摘 要：房地产市场关乎国计民生，是国民经济的支柱性产业，关系到老百姓的切身利益.房地产项目的运营管理是开发商工作中重要的组成部分，直接关系到项目的质量、进度、投资与销售，是房地产项目开发的龙头与关键，贯穿于项目整个开发运营周期中.从工程立项、规划设计、开发管理、"五通一平"、施工管理、后期手续、准入证发放、交房到物业管理工程保修，工程管理是最复杂最繁琐也是最关键的环节与纽带.做好房地产经营管理就是为公司为业主交出满意的答卷。
关键词：房地产项目；开发；运营管理
房地产项目在开发的过程中，需要经历一个复杂的运营过程，只有做好房地产项目的运营管理工作，才能提高企业的市场竞争力.实现精细化、规范化的运行管理，有助于降低运营成本，提高企业的利润空间.本文对房地产项目开发中运行管理的内容进行了介绍，对运营管理存在的问题以及优化措施进行了探讨，希望可以提高房地产项目开发运营管理的质量.。
1 当下房地产项目开发中运营管理存在的不足
1.1决策层面
决策阶段是房地产项目开发的开始，也是搞好整个运营管理的关键环节，决策方向失误则给开发企业带来严重的后果，可以说后面的建设阶段、投资阶段、房地产项目销售阶段，资金回笼阶段都会受到很大影响，从而运营管理遭到失败。运营管理就是将项目开发的每一分资金应用到项目建设中去，通过市场定位，做好市场销售，顺利收回建设资金，弥补投资风险，达到运营管理的目的。有的房地产开发企业不重视研究市场，在决策阶段就已经出现了市场定位不准的情况，为以后的运营管理造成了很大麻烦。没有找到市场需求-人口规模-经济发展状况的结合点，盲目进行投资，抢占房地产项目开发先机。
1.2设计层面
设计阶段是房地产项目开发建设造价的基础，在这个过程中项目开发的规模、人员数量、机械投入，材料购置已基本到位，显然这些要素都关系到房地产项目的成本管理、费用投入。运营管理进入了关键时期。但很多的房地产开发企业只重视了工程图纸的设计、工程建设规模的考虑，没有对人员数量的投入、机械投入、材料投入进行严格的管理和研究，而这些环节正是影响运营管理的重要因素。
1.3建设层面
建设阶段是各种生产要素的投入，在这个阶段中大量的机械、人员、材料将会投入使用，从而伴随着工程消耗也随之而来。事实上工程消耗的合理性是运营管理中重要的管理环节，合理消耗反映出工程建设各种投入的优化组合，做到了人、材、物、机械的最大化利用，从而有利于企业的工程建设，同时也表明房地产开发运营的合理性，管理的合理性。有的企业不重视建设阶段各种生产要素的有机结合，对人员的调配、材料的管理以及机械的保养使用等，造成建设阶段各种费用的巨大浪费。
1.4项目销售和使用层面
房地产项目开发和运营管理的目的就是将建成的房地产顺利实现销售，按时回笼资金，弥补开发过程中的各种损耗，从而达到企业盈利，这样房地产项目开发运营管理才能得以继续，下一个房地产项目才能进行开发。否则开发企业只能停滞不前。项目销售和投入使用是一个极其漫长的过程，他受制于当地经济发展、市场需求、人口规模以及货币信贷等多种因素的影响，所以做好运营管理是一件非常困难的事。显然做好房地产开发销售，前面的决策定位很关键，除此之外就是如何销售好房地产。尽管很多房地产企业在销售阶段做的很好，甚至动用了大量的商业广告，微信销售等多种手段，但是运营效果任然不明显，任然没有达到运营管理的目的。可见运营管理不是一跃而就就能实现的，它是一个动态的综合管理的过程，很多开发企业忘记了这一点，把最后的销售希望放在了销售和投入使用阶段。
2 房地产项目开发运营管理的完善路径
2.1认真研究建筑市场
市场交给了我们研究房地产开发的一把钥匙，通过研究市场从中发现房地产项目开发的潜力和机遇。同时通过研究市场，让我们懂得了如何去更好的对房地产项目开发进行合理有序的做好运营方面的管理。当然房地产市场离不开经济发展、人口规模、需求这些要素，为此我们这几方面进行入手：一是经济发展规模，不管是在哪里开发，怎们开发，房地产建设必须要有当地的经济发展做支撑，否则房地产开发的再多也只能是昙花一现，最终损害开发企业的利益。只有在经济迅速发展的情况下，房地产企业才能看到开发的前景和开发的价值，从而运营才能得以顺利实现，运营管理才能起到积极作用。二是需求，开发运营管理的目的就是将房地产顺利实现销售，但是只有需求才能实现销售，否则再好的房地产项目开发只能浪费资金。如房地产市场饱和或者过剩都不利于运营管理，也就是说在这两种情况下运营管理也很难做到。三是人口规模，需求和经济规模都是由当地的人口规模决定的，所以人口规模是一个相当重要的因素，在人口规模中，其中最为活跃的因素就是流动人口，流动人口越多越能促进当地的经济发展，这是显而易见的，很多发达城市都聚集了很多的流动人口。也只有相当数量的人口才能消费房地产项目，否则运营管理将成为一句空话。
2.2认真研究企业自身
房地产项目开发运营管理的执行者是企业自身，所以管理的好坏还得从企业自身入手。首先准确定位自己的开发实力，包括资金、开发团队、项目运营情况等，只有合理定位企业自身的市场位置，才能按照企业实际情况进行项目开发。从而杜绝项目开发撑死现象。将企业带出项目开发死水潭中。这也是企业运营起到了管理的作用。运营管理不是所有企业实现地产开发盈利就起到了管理的作用，而将企业带出发展的困境更是运营管理重要的表现。因此运营管理控制程度如何还在于房地产开发企业自身的经营战略。
2.3关键点在计划管理中的作用
（1）在房地产开发过程中项目运行的成功与房地产企业的发展紧密相连，因此房地产在对项目计划进行管理的过程中，应首先将目标的设定具体到各个项目中，然后在项目的开发过程中通过对项目进度的监督来确保项目目标的实现。目前在房地产开发的实际过程中仍然存在着部分产品质量不达标的现象，因此在房地产开发项目实施项目管理工作之前，应采取相应的措施，例如，根据房地产开发项目的具体情况，制定相应的符合企业发展的机制，进而有效确保项目计划管理的实效性和系统性，促使项目运行效率的整体提升。
（2）关键点在房地产项目开发的计划管理中占着至关重要的作用，因而必须确保计划内容的设置较为合理，同时关键点在计划内容中的设置也要有计划性 因为若计划太细，那幺在项目计划管理工作开展的过程中，将致使企业的决策层无法掌握计划内容的核心问题，因而影响到计划管理工作的实施。总之房地产相关部门在实施计划管理的过程中，要有效抓住关键点在企业管理中的作用，进而通过对企业资源的整合，来推动房地产项目运营管理工作可以更好的开展。
项目开发中的运营管理直接影响着房地产企业的发展和经营，企业的相关部门应该结合自身存在的问题，从制定企业目标开始，促进企业各个部门职能分明化， 严格规范每个员工的工作方式和内容，掌握科学合理的方式方法，在管理的过程中不断完善，从而促进企业的健康发展。
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作者简介：
黄蕴芝，1996年出生，女，汉族，四川大学商学院运营管理专业在读本科生。
