陈辰

摘要：社会主义新农村建设的关键在于推进农村的现代化发展进程及农民的物质生活水平，房地产企业在推动新农村建设过程中发挥着关键性作用，但当前房地产企业的财务内控管理中仍存有一些不足之处，阻碍了房地产企业推进新农村建设的进程。基于此，文章探讨房地产企业的财务内控管理问题及解决对策，以期更有效地推动新农村的建设。

关键词：财务内控管理;房地产企业; 新农村建设

国家建设社会主义新农村的相关政策使房地产企业有机会参与到新农村建设进程中来，参与的方式主要为房地产投资类、基础设施建设与公共服务建设、特色农村建设等。房地产企业的参与将使得新农村建设取得重要突破，房地产企业利用城市丰富的房地产开发经验，并根据农村情况进行合理规划，能够提升土地利用价值与农村住宅建设速度。但当前当地产企业财务内控管理方面存在一些问题，需要针对这些问题提出优化方案，以更有效建设新农村。

一、房地产企业财务内控管理的内涵

内控管理是指一个企业的管理层，为确保经济资源的完整、安全，及确保经济与会计信息的可靠，利用单位内部分工而形成的一系列具有控制职能的措施，使其成为一系列的完整的、严密的系统。房地产企业财务内控管理制度包括企业财务制度、财务预算、投筹资管理、财务人员管理等多方面的内容，随着房地产企业的不断发展，房地产内控管理变得越来越重要，对房地产企业自身发展及推动新农村建设也产生极其重要的影响。房地产企业属性为营利性企业，在经营发展过程中必然会受到国家经济、市场变动、政策文件、管理水平、自身结构等诸多因素的影响。为了提升房地产企业管理水平与风险防范水平，为了更好地促进房地产企业推进新农村建设的进程，就必须不断优化房地产企业自身的财务内控水平，以为房地产企业自身的经营提供可靠的保障。

二、房地产企业财务内控管理的原则

（一）全面性原则

房地产推进新农村建设过程中，所涉及的工作内容是复杂的，所以房地产企业财务内控管理应该贯穿于企业所有相关财务活动中，并及时实施、监督及反馈，企业业务运营相关方面的所有内容都需要财务内部控制管理进行管制，反之，财务内控管理涉及到企业经营活动的方方面面，渗透到财务活动的实施、监督、反馈及执行等每一个细节中，是全过程的、动态性的。

（二）重要性原则

房地产企业财务内控管理不仅需要做到统筹兼顾，而且更需要做到突出重点，既要具有全局理念，同时又要有秩序、有层次地展开。由于房地产企业推动新农村建设的经验与探索是有限的，所以其中必然有疏漏和高风险的地方，所以对于房地产企业活动中较为重要的、高风险的环节要进行严格监控，将尽可能地防范可能发生的企业风险。内部控制管理要求将重点内容加以特别强调，并有针对性地开展全面监督、做到层次有序，尽可能地预防高风险及其严重后果的发生。

（三）有效性原则

有效性原则即为在房地产企业推动新农村建设过程中务必明确财务内部控制管理的具体要求，当然，实现房地产企业机构战略目的的关键也在于提升企业财务内控管理效率，确保企业能够健康且良性的发展。同时，财务内部控制制度需要第一时间传达给企业相关工作人员，用制度约束其工作行为，严格按照章程行事，按照财务内控管理要求进行工作活动，财务内部管理的预期目标及有效推进新农村建设的最终目的才可实现。

（四）制衡原则

在推进新农村建设过程中，房地产企业往往需要具有符合事实的相对完善的财务内部管理制度，明确的职位责任，业务活动中权责的分配与安排，基于此才能够开展相关房地产投资建设活动。制衡原则的基本要求即为以科学的方法，使得财务内控管理相互协调、相互制约、相互监督，在具体工作内容中的权利、职责、权限需要划分地非常清晰，以确保所有的工作活动都保持一种协调的状态。此外，履行监督职责的部门还需要保持独立性与权威性，确保监督的完整和有效，以预防建设过程中的不良风险。

三、房地产企业推进新农村建设过程中的主要困难

（一）合同签约、履行、管理混乱

一是合同文本不细致严谨，房地产在参与新农村建设过程中往往需要和合同打交道，是所有经济业务的规范性文件。但当前，房地产企业在推进新农村建设过程中，合同内容不清晰或存在漏洞的情况频频发生，由此埋下隐患，甚至产生不必要的纠纷。二是对于新农村建设项目往往重视合同签订而忽视合同执行，合同生效后合同主体也未能够按照合同规定承担相应的责任和义务，特别是施工合同在签订后未能够对履行的条件、时间及违约条款进行跟踪，甚至导致严重的违约现象。三是合同管理混乱，涉及新农村建设的合同种类繁多，具体包括采购合同、勘察合同、不动产租赁合同、施工合同等，而这些合同均在各部门各经办人手中零散保管，没有进行系统的管理，在需要合同时往往找不到合同，以此会引发不必要的麻烦。

（二）预算管理相对较少

全面预算管理是房地产企业在推进新农村建设过程中，依据企业总体战略目标，考虑企业内部环境因素、外部环境因素等的影响，综合企业的资源，将战略目前层层分解给具体负责人。目前参与新农村建设的房地产工作人员往往对预算管理的认识缺乏偏差，重视预算编制而轻视预算执行，并认为完成预算编制工作后仅仅靠领导层人员仅能够轻易实现预算管理目标，没有细化责任，从某种角度来讲预算管理形同虚设，在促进房地产经营与房地产建设工作中的作用微乎其微。

