徐微微
摘要：文章从房地产业的成本构成和产业链方面入手，对房地产行业营改增后的增值税实际税负进行了分析。文章认为，房地产业控制增值税负的重点在于降低加权综合抵扣率。从产业链上看，应在土地供应、前期工程、主体工程、期间费用等环节做好供应商选择和合同管理工作，以做好财务应对。
关键词：房地产业；营改增；产业链；财务应对
一、营改增的背景
（一）改革背景
营改增避免了营业税的重复征税问题，是结构性减税的一项重要措施。
2016年3月23日，财税【2016】36号文的发布标志着全面营改增政策的正式落地。自5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业作为国民经济的重要组成部分，同建筑业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人一起，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
（二）政策解读
房地产业的增值税率确定为11%，小规模纳税人的征收率为5%。考虑到政策衔接期间大部分项目成本支出已发生，无法取得增值税专用发票，对于一般纳税人设计了两种计税方法：
1. 对于2016年4月30日前开工的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，同小规模纳税一样按照5%的征收率计税。由于原售价为含税价，实际税负为5%/（1+5%）=4.76%，显然税负比原来5%的营业税率有所下降。以下本文仅就一般纳税人适用一般计税方法的情形进行探讨。
2. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，税率为11%，计税依据为取得的全部价款和价外费用扣除对应的土地价款。对比政策出台前土地价款不得扣除的业界猜测，税基明显降低，也更合理。
二、从产业链条看营改增改革对房地产企业的影响
（一）房地产项目成本构成及增值税综合抵扣率计算
1. 土地费用：由于在计算销售额时允许扣除向土地管理部门直接支付的土地价款。因此土地费用的综合抵扣率为11%。
2. 前期工程费：规划、设计费、地质勘查费及招标代理费均适用于6%的增值税率，“三通一平”适用建筑业11%税率。考虑三通一平占比较小，前期工程费按6%计算综合抵扣率。
3. 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和其他费用：均按建筑业11%的税率计算进项抵扣。
4. 税收及行政规费：包含两部分，一部分是税收，包括房产税，土地增值税，城市维护建设税和教育费附加，契税，所得税等；另一部分是行政性费用，包括征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。这部分税金和规费由于无法取得增值税专用发票，无法抵扣。
5. 管理费用 ：主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。考虑到仅有水电和办公用品可抵扣，进项税率按17%，抵扣比例按5%计算，综合抵扣率为0.85%。
6. 销售费用：主要包括销售人员工资（销售代理费）、广告宣传及市场推广费、项目营销设施建造。考虑到代理服务业，广告宣传均可取得6%的进项抵扣，项目营销设施建造及装修可按建筑业取得11%的进项抵扣，按6%的综合税率和30%抵扣比例的计算得1.8%的综合抵扣率。
7. 财务费用：主要是贷款利息。金融业在本次改革中同时纳入营改增范围，但新政明确规定：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。因此财务费用的综合抵扣率为0。
（二）营改增后增值税率测算
以下以济南西客站缤纷城和广州白云地块两个项目实际案例进行成本列示和增值税计算，如表1所示。
计算得出，两个项目的增值税率分别为3.92%及3.45%，与营改增前5%的营业税率相比，均有不同程度下降。
（三）成本构成及抵扣率分析
广州白云地块比济南西客站缤纷城的增值率低0.47%，主要原因是两个项目的加权综合抵扣率和成本率不同。如表2所示。
由于增值率=销项税率-加权综合抵扣率*成本率。按因素分析法，成本构成及抵扣率分析如下：
1. 成本率的影响：假设白云地块的加权综合抵扣率与缤纷城一样均为8.57%，则c值差额为8.57%*80.05%-8.57%*69.89%=0.87%。①
2. 加权综合抵扣率的影响：由于白云地块加权综合抵扣率为8.07%，比缤纷城高0.5%，故c值变化8.07%*80.05%-8.57%*80.05%=-0.4%。②
①+②=0.87%-0.4%=0.47%。
