
根据国家卫计委数据，现阶段，全国范围内共有9000多万的夫妇符合二胎政策的规定，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那幺将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求。这组数据的住房需求在某种程度上说明放开二孩有望刺激新一轮人口的增长，激发中国市场的经济潜力。对于大多数一线二线城市来说，二孩政策可能对于房地产行业并非有显着的帮助，而对于大多数的三线四线城市而言，二孩政策的放开有利于刺激人们的需求并且释放房地产行业的购买力，使得市场上大面积空置楼房的现象得以改观。
三、330新政的实施
330新政的实施为广大购房者带来了福利。3月30日央行调整贷款政策，包括以下方面：1、调整公积金贷款首付比例，二套房的商业贷款由此前的七成首付降为四成首付。2、营业税免征5年改为2年。330在两会期间积极响应了总理的号召，无论是在调整贷款首付比例上还是在免征营业税方面，330新政的实施都刺激了疲软的二套房交易市场。对于北上广等一线地区的百姓而言，330新政的实施使得大家购房的能力大大提高。一方面对于购房有贷款的消费者来说，二套房的商业贷款降低了三成；对于购房无贷款的消费者来说，用商业贷款来购买二套房的首付将降到三成，这将大大降低购房者的压力。另一方面对于开发商来说这一政策放松的力度更大一些，进一步刺激了开发商的投资，若不适合市场的需求，开发商可以调整户型以满足消费者的需求；若存在供求矛盾激烈的地区，可以根据市场的需求来调整供求规模—“对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；同时，住宅供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有限增加住宅用地供应规模”；若开发商利用错了地，则可以根据需要将其退回—“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资”。
房地产行业的发展与我国宏观经济政策的调控相辅相成。自去年以来，除采用央行双降，放宽二孩以及330新政三种宏观经济政策以外，我国多次利用降低首付，抑制投机需求和保护合理需求，区别房地产区域性与全局性关系等的措施来推动房地产行业的发展。房地产行业的积极发展使中国在世界经济贸易萧条的情况下，能购更好地保持经济中高速增长迈向中高端水平，使中国既能在积极中化难，又能在进步中求稳，使经济运行保持在合理范围内，优化国民生活水平激发中国巨大的经济潜力。
