孟晓华 谢诗伟 古小莉 涂 姗 索凯峰
（1.湖北经济学院，湖北 武汉 430000；2.武汉市住房保障和房 屋管理局，湖北 武汉 430000；3.武汉市住房保障管理中心，湖北 武汉 430000；4.湖北数据与分析中心，湖北 武汉 430000）
1 引言
随着公租房的大量交付配租，公租房运营管理中存在的问题逐渐凸显，如何采用高效、便捷的方式对房屋使用进行监管，以保证其被合规使用，做到管房、管人、管事“三结合”，同时提升运营管理和服务水平成为当前政府亟待解决的重大问题。目前，部分城市已陆续开始在公租房小区开展智能化管理实践，推进公租房运营管理与服务智能化。住建部等四部委《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保[2019]55号）也要求推进信息化、智能化技术成果的应用，切实提升公租房社区居住品质。
关于公租房运营管理的研究，目前主要集中在如何构建更加完善的法制体系及运营管理机制，以提高住房保障效率。而在应用新技术、智能化技术加强保障房运营管理的研究方面，成果还较少，针对智能化技术在公租房运营管理中的应用研究还没形成完整的理论体系。本文主要针对公租房运营管理及智能化应用的现状及存在的问题，开展针对性分析，并给出了加快推进公租房智能化管理的实施路径。
2 公租房智能化技术针对性分析
智能化技术应用是指将信息通讯、计算机、大数据和自动控制等技术运用于实践，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向用户提供先进的自动识别、智能分析、安全防范、信息传达、商业管理及物业管理等方面的功能，以实现快捷高效的超值服务和运营管理。在公租房运营管理中存在的一些问题，可利用智能化技术有效解决，具体包括以下几个方面。
2.1 公租房信息化运营管理方面
1）弥补公租房日常管理方式单一的问题。未开展智能化建设的公租房小区日常管理主要以纸质资料归档、口头或公告栏通知、线下信息收集与整理等方式为主，这导致公租房主管和运营部门掌握的数据信息不精准、不全面，信息公开公示不通畅、不及时，工作台账记录、房屋档案资料、租户家庭成员资料等档案资料不规范、不齐全、不统一，开展智能化技术应用可以充实完善日常管理方式。
2）推进小区出入管理智能化、有效管理“陌生人”。开展智能化技术应用可以对出入小区的人员与车辆进行识别和登记，并开展智能分析和实时预警，提高对出入人员和车辆的管理效率，提高对“陌生人”的查证、识别和预警，充分保障小区内公租房及租户的财产与人身安全。
3）解决公租房租户成员结构复杂、配合性差的问题。公租房租户成员结构复杂，且具有一定的特殊性，增加了公租房运营管理难度。通过智能化技术应用，可以高效管理租户和房屋相关信息，提高消息、通告、公示等事项的可达性和时效性，进而化解租户配合管理的积极性不高的问题。
4）提高对特殊人群关照的时效性。公租房小区中独立居住的老、弱、病、残及特殊人群的比例较高，利用现代智能化技术，可以及时发现他们的特殊需求和突发状况，进而及时为他们提供帮助。
2.2 房屋合规使用方面
1）有效预警管控转租、转借行为。公租房小区中不同程度的存在房屋转租转借情况，且转租转借行为隐蔽、不易调查，调查取证的人力成本较高，利用人脸识别比对和数据建模分析技术，可以有效识别预警转租转借行为，并进一步利用智能门锁功能对查证的转租转借租户进行有效管控。
2）提高租金收缴效率。公租房小区的租金收缴工作量大，租金欠缴时有发生，欠缴原因既有主观上恶意拖欠租金的，也有客观上资金周转困难暂时无法交齐的，还有一部分则属于时间不便或行动不便，无法及时到现场缴费，而主管部门又没有开通线上缴费渠道造成的。通过在线支付技术则可以解决无法到现场交租金的问题，亦可利用在线语音提醒及限制通行的方式对欠缴租户进行提示与管控。
3）有效查证识别房屋长期闲置情况。部分公租房小区中存在一定量的长期闲置房屋，这些房屋一部分是已出租的闲置房，另一部分是运营管理中产生的未出租闲置房，利用视频监控与数据比对可以有效查证识别这些闲置房屋，并及时进行管理处置，提高运营管理效率。
4）提高房屋腾退效率。通过智能门禁系统对即将到期的租户进行前期预警提示，对逾期租户进行门禁锁定，可以一定程度上解决部分公租房承租户在房屋到期后拒不腾退或“玩失踪”的问题，避免公租房资源损失和浪费，提高房屋腾退效率。
2.3 安全管理方面
1）及时发现处置公共安全隐患。租户对电瓶车不按规定充电、违章搭建、高空抛物、不文明养犬等行为在公租房小区内时有发生，这给小区公共安全造成隐患。利用公区监控、数据建模分析、电梯智能控制等智能化技术，可以及时发现危害公共安全的相关行为，并对相关责任人进行管教和处置。
2）降低公共设施损毁率。部分公租房租户挤占公共空间造成消防通道堵塞，为图一时便利损毁门禁设备和监控系统，给公共财产造成损失，也给公共安全带来潜在风险。利用监控和预警系统可有效阻止相关行为的发生，在行为发生后可及时追踪到行为人，降低公共设施损毁率。
