何婧莹
摘要：房地产作为地方经济发展的支柱性产业，其发展变化自然也会给地方经济带来一定的影响，为此党中央国务院及地方政府等相关职能部门也陆续出台及颁布了一系列新的市场调控政策，希望能够引导房地产市场继续实现良性发展。文章结合相关实践工作经验，主要以泉州市房地产市场为例，对房地产市场调控政策所产生的效应展开探讨，希望能够为房地产业的发展提供一定的参考价值。
关键词：房地产业；市场调控政策；主要效应；发展对策
泉州市是福建省大力建设的“海峡西岸经济区”中的重要城市之一，其具有广阔的发展前景和诸多优秀的发展资源。近几年，泉州市经济发展迈入快车道，房地产开发建设也开始呈现出几何级数的增长，并在经济发展中扮演着极其重要的作用。然而随着国家经济结构转型战略的全面实施，房地产市场将迎来新一轮的变革，如何应对新经济形势的变化及各项调控政策的引导，便成为了房地产业发展中需要深度挖掘的课题。
一、2015年以来房地产市场的主要调控政策分析
（一）330住房新政
2015年3月30日由财政部颁发政策中规定：个人转让2年以上的住房将免征营业税，而个人购买不足2年的住房对外销售时，将全额征收营业税；个人购买在2年及以上的非普通住房在对外销售时，将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额来征收营业税。这一住房新政的出台，在税收方面给予了更大的优惠，这对于促进房产销售，加快商品住房的流通是极为有利的。
（二）个人二套住房首付降至四成
2015年3月30日央行出台政策，将二套房贷款首付比例由原来的60%下调至40%；并且由央行、住建部及银监会联合下发通知，规定使用住房公积金购买首套普通自主房的首付比例下调至20%；对已经拥有一套住房并结清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款买房的，将其首付比例下调至30%。这一系列房贷政策的出台对当前房地产市场去库存以及刺激人们的购房欲望是极为有利的。
（三）新政“闽七条”
2015年3月20日，福建省出台了房地产新政“闽七条”，其主要内容包括以下几点：将首改房认定的审批程序放宽；支持住房公积金贷款购房，并将首付比例下调至20%；支持住房贷款，全省金融机构将适当下浮住房贷款利率；推行房屋货币化安置，对使用补偿款购房的让其享受“团购”优惠；多元化开通转换渠道，有效促进商品房和保障性住房之间的转换；试点推行共有产权住房，让个人按照其所持有的房屋产权比例来支付购房款项；全面推进公共服务均等化，一有效提升住宅小区的基础公共服务水平。
（四）其它政策
1. 2015年3月27日，国土资源部及住建部联合发文称：将严格控制城市供地规模，改善供求关系，其主要内容包括合理安排住房及建设用地的供应规模、优化土地供应结构、统筹安排保障性住房工程的建设以及加大房地产市场监督监管力度等。
2. 2016年上半年，央行、财政部以及住建部等相关部门，在2015年房地产新政的基础上，又相继出台了下调住房贷款首付比例至25%、上调住房公积金存款利率以及降低房地产交易的营业税和契税等一系列政策。
这些政策、通知、文件的颁布与实施皆是对当前房地产市场进行分析之后进行的，其根本目的主要为控制城市商品房建设规模、去库存以及建设保障性住房等，这些政策均会对房地产市场产生一定的影响。
二、泉州市房地产市场调控政策产生的主要效应
（一）对房地产市场的成交量产生了短期影响
一系列利好调控政策的出台对房地产市场上的成交量均产生了短期影响，自2015年以来，泉州房地产市场开始逐步摆脱之前的低迷状态，渐渐回温，房产交易量稳中有增。据房天下数据监控中心的统计数据显示，2015年1月，泉州市住房交易量为957套，2月份正好是春节，因此成交量较少，只成交了414套，但从3月份开始，住房成交量实现四连涨，在6月份更是突破了千套，成交量呈现出逐渐回暖的趋势。
（二）房地产价格并未发生明显下降
