张凯雷 中国建设银行股份有限公司青岛市北支行
我国银行信贷对房地产价格波动的影响
张凯雷 中国建设银行股份有限公司青岛市北支行
随着房地产行业的发展，人们对房地产业的需求越来越大，而伴随着这种需求，银行信贷业日益边的完善。回顾过去，我们可以发现经济危机的爆发导致房地产泡沫生成，而伴随这种情况发生的也是银行信贷的推动作用。我国从03年开始对房地产市场进行调控，不管是首付比率、贷款利率还是开发贷款，都与信贷政策有着密切的联系。这也说明，我们在关注房地产行业的发展的同时，也要结合银行信贷的重要情况进行了解分析，这样才能全面的发展完善房地产金融体系。本文通过对房地产金融体系的探索研究，从而发现银行信贷对房地产价格波动的影响，进一步提出良好的建议，使房地产金融得到良好的发展。
银行信贷； 房地产价格 影响
引言
不管是房地产还是金融，都是我国经济发展中的重要行业，所以调整好两者各自的行业状态以及两者之间的关系是保证我国经济平稳快速发展的重要条件。而要通过研究这两个行业的发展状况来进行政策调控，那幺房产价格和信贷就是关键性的数量指标。要想研究银行信贷对房产价格波动的影响，首先我们需要了解房地产金融体系地具体内容，才能通过这些内容来分析主要的影响因素。
一、我国房地产金融体系
（一）我国房地产金融体系以信贷为核心。从房地产金融市场来看，消费性融资以商业银行为主，因为只有商业银行才能按照国家规定办理个人住房按揭贷款。又由于住房公积金的人数增多，覆盖规模小，还有资产证券等二级市场一片空白，所以不管是开发商还是个人都以依赖商业银行信贷为主。我国的资本市场正在发展当中，还不成熟，所以大部分民营房无法通过股票以及债券等资本开发工具获得资金，而融资也变成一件非常困难的事情。这就证明我国房地产金融机构单一，工具也较少。
（二）我国房地产金融体系易于助长房地产业风险。由于我国房地产金融体系以商业银行为中心，所以可能会带来以下三方面的问题。首先，商业银行没有办法处理房地产行业的信息风险。因为房地产行业是一个非常起伏不确定的行业，银行没有评估房地产行业风险的专业能力，也就不能分析抵押贷款的风险；其次，房地产行业由于利润较大，比较容易获得银行信贷。中小企业由于自身的缺陷，无法承担贷款的风险，而房地产行业由于利润率的上升空间大，更容易成为优质贷款项目，也就忽视了可能会带来的风险；最后，银行信贷容易助长房地产泡沫。房地产价格上涨，银行贷款条件就会放松，条件放松，就会增加房地产贷款，房价就会上升，造成房地产泡沫。
二、银行信贷对房地产价格波动的影响
（一）开发贷款对房地产价格的影响。长期内信贷对房地产供给影响力度受制于我国土地政策［1］。目前我国的土地“招、拍、挂”制度要求，土地的收入成为政府发展经济和弥补财政缺口的重要收入。土地政策的变化使开发商贷款不断增加，也在不断拉升地价。土地财政收入使得地方政府依赖土地处入收益。城乡二元土地结构也不适合土地流转，造成城市建设用地紧缺。而开发贷款从长期效果上来看，不会促进房地产供给，也在抑制房价上有着较大的限制作用。
短期内银行信贷刺激开发商的投资行为。开发商经常运用高比例的财务杠杆，通过自身资金和大量外部资金完成住房项目的承建，所以资金链的流畅就变得非常重要，而所有的外部资金中，商业银行贷款是非常可靠以及方便简洁的资金来源，所以开发贷款在房地产融资中时非常重要的手段。
（二）按揭贷款对房地产价格的影响。银行按揭贷款对于房地产行业来说具有基础作用，也为普通居民在买房条件上提供了资金支持，缓解了家庭压力。房地产信贷对房地产价格的影响从实务上来看可以从按揭贷款利率以及首付比例上来分析。从利率上来看，利率是是随着市场变化的，在基准率上下浮动，房产价格幅度过大，所以利率的影响在近几年来水平较低，对按揭贷款的人影响不太明显。从首付比例上来看，房贷首付比例高，会减少投资者和个人的资金投入，也在一定程度上限制了某些投机行为。房产贷款的首付款可以被看作是一种形式的贷款担保［2］。总之，按揭贷款会对房价产生推动作用，利率和首付比例又是不同的影响机制。
三、关于房地产融资制度的政策建议
（一）金融市场。我国房产价格与银行信贷息息相关，所以完善金融市场是非常有必要的。有助于促进房地产行业的发展，也保障了银行信贷的安全。为了房地产金融多元化发展，而不再是单一的商业银行贷款体系，首先应该组建专业的住房信贷机构，借鉴商业银行的贷款模式。其次发挥商业性金融机构的作用，大力发展经营性业务。然后吸取其他金融机构，专业开展住房抵押贷款证券化和信托抵押业务，积极发展第二市场，开拓住房贷款融资的多样化渠道，保证房地产金融业的安全。
（二）商业银行。对于商业银行来说，房地产信贷时银行主要的盈利点，所以在房地产信贷的管理提高上，商业银行有着不可推卸的责任。从银行方面来看，控制房地产信贷规模以及合理分散房贷风险是非常明智的选择。建立房地产价格波动监控体系［3］。房地产价格是房地产行业的风向标，建立房地产价格波动监控体系，有助于银行根据房产价格波动调整贷款政策，规避房产价格波动可能给银行带来的风险。推动房地产信贷业务良性创新。开发商贴息委托贷款业务，以赚取风险较低的中间业务为主。承接民间贷款委托业务，减少了银行信贷风险，扩大了业务收入。
四、结束语
我国房地产金融还有很大的发展空间，房地产金融体系还不完善，不管是开发贷款还是个人按揭，都在一定程度上过于依赖银行，造成银行信贷对房地产行业影响过大，所以我们应该完善房地产金融体系，给房地产业的发展提供一个良好的金融环境。又因为影响房地产价格的因素不仅仅只是银行信贷，所以在其他方面上，我们也应该互相协调发展，这样才能够真正促进房地产业的健康发展。
［1］张珈珂.银行信贷与房地产发展及房价波动的关系，以南京市为例［D］.南京农业大学硕士学位论文，2008（4）：23-26.
［2］李健飞，史晨昱.我国银行信贷对房地产价格波动的影响［J］.上海财经大学报，2005，（04）：26- 32.
［3］郭先登.关于提高房地产宏观调控水平的思考［J］.河北学刊，2005，（06）：09-14
