宋源
摘要：党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
关键词：保障性安居工程；资金瓶颈；破解
一、保障性安居工程历史背景及现状
国务院办公厅在2005年3月下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，简称“国八条”），2005年5月下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号，简称“新国八条”），2006年5月下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，简称“新国六条”）。国家停止福利性实物分配住房后，通过廉租住房、经济适用住房、商品住房三个住房消费层次，分别针对性解决不同消费群体的住房问题。加上住房公积金、住房货币化补贴、住房金融财税等制度，在房价不高的情况下，可以说形成了一个比较完整的住房政策体系。
但随着近几年我国经济的高速发展，以及城市化进程的不断加快，城市商品住房房价不断上涨，由于房价和收入增长水平的差距越来越大。廉租住房针对最低生活保障线以下群体（低保家庭），覆盖面小，供应量有限；经济适用住房只售不租，建筑面积较大，经济适用住房的价格相对于许多中低收入家庭来说也承受不起；市场商品住房由于价格居高不下，对于中等收入群体甚至刚参加工作的中高收入群体也一时难以承受。
对此，国务院于2007年发布了国发〔2007〕24号文 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，文件明确了“逐步扩大廉租住房制度的保障范围，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，要求增加廉租住房供应”等内容，并且明确强调了“地方政府土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”。
党的十七大、十八大明确提出加快建设保障性安居工程的建设，稳定房地产市场价格，保障性安居工程建设被列为重中之重。
二、保障性安居工程资金紧、任务重
有了建设需求和政策支持，在改革开放建设三十年后，建设力量早已不是什幺问题，而摆在各级政府面前最大的困难就是建设资金。
最近几年，是保障房的建设高峰期。2011年建设任务为新建1000万套，2012年新建700万套，2013年新建630万套，三年来合计是2330万套。按平均60平米/套计算，计划建设总建筑面积为139800万平米，而按照市场行情建安成本不低于1500元/平米，则如此大规模的建设所需资金就要20970亿元。该项资金单靠中央和地方财政部门的拨款，显然不够现实。而开工、完工的时间表都已经确定，保障性安居工程建设真可谓是“资金紧、任务重”。
资金来源：目前主要是依靠财政资金。虽然，对于大多数省份而言，在资金的运营上，相对之前要来得顺利一些，但有限的财政收入与大量建设资金需求之间的矛盾不可避免，保障性安居工程资金瓶颈已然形成。就连全国保障性安居工程建设典范之一的厦门市，尽管采取了预算安排专项建设资金，并且还将土地出让净收益中按照不低于10%的比例资金，提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额等多种资金纳入来源，但仍然难以满足建设需求。
三、现阶段保障性安居工程资金瓶颈的破解办法
采取成立融资平台模式，为目前多个省份的共同方式，而投融资平台正希望将资金模式多样化，能渐渐剥离对于银行贷款的依靠，变间接融资为直接融资。所以，破解现阶段保障性安居工程资金瓶颈最行之有效的方式是： 1. 成立融资平台，通过融资平台向国家开发银行等政策性银行申请中长期政策性贷款； 2. 通过融资平台向各商业银行申请中长期贷款； 3. 通过融资平台除了银行贷款之外，发行债券、信托产品、社会资金均被纳入这个投融资平台。
但是融资平台也存在如融资渠道狭窄，资金筹措积累机制不够灵活等问题。
四、将来保障性安居工程发展模式的探讨
通过融资平台进行融资，是可以解决现阶段的资金困难，但是融资资金始终都存在融资资金量有限和资金成本高等问题，要从根源上解决问题，还得好好向房地产开发企业学习先进经验。为什幺现阶段房地产开发企业在支付了巨额的土地出让金后，开发的商品房都能盈利，难道他们都有足够的资金作为支持？让我们来简单看看房地产开发企业是如何运作的就知道了。
首先，一个房地产项目的启动确实需要一大笔启动资金，但这笔资金通常只占项目总投资的10～20%左右，其用途是用于缴交土地出让金的，因为只有取得了土地的使用权，开发商们才有资格进行开发。
第二，大量进行宣传，宣传费通常都要占到一个楼盘开发成本的2～3%，多的甚至5%，因为只有大量的宣传，才能保证日后的资金回收。
第三，在宣传的同时，以项目为抵押标的向银行申请开发贷款，在房地产发展初期，甚至可以以拍卖来的地块进行抵押。稍微大的楼盘，甚至可以同一个项目抵押给几家不同的银行，进行一押、二押、三押等，取得更多的贷款资金。
第四，在向银行申请贷款的同时，确定并要求施工单位进场施工，仅支付给少量的备料款，充分利用资金杠杆。后续工程款需要确认工程量后才可以给予支付。而通常在完成一定工程量后，楼盘就基本取得了预售许可证，这样消费者的购房首付款就流入了公司，资金就有了保障。
所以，可以看出成功的房地产开发商，在开始取得开发项目之前就基本做好了各项支出预算，将开发周期中能压缩的环节，都尽量压缩，最后，基本都是用银行和购房者的资金在开发这个楼盘。
结合房地产开发商的成功经验和保障性安居工程的自身特点，保障性安居工程建设今后总体发展方向可以为：
第一，保障性安居工程土地基本都是划拨的，不需要缴纳土地出让金，也不需要做大量的广告费进行宣传，因为购房户早就开始轮候了。这两点是我们的优势，即保障房的建设启动资金需要量小。
第二，压缩各类建设程序，提高建设各个环节的工作效率，缩短建设周期。各级政府最好是成立各级保障性安居工程管理单位，与各行政管理部门联动，减少或几集中各项审批流程。像房地产开发一样，同样做到“短、平、快”，因为在缩短建设周期的同时，就是节约资金。
第三，强烈建议引入预售制度，将保障性安居工程的购买户资金充分利用起来，再配合融资平台公司的各类融资款，最大限度的保证建设资金。
第四，在资金有保障的同时，我们还要狠抓质量、严格监管、政务公开、杜绝腐败、杜绝关系户。在保障性安居工程建设过程中，不同的主体要负各自应有之责，同时推行保障性安居工程质量永久责任制。建立健全监管机制，加强分配和运营管理。完善申请、审批、公示、轮候、复核制度，建立健全信息共享、部门联动的审查机制；完善经济适用住房、限价商品住房上市交易收益调节办法，合理确定收益分配比例；制定出台公共租赁住房管理办法，加强建设、分配和运营管理；加强廉租住房和公共租赁住房租赁合同、经济适用住房等销售合同管理，规范配租、配售行为；探索建立物业管理新机制，规范物业服务，完善使用管理。指导、督促各住房保障部门主动公开分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程、分配结果等情况，主动接受社会监督，确保准入分配工作公开、公平、公正。各级政府应加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。
另外，政府部门还需要加大住房需求调节力度，加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导合理的住房消费，引导房地产市场健康发展，建立符合国情的住房建设和消费模式，才有可能基本保障广大人民群众的住房问题——这一重要的民生问题。
（作者单位：厦门市住房保障管理中心）