2015年以来，新发布的一系列调控政策虽然有效抑制了部分不合理的房地产需求，但泉州市商品住宅的平均价格并未呈现出大起大落的趋势，未表现出对调控政策的显着反应。据中国指数研究院发布的2015年1～12月百城价格指数报告中显示，泉州市新建住宅的价格最高为2月份的7819元/m2，而最低的则是12月的7477元/m2，每平方米最多降价342元，降幅为4.37%，由此可见房地产价格并未发生明显的下滑。
（三）房地产开发投资受政策调控的影响较为严重
由于受到国土资源部、住建部、央行等职能部门出台政策的影响，泉州市的房地产开发投资呈现出明显的下滑趋势。有相关统计数据显示，自2014年楼市遇冷之后，2015年仍然在延续着房地产新常态，供销均出现回落，市场上仍然以去库存为主，2015年泉州市区上半年的住房供应量为38.3万m2，同比2014年下降了64%，可见房产开发投资进入慢牛，投资开发量大幅度下滑。
（四）个人住房贷款受调控政策的影响较为明显
由于本轮房地产调控新政主要为刺激消费、减少库存，因此泉州房地产市场上，个人住房贷款、公积金贷款的金额均出现了较大幅度的增长，受调控政策的影响比较明显。由泉州市住房公积金管理中心的相关统计数据显示，2015年1～5月，泉州市累计发放个人贷款214.12亿元，全市个贷率高达93.94%，已经连续10个月呈现上升趋势；在住房公积金提取方面，1～5月共提取13.4亿元，共发放个人住房贷款5340笔，19亿元，同比增长22.9%、19.7%及25%，涨幅明显。
三、进一步提升泉州市房地产市场调控效应的对策与建议
（一）优化信贷结构，不断推出差别化的住房信贷政策
加强对房地产开发企业资金链的控制，由于房产开发企业对银行资金的需求量较大，因此我们可以通过限贷、催贷等政策影响与控制房产开发企业的资金链，以此来改变当前市场上住房价格居高不下，开发企业捂盘惜售的不利局面。对首套房贷款执行更加优惠的利率，由于按揭购房人员对住房贷款政策较为敏感，所以在银行贷款政策中，应当将购买首套住房、二次购房以及投资性购房等住房消费行为区别对待，适当增加投资性购房的成本，并给予首套房贷更加优惠的政策。加强对贷款实际用途的监控，有效避免投机者将贷款应用到投资性购房上。
（二）鼓励住房金融服务产品实施创新与变革
结合泉州市金融市场、房地产市场的实际状况，鼓励金融体系创新适合保障性住房工程收益特点的融资模式和金融产品，试点推出以保障性住房抵押担保土地出让金、廉租房租金收费权抵押担保贷款等，尽量为保障性住房提供更加有利的金融环境。与此同时，地方政府还应当探索建立保障性住房的风险补偿金制度，对参与保障性住房的金融机构、开发企业等主体给予适当的税收优惠、财政补贴等利好政策。
（三）改善房地产价格构成机制，有效削弱地方财政对房地产业的依赖度
由当前房地产价格的构成机制来看，可以从以下几个方面进行改善：1、创新土地出让金制度，优化物业税征收体制。由于目前我国采取一次性征收土地出让金的方式，因此这造成了当前土地交易环节成本过高，但保有与开发环节成本过低的现象，这比较有利于建设土地的大规模转让，但却不利于房地产开发商迅速售房套现，只有通过改革土地出让金制度，才能有效改善这一问题。2、在物业税征收体制应当借鉴住房贷款的模式进行改革，对首套购房者进行适当的优惠，对二次购房和投资性购房进行限制。
（四）充分发挥政府在保障房建设中的积极引导作用
具体措施有：充分发挥政府在保障性住房建设中的引导与监管作用，吸引更多的民间资本投向保障性住房，并严格监管保障性住房的开发建设、交易等各个环节。明确保障性住房的服务对象，对无力购房群体、新进就业人员、城市无房家庭以及外来务工人员等进行区别划分，提供不同的保障性住房制度。加强保障性住房申请资格的审查，让城市低收入居民、弱势群体真正成为保障性住房的受惠者。
综上所述，近几年推出房地产新政均对泉州市房地产市场产生了一定程度的影响，但想要房地产市场朝着更加稳定、持续的方向上发展，还需要党中央、地方政府以及各相关职能部门的共同努力，在科学分析当前房地产市场、消费需求的基础上，不断加强扶持、监管与引导。
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（作者单位：泉州市不动产登记局）