通过研究发现，加权综合抵扣率和成本率均与增值率成反比。如果成本率不变，增值率则随着加权综合抵扣率的提高而降低。
三、房地产企业如何适应并借力“营改增”
以上分析表明，成本既定的情况下，企业应致力于降低加权综合抵扣率。综合抵扣率的降低应从产业链的各个环节着眼，做好以下财务管理工作：
（一）土地供应环节
国税2016【18】号文规定：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，是指从政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且扣除时“应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据”。如果土地征用及补偿费未能取得合格票据，则不得抵扣。土地供应环节必须高度重视票据的可抵扣性。
（二）前期工程环节
规划设计费等前期工程款虽然在总成本中占比较小，但该阶段却决定着总成本的60%-70%。房地产公司可以考虑后向一体化，兼并或控股设计公司，以更好地控制开发成本。
（三）主体工程环节
1. 对供货商纳税人身份的选择
假定一般纳税人供货的含税价为Y，增值税税率为T1，小规模纳税人供货含税价与一般 纳税人含税价的比率为R，小规模纳税人的征收率为T2。从一般纳税人购货成本为Y-Y/（1+T1）×T1，从小规模纳税人购货成本为Y×R-Y×R/（1+T2） ×T2，求得两者相等时的价格比率R=。当实际含税价格比大于R时，应当选择从一般纳税人处购入，反之则选择小规模纳税人。如果小规模纳税人无法取得税务机关代开的增值税专用发票，则价格比的临界点 R=。在增值税纳税人适用税率为17%，11%，6%，小规模纳税人征收率为3%时，计算R值如表3所示：
2. 固定资产购置管理
2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
固定资产对企业现金流产生了“两增一减”的影响：固定资产进项税额减少了当期增值税额；增值税减少引起城建税和教育费附加的减少。这两项相当于节省了企业的现金流出，此为“两增”；“一减”是指固定资产以不含税价入账，造成每年提取的折旧减少，利润总额增加，所得税的增加使得企业产生现金流出。因此房地产企业应当对固定资产投资作出财务预算，合理规划投资活动的现金流量，制定分期分批的固定资产采购计划。力求实现固定资产投资规模、速度与企业财税目标的相互配合。
3. 发票管理和合同管理
由于税法规定，单位无偿赠送动产或不动产，视同销售，无偿赠送的部分额外征税。因此，买房送家电，买房送车位，赠送部分应视同销售征收增值税。因此，在实际工作中要注意合同中不要出现“无偿”、“赠送”字样。事实上，房产公司的上述行为属于捆绑销售，应当在合同中约定销售单位包含“家电”或“车位”价格。
应当重视财税人员对合同风险管理的贡献，让财务人员参与合同的会签，以帮助公司从财税后果角度全部控制合同的风险。
（四）控制期间费用
1. 控制销售费用：销售费用主要包括项目营销设施建造、广告费、销售代理费、销售人员工资等 。房地产销售方式主要有公司自有营销部门销售和委托专业销售公司代理销售两种。以下分析两种不同销售方式下的人工费：假设一个项目需要20个销售人员，计薪方式采用底薪加提成，每位销售人员底薪5万元，提成为合同成交额的0.3%。则一个营销周期（暂定二年）的工资为20*5*2+100000*0.3%=500万。如果销售代理报价500万元，则实际成本为500/1.06=471.70万元，可节约销售费用28.3万元。如果公司可接受销售人工费500万元，设可接受的销售代理费最高报价为X，则X/1.06=500，求得X=530万元。
在考虑销售方案的选择时，就注意将增值税问题纳入考量范围
2. 控制利息支出：由于利息支出不得计入进项抵扣额，房地产公司在筹资环节应注意财务杠杆的控制。
四、结语
通过对房地产行业产业链的研究，我们发现，营改增后，房地产企业的流转税税负是否下降，取决于房地产公司的成本率和加权综合抵扣率。营改增规范了票据管理，完善了增值税抵扣链条，也对房地产企业的规范化经营提出了更高的要求，更对财务管理的水平提出新的要求。房地产企业应该从成本构成和产业链入手，在物资采购、合同管理、销售及贷款管理等环节中加强财务管理。由于新制度的施行还需要与实践的磨合，财务人员应该加强学习，不断在实际工作中找到解决问题的途径。
参考文献：
[1]詹敏.房地产业营改增后的税负变化[J].财会月刊，2015（29）.
[2]郑生钦.房地产开发投资与实务[M].中国建筑工业出版社，2013.
[3]陈琳，谭建辉.地产项目投资分析[M].清华大学出版社，2015.
[4]蔡昌.增值税转型与纳税操作实务[M].中国财政经济出版社，2009.
（作者单位：宁波市江东区住房和城市建设局）
