曹双双

摘要：农村经济是我国经济的重要组成部分，而宅基地属于农民的重要财产，因此保护宅基地也是当前工作的重要步骤和方向。但是目前现有的宅基地使用权流转制度还存在着一些弊端，并不能够有效维护农村居民的整体利益。在此背景下，需要对农村宅基地使用权流转制度进行深入改革，完善相关法律法规，制定行之有效的管理策略，推动农村宅基地使用权流转制度顺利发展。

关键词：农村;宅基地;使用权流转制度

土地安全是国家之根本，宅基地制度的形成对土地公有化起到一定的积极作用，但是随着所有权和使用权的分离，农村宅基地的流转还存在着诸多问题，制约着使用权的顺利流转。本文对农村宅基地使用权流转制度进行了简单的概述，对其中出现行政管理不健全以及宅基地使用权取得较为繁琐等各项问题展开了深入的讨论，提出对宅基地使用权进行登记，强化物权概念等基本方式，有效地改善农村宅基地使用权流转制度中存在的各种弊端，有力地促进相关制度的完善，保障农村居民的基本利益。

一、农村宅基地使用权流转制度概述

宅基地属于农民的重要财产，保护宅基地是对农民利益的有效保护。在实际的宅基地使用中，由于农村人口的变化，导致部分宅基地闲置，还有一些地区缺乏足够的宅基地，这就影响了农民的日常生活。因此需要推动农村宅基地使用权的流转，从而使村民可以通过合法审批程序取得一部分宅基地的使用权，也是合法利用集体宅基地建房的前提。目前，农村违法使用宅基地的现象还普遍存在，导致了闲置率不断升高，间接增加了宅基地的管理成本，影响了农村住宅用地的正常使用，增加了生活成本。为能够改变现状，对现有宅基地使用权的审批制度需要进行改革完善，才能让宅基地发挥出真正的价值。

二、在农村宅基地使用权流转制度实施阶段出现的问题

（一）行政管理不健全

在宅基地的流转阶段，需要向国家申请不动产登记，明确宅基地使用人的基本权利。起初，宅基地使用权的物权事项需要申请才能确权，这就在一定程度上让该项政策陷入了被动的局面。相关部门也没有权利对其进行干涉，导致在行政管理阶段，并不能有效维护农民的合法权益，造成土地流转阶段各项工作进展缓慢，无疑会增加农民的管理成本。行政管理不健全，也会让整体工作陷入低效率状态，如一些土地流转的手续非常繁琐，难以在短时间内完成，造成土地流转成本的上升，阻碍了土地流转，也不利于提升农民土地的利用率。因此，行政管理混乱也是当前改革的重点。

（二）宅基地使用权的取得较为繁琐

从现行的法规可以知道农民取得宅基地的使用权的过程较为繁琐，需要取得相关政府部门的审批，但是与这个宅基地的所有人却关系不大。因此，农民宅基地使用权的取得需要得到政府的审批。而我国农民的人口非常多，单是依靠有效的政府资源难以满足农民对土地使用权流转的需要，导致在此种模式下，政府审批行为也相当于行政许可，在灵活上有所欠缺，违背了宅基地使用权设置的本身意义。另外，作为村集体成员，农民天然地享受到宅基地的使用权利，而行政机关所谓的审批则在一定程度上违背了宅基地使用权流转制度设置的本身意义。根据《物权法》，宅基地使用权的获得主要依赖于农民以及宅基地的所有权人村集体之间的合同，这就使宅基地的使用权取得较为繁琐，不利于操作。

（三）一户多宅现象的出现

在农村的宅基地流转方面，如儿子长大结婚后需要先建新房然后结婚，这就会造成一户多宅的情况发生。这也就和《土地管理法》中的相关规定有所违背。另外，宅基地的面积也需要遵守地方上规定的相应标准。但是在实际操作阶段，由于房屋也能够合法继承，导致了一户多宅等情况的出现，给相关部门的工作带来难度。在农村宅基地使用权流转过程中，由于情况相对复杂，给使用权的流转造成困难，直接或者间接影响了使用权流转的效率。

三、农村宅基地使用权流转制度的改革方向

（一）对宅基地使用权进行登记，强化物权概念

充分发挥《物权法》作用，积极推动并强化宅基地使用权的登记力度，对登记权利人进行依法保护。虽然我国相关法律并不对宅基地使用权登记进行强制要求，但是为了能够更好地对宅基地使用权流转进行有效管理，行政部门应当健全相关行政法规，积极推动相关制度的实施。从物权法相关制度上看，如果在不登记情况下发生物权变动，会对确权造成不利影响，如无法对抗善意第三方人。这些情况表明，只有进行物权登记才能够有效地享受国家法律的保护，否则在受到侵害的情况下无法受到国家法律的保护。因此，积极推动宅基地使用权进行登记，能够对物权概念进行强化，更好地维护农民的宅基地使用权，促进流转制度的公正公平。

（二）对宅基地使用权取得审批制度进行改革

从农民宅基地使用权的取得方式上看，需要政府进行审批，这就无疑增加了宅基地流转的成本。在这种模式下，并不能充分发挥出宅基地本身的实际价值，也就在一定程度上影响了宅基地的使用权流转。另外，宅基地使用权的取得需要设定物权合同，其使用权的母权属于集体土地所有，也就是通过农民进行集体合同的签订，才能够获得对宅基地的使用权。这也是村集体经济成员应当享受的基本权利，然而宅基地是关系国计民生的重要资源，因此，国家的监管势在必行，这就需要行政审批作为重要环节加入土地流转的过程中去，还要进行手续过程的简化，才能提升办事效率。

（三）进一步明确宅基地在法律上的使用权范围

宅基地的使用权也是用益物权之一，可以在法律允许的范围内实行转让、抵押以及租赁等各项权利。但是由于宅基地主要的作用就是保障住房，这就丧失了其商品属性，在法律层面上还仅限于对纯宅基地的使用权上，如果有房屋存在，宅基地使用权流转却没有进一步的规定。因此，需要对宅基地转让用途、转让方式等进行审查，避免出现炒地皮或者其他商业用途流转等行为。这也能够在很大程度上规范宅基地使用权的流转范围，使其能够真正流转到需要它的人手中，充分发挥出流转的积极意义。也可以在进行流转过程中，对参与者进行身份限制，对宅基地使用权的流转方式和适用范围进行监管，使市场的行为更加规范，从而确保宅基地使用权能够获得很好的流通。通过走访的形式，对一户多宅的情况进行深入了解，积极做好备注，为今后的工作开展提供决策依据，还要灵活运用相关政策，对于符合条件的农村居民应当适度地开展法律法规的培训工作，使其对相关政策有着准确的理解，能够根据自身需求进行适当的土地流转操作。