（三）人员职责不清导致工作积极主动性差

由于房地产企业参与新农村建设工作对于房地产企业而言是一片空白的区域，加之参与人员编制的有限，导致项目财务内控工作人员人手不足，且一人多岗、身兼数职的现象频频存在，甚至一些项目组将会计工作、出纳工作、资源管理工作等全交由同一人员负责，再加之人员任用存在重领导信任而忽视专业技能的普遍倾向，导致财务内部控制工作人员素质不一，其在推进新农村建设项目中难于发挥相互制衡的关键作用。除此以外，由于一岗多职的存在，工作人员也容易压力过大、工作懈怠，从而参与工作的责任心、积极性都将有所影响。

（四）现金支付不规范

房地产企业推进新农村建设的项目依然属于乡级别的项目，所有的支付工作几乎都由乡政府工作人员直接对接，而对于乡政府而言，对于项目的支付往往先由上级部门审批，由其直接下拨现金用于项目费用投入，所以大额现金支付的情况频频存在。除此以外，对于项目中一些设备的购置、维修等零星工程都会支付现金，不采取转账形式。现金支付往往不够规范，且与之相对应的发票、凭证不齐全，也容易引发不必要的冲突。

（五）资产未按期进行减值测试，导致账面资产虚数较大

当房地产完成相应的新农村建设项目后，新农村的对接人仅仅对项目进行简单验收，其不具有专业的验收知识，也不懂得资产增减测试，还没有聘用专业的人士进行验收核算，由此导致账面资产与实际经费不符，账面资产虚数较大，与此同时还可能存在未及时入账的现金支出，甚至个别新农村建设项目有白条抵库现象，而这些现象都将成为双方矛盾冲突的导火索。

四、房地产企业推进新农村建设过程中的优化方案

（一）加强合同管理

一是制定相对完善的合同制度，对合同商榷、草拟、签订、履行、变更、解除进行明确规定，并对合同实施动态全过程跟踪管理。房地产企业需要根据企业性质与新农村项目性质，制定职责明确的、分工合理的合同内容与合同制度。二是提升合同管理的法制理念与思维意识，包括让项目相关参与者都熟悉相关的法律法规，并确保合同条款内容的合法性与履行合同的守法性，有必要时还需要聘请专业的法律顾问按照法律角度对合同内容进行建议补充。三是提升房地产企业的合同履行能力与管理能力，在签订合同后积极开展合同的交底工作，确保严格按照合同条款进行项目建设，并对合同进行系统的管理，切实防范因合同履行与保管而引发的法律风险。

（二）提升预算管理意识

房地产企业在进行新农村项目建设过程中，仍需要加强预算管理，强化内部控制制度，不断提升公司的运营管理水平。建立全面预算管理制度，需要遵循以下原则：一是量入为出、综合平衡。二是效益优先、确保全局统筹与重点突出。三是全过程开展预算管理控制。四是明确预算管理权责并分级实施。五是规范预算管理的运作谨防风险发生。财务管理部门负责预算编制，并负责资本收支初步平衡，将预算交由领导班子会批准后下达给相关各部门，并严格实施预算管理。

（三）厘清权责，形成内控制衡机制

房地产企业需要建立健全财务内控管理机制，根据《内控规范》要求及企业、项目需要情况，设立相应的组织机构，确保每个部门权责清晰，与此同时，提升房地产企业内控机构的层次，特别是强调内控部门的独立性与权威性，确保能够对各部门人员的工作进行有效的监督。其次，明确项目组内控机构人员设置与职责分工，厘清各个部门人员的关系与制衡机制，以形成一种各负其责任、职责清晰的内控体系。重要的是，需要严把工作人员的质量关，在其工作过程中加强培训，并通过激励手段激发其爱岗敬业的积极性与认真工作的责任心。

（四）鼓励单位转账结算

农村与房地产企业之间现金结算的形式不规范且存在很多漏洞，所以农村与房地产之间的经济业务往来应该采用转账结算的方式，并开具电子支票，做到每一笔转账都有凭有证、能够溯源，这样能够清晰地看清每一笔收入与支出路径，快捷且安全，还便于后期核查。通过转账结算的方式，将能够有效控制不合理的支出，避免大额资金调动产生的不良风险。

（五）按期进行减值测试，定期抽查现金

新农村建设方应该重视房地产参与的项目监管，一方面要按期进行减值测试，确保项目建设的有序性、有效性，避免期间出现大额的经济损失。另一方面，定期及不定期对乡村现金及电子支出进行盘点，重点审查未入账的支出情况，如果确实有因实际需要而未及时入账的支出应该编制《库存现金明细清单》，列出入账资金与未入账资金的明晰情况，方便后续审核监督。

五、结语

房地产企业需要高度重视财务内控管理制度，同时新农村也应该树立主人翁意识，两者相互配合、加强合作，统筹推进新农村的建设，通过内控管理制度确保整个项目流程的有序性、合法性，双方分别发挥其在项目建设过程中的监管作用，避免期间可能存在的种种财务内控风险，切实推进新农村的建设。

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（作者单位：北京万合双新房地产开发有限责任公司）