沈晓艳
(南京扬子开发投资有限公司，江苏 南京 211899)
1 引言
宅者，人之本，人因宅而立。随着国家住房制度改革的不断深化，旨在解决城市中低收入者的保障性住房也应运而生。党的二十大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明我国在住房领域将持续保持“租购并举”政策定力。
从居民视角的住房选择研究已有不少，研究对象中，对农民工[1-4]、老年人[5-6]关注度较高，也有城市外来人员[7]、青年群体[8]等。就影响因素而言，现有研究大致可以分为个人与家庭特征、住房条件、租购成本、宏观政策、制度特征和心理特征[9-10]。选择对象中，现有研究大都针对商品房选择[11]。从已有研究看，从城市中低收入群体视角的保障房租购选择还未引起学者足够重视。
保障性住房的建设受到了政府的大力支持，然而，现今的保障性住房的住房产权是否是低收入人群乐意接受的？从低收入人群的角度，影响他们住房选择的因素有哪些？这些问题对于保障性住房建设的可持续发展具有重要意义。据此，文章提出针对城市低收入人群，对他们的保障性住房权属选择偏好及其影响因素进行研究，构建理论模型，并基于江苏省南京市的调研数据开展实证，揭示隐藏在数字后面的特殊群体对特殊类型的住房选择。
2 研究假设与模型
2.1 变量选择
当前国内外住房选择研究中，影响因素有个人与家庭特征因素、住房条件因素以及心理特征因素三个方面。同时，国内相比于国外研究，大多还增加了制度特征方面的因素。由于保障性住房的制度特征相对复杂，量化难度较大，在调研问卷的题目设置中大都转换成了对政策的感知程度，因此文章将心理特征与制度特征因素归总为政策感知因素。文章将从个人与家庭特征、住房条件和政策感知三个方面分析影响低收入人群保障性住房选择偏好的因素。由于文章所得的样本是截面数据，而价格、利率等宏观变量的影响往往需要考察多个时期的数据，因此在文章中将之作为控制变量。因变量则是两类权属选择，租赁或购买。
2.2 理论框架与假设
基于上述对居民住房权属选择变量的考量，文章构建了如图1所示的权属选择理论框架。
图1 权属选择理论框架
参考已有研究结论，文章提出住房权属选择的相关假设如下：
H1 个人与家庭特征影响城市低收入人群保障性住房权属选择
H1.1男性相比于女性更偏向于购买住房
H1.2随着年龄的升高，选择购买住房的概率也随之增高
H1.3家庭成员受教育程度越高的家庭，其选择购买住房的概率越大
H1.4家庭人口数越多的家庭，其选择购买住房的概率越大
H1.5家庭年收入越高的家庭，其选择购买住房的概率越大
H2住房条件影响城市低收入人群保障性住房权属选择
H2.1当前住房性质为自有住房的家庭，其今后偏好购买住房的概率越大
H2.2当前住房面积越大的家庭，其选择购买住房的概率越大
H2.3希望住房面积越大的家庭，其选择购买住房的概率越大
H3政策感知影响城市低收入人群保障性住房权属选择
H3.1对保障性政策情况越了解的家庭，其选择购买住房的概率越大
H3.2对保障性住房申请手续越了解的家庭，其选择购买住房的概率越大
H3.3享有住房公积金或者住房补贴的家庭，其选择购买住房的概率越大
H3.4对保障性政策总体越感到满意的家庭，其选择购买住房的概率越大
2.3 模型选择
由于文章选取的为截面模型，且住房权属选择影响变量为非连续变量，适合运用Logit回归模型。因为权属选择即“租赁”与“购买”两类，因此可以用二元分类变量进行分析。
3 数据来源与研究区概况
3.1 数据来源
文章数据来源依托于江苏省住房保障的调研问卷。调研地点为南京市栖霞区、玄武区和雨花台区的3个保障对象较为集中的社区，采用随机抽样的方法，在街道、社区活动中心、社区服务中心等地实地发放问卷。调研期间累计回收问卷435份，经统计其中有效问卷431份，有效率达到99.08%。
3.2 研究区概况
南京自2002年以来开始建设经济适用房来解决低收入人群的住房困难问题，同时为城市建设拆迁户提供补偿性住房。南京分别在2002年、2005年在全市集中规划了25块经济适用房片区。根据南京市住房保障相关规定，“城市中等偏下收入住房困难家庭”是指家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入的80%、人均住房面积在保障标准以下的家庭；“低收入住房困难家庭”是指人均年收入低于上年度人均可支配收入的50%的家庭。文章调研对象即为此类住房保障对象。
