耿祎雯
摘 要：房地产这一行业比较特殊，是一个典型的资本密集型行业，其特点包括开发时间长、资金投入大、回笼资金周期长等。而在房地产项目中，资金是最重要的因素，资金链一旦出现状况，整个项目就有停工的危险。近些年来，房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业如果要长久发展下去，拥有绝对的竞争优势，就要进行资金风险分析、识别，并对资金链进行有效管理，规避不必要的风险。
关键词：房地产；资金链；风险管理；发展
房地产行业对发展我国经济及稳定市场行情有重要作用。资金是保障房地产行业持续发展的最重要元素。通过政府的宏观调控，房价基本还是居高不下，依然没有达到民众期望的程度。各房地产企业的资金管理不到位，有可能造成资金链断裂，这对整个房地产行业的发展都将产生重大影响。要想使房地产行业持续、稳定的发展，降低风险概率，就要各方一起努力，强化房地产资金链的风险管控措施。
一、房地产资金链的现状分析
我国房地产行业的资金链根据先后有资金筹措、资金使用、资金回笼三个环节。现金回款与银行借贷是房地产企业资金的主要来源，占据所有资金来源的80%以上。在此分别从房地产资金链的三个环节对其现状进行分析，探究各个环节出现的问题。
（一）资金筹措
资金筹措是房地产资金链的第一个环节，在房地产资金链中有关键性的作用，对整个房地产的资金链的持续、稳定发展有重大意义。这主要体现在两个方面：其一，一个企业要想进入房地产行业首先要获得足够的资金，靠雄厚的财力支撑；其二，筹措资金是其他两个环节的基础，假如这一个环节发生问题，后续环节的稳定运转将会直接受到影响。资金筹措这一环节涉及下面几个问题。
1.银行借贷比重大
目前我国某些房地产企业的资金大多来自贷款、预收款、定金、外资及个人按揭贷款等，形式多样，而在这幺多的资金来源形式中，外资的筹资比重很小，多数是贷款而来，由此说明房地产资金链高度依赖银行贷款，这有很大的风险。
2.资产负载率较高
我国房地产行业中，仍有很多资产负债率较高的企业，有些企业的资产负债率更是高出国际常规水平，其中个别企业的资产负债率高出了行业的警戒线。这表示上述企业的经营存在严峻的风险，其经营利润甚至低于负债水平，再者企业的固定资产无法变卖成现金解决债务问题，上述房地产企业的经营不善，有重大的财务危机，房地产企业的健康运营与持续发展遭受重大影响。
3.流动负债率较高
我国房地产行业还面临严重的流动负债率，这个数值在相当长的一段时期都高出70%，这是造成我国房地产企业资金链长期相对紧张的一大起因，对房地产行业的持续、稳定运行形成了一定的影响。而正是由于绝大多数房地产企业选用流动性负债为企业的进一步发展筹措资金，才造成这一现象。
（二）资金使用
资金使用是资金链的第二个环节，也是连接资金筹措与资金回笼的纽带，将筹措到的资金科学、有效的利用是保障房地产资金链持续、稳定运行的必要条件，这对企业今后持续、稳定前行也有非常重要的意义。在房地产资金使用的过程中涉及以下问题。
1.投资开发支出较多
我国房地产企业中，投资开发的费用主要使用在设备、配套、土建等项目上，过去几年，开发投资增长较快，仅在2012年，开发投资就增长了16.7%，这项费用在房地产企业的费用支出中占有相当大的比例。设备及土建的费用通常较为固定，但是配套等别的费用支出品种则很多，市场上的价格也各不相同，随意性很明显，这种变动的不规则性对房地产企业的发展有十分不利的影响。
2.土地购置不合理
土地购置资金在房地产企业的所有费用支出中高居第二，这项资金的高投入也加剧了资金链的紧张程度。若能科学、合理地进行土地分配，就能从很大程度上缓解资金链的紧张运行现状。在这一点上，纵使政府下发了一些限制性政策，也未对土地购置不合理的状况起到太大的作用，这种状况确实变少了，但并未消失，地王在许多大城市仍有出现。这与我国的土地开发政策是分不开的。我国的房地产行业不合理的土地购置会占据太多的资金，从而扩大资金的紧张局面，而购置来的土地很多没有得到及时、有效的开发，导致出现很多土地闲置浪费的情况。企业只要拥有35%的自由资本就可以加入项目开发，自有资金的回报率高达300%，英美等国则大多保持在30%以下。
3.速动比率较低
受行业特征及运营形式双方面的影响，房地产企业的流动资产占据较大比重，但在存量中开发成本的比重较大，原材料的比重则较小，速动比率也很低，甚至低至安全值以下，导致企业的营运资金持有量所处的水平也较低，企业的还贷压力相对较大。