3）及时监测管控小区内治安事件。公租房小区居住密度高、人员流动大且群体结构复杂，盗窃、赌博、传销等治安事件偶有发生，利用公区监测和数据建模分析，可以及时预判人员聚集类和盗窃类治安事件，并及时通知相关人员采取必要的措施进行干预和管控。
3 公租房智能化技术应用的实施路径
公租房是解决住房困难群体的公共产品，在日常运营管理中引入智能化技术可充分发挥惠民政策效用，避免公租房运营管理中出现违规出借、转租、闲置等问题，实现对公租房小区房、人、车管理效率的提升。同时，公租房运营管理中存在的问题不仅与技术应用和制度的建立健全相关，也与社会经济发展水平和住房改革历程息息相关，随不同的历史时期而呈现出鲜明的时代特征。推广智能化技术应用的过程中，如何让租户接受配合新的管理模式，如何将“技防”的最大能效释放出来，还应重点关注以下几个方面。
3.1 完善顶层设计，高位推进公租房智能化技术应用落地
公租房智能化技术应用涉及租户使用房屋及日常生活的方方面面，政府各部门在创新社会便民服务管理中存在跨部门协同难、信息资源共享度低、数据壁垒与信息孤岛多、低水平重复建设等问题，推进公租房智能化技术应用应着眼于长远性考虑，结合《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保[2019]55号）的总体要求，理清新建与改造、试点与全局的关系，做好顶层设计，制定好总体推进的目标、方案和进程图，做好潜在问题与风险的预判。
3.2 加强政校企民合作，打造多方参与的建设新模式
应用智能化技术提高公租房运营管理效率是未来发展的大势所趋，同时也是一个循序渐进、不断完善的过程。在公租房智能化技术应用建设过程中，应全力促进社会全要素的不断优化创新及其对技术、产业、应用的不断渗透和升级。积极转变政府、企业、科研院所和居民租户之间的关系，从单一的政府主导、社会旁观转变成“多方同推共管”的模式，高校和科研院所积极发挥智力优势，企业积极发挥资本和建设经验优势，租户和市民配合做好论证工作，通过体制机制创新，打造基于智能化技术应用建设的多方参与新模式。
3.3 鼓励创新，提升公租房智能化技术应用中的创新水平
公租房智能化技术应用的建设离不开创新，不仅在基础网络、感知设备和云计算等信息技术方面的创新，还包括实现政府服务和公租房运营管理的创新。鼓励创新，一方面要集聚科技创新资源，广泛集聚高校、企业、科研机构等各方面的力量，大力引进高新技术人才，优化人才环境，加强智力资源和智力资本投入；另一方面鼓励创新要健全补偿激励机制，对于创新型企业，可以设立专项资金，提供优惠加分条件，鼓励其优先参与项目建设。
3.4 破除信息壁垒，建立数据共享和授权制度
公租房智能化技术应用的一个关键环节在于破除“信息壁垒和信息孤岛”现象，破除信息壁垒既体现在同一部门、同一业务的不同工作环节上的信息共享，也体现在不同部门之间的信息授权和共享，破除信息壁垒使得信息在不同部门、不同工作环节之间充分流动并被加以分析运用，最终实现合同资料归档、房务事项办理、通知发布交流及生活购物交费等各方面的互联互通、资源共享。
3.5 开展实地调研，做好具体项目建设的前期准备与论证
在进行工程项目建设之前，应充分做好对待建小区的调研，调研内容具体应该包括小区居民对项目建设的意见与建议、项目的具体规模与建设方案、项目建设的潜在问题与风险的预研预判等。其次要给出工程的具体架构设计并建立数据库，搭建基础信息平台，可以以住房保障管理系统、公租房租赁管理系统为基础，搭建互联互通、信息共享的住房保障管理信息服务平台。
3.6 建立多位一体的联动管理机制，提供优质高效的运管服务
建立由社区、运营机构、物业服务企业、承租户代表组成的类似于业主委员会的协调组织，将一元单向、自上而下的“单一管理”升级为多方共治的“协同治理”，通过定时召开议事会议、承租人投票等方式实施共同管理，调动承租户参与社区建设的积极性。
3.7 加强培训和宣传，充分高效发挥项目建成后的各项功能
由于公租房租户群体的特殊性，存在一定量的公租房租户对新技术、新事物接受速度较慢，在具体项目建成落地后，不应一刀切的要求全体租户都开始使用智能化设备，应该给租户一定时间区间的缓冲区，在缓冲区内允许租户使用传统设备办理进出、缴费等相关业务。同时，政府主管部门及运营管理公司应积极开展宣传，向租户讲解使用智能化设备的优越性和便利性，并加强对特殊群体的培训工作，手把手的教会他们使用智能化设备。力争在建成后最短的时间内全面实现智能化设备的上线使用，充分发挥智能化设备的功效。
公租房运营管理智能化将从服务上为居住者创造安全、舒适、便捷、高效的生活空间，增强承租人的获得感、幸福感，促进“住有所居”迈向“宜居安居”，打通服务群众的“最后一公里”；从管理上推进公租房运营管理更加规范，防范遏制公租房管理和使用中违规违法事项的发生，从根本上构建保基本、可持续、务实效、能发展的公共住房保障长效机制。