4 实证分析与讨论
4.1 变量测度
文章将因变量的选择界定为购买和租赁住房两种状态，按照现阶段对二元分类变量普遍采用的0～1分类法，计购买住房的为1，租赁住房的为0，其他变量的具体测度以及在模型中的预期方向整理如表1所示。
表1 变量测度与回归预期符号
4.2 二元Logit回归
文章借助SPSS 26.0对城市低收入人群的样本进行二元Logit回归分析，首先对模型进行拟合优度检验，结果显示极大似然值(-2Log likelihood)为516.748，远高于临界值，说明模型拟合效果较好；Hosmer-Lemeshow 检验X2值为10.126，相应P值为0.256>0.05，统计不显着，说明观测数据与预测数据之间没有显着差异，模型具有较好的拟合优度；69.10%的预测准确率说明模型整体的预测准确性良好。
模型回归结果见表2，在城市低收入人群保障性住房权属选择影响因素中，个人与家庭特征中性别，年龄、受教育程度、家庭年收入、住房条件中希望住房面积、政策感知中住房补贴、申请程序了解度等回归系数统计均显着，也就是说，个人与家庭特征、住房条件以及政策感知对城市低收入人群的住房权属选择都会产生影响，即H1、H2和H3的研究假设通过。
表2 Logit回归估计结果
变量家庭年收入在0.01的水平下统计显着，变量性别、年龄和申请程序了解度在0.05的水平下统计显着，受教育程度、希望住房面积和是否享有住房补贴在0.1的水平下统计显着，统计不显着的变量有家庭人口数、住房性质、现住房面积、政策了解度和政策满意度。
值得一提的是，性别与申请程序了解度与预期相反。城市低收入人群中女性较之男性更倾向于购买住房，表明女性相比于男性，对于住房的稳定性需求更强。也可能为在低收入人群当中，男性收入水平比普通男性的差距较之女性收入水平比普通女性的差距要大，而男性作为购买住房的主要承担者，压力较大，购买信心不足。
不了解保障房申请程序的居民相比于了解的居民更有可能购买住房，原因可能在于不了解保障房申请程序的人群，在其认知里，获得住房的渠道仅有商品房，而商品房的租房成本高、居住不稳定、性价比低，因此更倾向于购买商品房。而了解保障房申请程序的人，已经充分认识到公租房、经济适用房，甚至共有产权房的政策优势，因此倾向于租赁住房。
5 结论与政策建议
5.1 结论
研究结果显示：对城市低收入人群住房权属选择影响最大(P值<0.01)的变量是家庭年收入；影响较大的变量(0.01 进一步而言，在城市低收入人群对保障性住房的选择中，女性较之男性，年龄较大者，受教育程度高家庭，家庭年收入高的家庭，希望住房面积越大的家庭，享有住房补贴的家庭，以及对保障性住房申请程序不太了解的家庭，他们购买住房的概率较高。 基于实证分析，结合问卷访问的信息，文章提出四点相关政策建议。 (1)虽然受自身条件限制，但是受传统观念和社会主流意识的影响，大部分受访对象对于取得房屋产权的愿望较大，仍然希望获得住房产权。因此政府需要适当引导居民住房观念，促进合理的住房消费，让那些没有足够支付能力的家庭放弃或者暂时放弃购买住房，选择符合当前能力的住房。 (2)家庭年收入越多的家庭购房意愿越强，选择更大户型住房的意愿也越强。因此可以采取梯级住房保障，对于低收入家庭进行收入审核，提供相应产权与户型的住房；对于介于“租”和“售”界限上的人群，政府可以采取“先租后售，租售并举”的形式，在具体的操作过程中也可以通过“共有产权”或者是“优惠购房制度”来实现。 (3)大多数访问对象没有住房公积金，也没有住房补贴，而这一因素对他们的住房权属意愿产生了显着影响。因此政府需要严格贯彻实施住房公积金制度，对企事业单位公积金的发放建立监督机制，并有针对性地发放住房补贴，强化资格审核，确保优惠政策使最需要的群体受益。 (4)大多数居民表示不清楚保障性住房政策，也不清楚保障性住房申请程序，而这些因素会对住房权属选择产生影响，因此政府应当扩大政策的宣传力度，使低收入家庭知晓政策及住房保障方式途径，避免因为不知情而错失申请机会，在了解政策后也可以根据自身情况进行住房选择。5.2 政策建议