（三）资金回笼
1.销售市场遇冷
房地产行业中，资金回笼基本要靠销售收入，而由于受到宏观调控政策及消费者消费观念的双重影响，销售市场并没有真正意义上的回暖，依然会有销售遇冷的冬季。销售市场遇冷，导致大批房子不能变现，资金回笼的周期被拉长，也拉长了资金链，这在一定意义上也导致了资金链的紧张局势。
2.现金流出现负增长
房地产的资金投入大多是在投资开发方面，因为房地产项目本身的周期较长，极易产生资金周转失灵的情况，这会给资金链的持续、稳定运行带来不良影响。资金链处在这种紧张状况中，现金流更加难以运转。拿浙江广厦集团来说，其在08年到11年这四年间，存货在流动资产中所占的比例高达80%，而开发成本则相当于存货的80%。
二、房地产资金链的风险管理
（一）拓宽筹资渠道
房地产企业资金的筹集太过于依赖银行贷款，极易导致资金链遭遇风险，为了避免不利情况的发生，房地产企业在筹集资金时要拓宽筹资渠道，逐渐将融资方式从间接融资向直接融资过渡。在间接融资方式中，中间环节过多，导致成本较高、收益较低、稳定性较差，为此，不如改用发行股票、债券的形式直接融资。
（二）提高资金的使用率
1.运用财务杠杆
对于房地产企业中资产负债率较高的状况，企业要及时采取对应的措施减少负债占据的比重，运用财务知识中的杠杆原理适当对资本结构进行调整。对于资金的使用过程，要提升资金的利用程度，融资过程中要对内部融资优先考虑。
2.合理运用土地资源
房地产企业按照其自身的发展计划，对土地资源要合理购置并及时、有效地开发，避免大量购置土地资源却不能很好的开发利用而导致土地资源的闲置浪费。另外，还要减少不必要的资金支出，放缓资金紧张的状况。房地产企业必须要重视成本预算工作，使每一个工程项目的支出标准化，促进资金利用率的提升。
3.科学、合理地制定负债率
对于房地产项目开发时间长，资金长时间被占用的状况，可以用权益资金将其代替。在负债情况上，企业可以适当降低流动负债率，对非流动负债率予以提高，借此加强企业的偿债能力。例如，对于土地出让金这一问题，可以将短期贷款变为长期贷款，以此减缓短期付贷造成的压力。
（三）加快资金回笼
企业要把握市场机遇，在同行业竞争中勇于创新，获取先机，加大市场占有率，加快资金回笼。以德信地产集团有限公司为例，该公司在制定市场销售策略时，以客户需求为中心，充分利用网络宣传的模式，尽其所能宣传其产品的优势，使客户及潜在购买人群通过网络了解房屋价格、配套设施、房屋整体结构、周边环境、房屋的装修及房屋的优惠额度等信息，加快促销力度，提高了资金回笼率。
三、房地产企业的发展趋势
（一）房地产企业转型
单一产品类型的开发企业在现下市场发展中所处的地位愈发不利，房地产企业务必加快转型的脚步，开发产品的类型要尽快向多样化发展，来满足更多客户群的需求。
（二）土地购置转向理性
在企业遇到资金链紧张的情势时，很多企业已经强化对土地资源购置的管理，最大程度上减少不合理的土地购置，这样可以为企业自身的发展节省出大量的资金。据悉，2012年，房地产行业的土地购置面积就减少了19.5%，这个情况说明土地购置归于理性，资金链流转的紧张形势有望缓解。
（三）房地产企业的核心竞争力不断增强
房地产企业在日后的发展过程中，不断加强企业核心竞争力将成为企业发展的必然趋势。房地产企业在科学技术方面的投入将会逐渐扩大，在产品创新方面对企业自身也会有更高的要求，如针对环保型产品的研发，在创新过程中逐步淘汰掉落后的产品，并持续大力推动建筑材料的集约化生产，提升企业的科技创新水平及产品的科技含量，以适应房地产行业的激烈竞争局势。
四、结语
在房地产行业的发展进程中，资金链是最重要的部分，也是保证房地产企业持续、稳定运营的基本条件。而房地产企业资金链中所含的问题与承担的风险对资金链的安全性及可靠性都有重大影响。所以，务必要强化对房地产项目资金链的风险管理，从资金链的三个环节入手将风险有效控制住，保证资金链的稳定。另外，为了跟上房地产行业的步伐，房地产企业应把握机遇，勇敢转型，提高企业核心竞争力。
参考文献：
[1]许晓峰.房地产资金链风险管理及发展趋势探索[J].财经界，2014（8）.
[2]倪曼光.我国房地产企业资金管理与完善[J].建筑工程技术与设计，2015（14）.
