李芦波
摘 要：自21世纪以来，我国房地产行业不断发展壮大，是我国国民经济的重要支柱产业，对中下游相关企业的发展有着显着的带动效应。而由于其规模大、涉及范围广，房地产企业税务和会计核算问题日益凸显并亟待解决。科学而准确的税务和会计核算对房地产行业的长期经营规划和重大决策有着关键的影响，在提升企业社会效益和经济效益，以及促进企业长远发展等方面发挥着重要的作用，推动整个房地产行业的健康、可持续发展。基于此，文章首先介绍了房地产企业税务与会计核算问题处理的意义，其次分析了税务和会计核算存在的问题，在此基础上分别提出优化策略，为房地产企业核算和税务工作的优化提供参照。
关键词：房地产企业税务；会计核算；信息披露
中图分类号：F299.233.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2023）35-0171-04
DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2023.35.171
1 引言
房地产行业是我国的支柱行业，不仅是调节地方经济的重要保障，并与国家的经济增长密切相关，自1999年后，我国房地产行业逐渐走出低谷，进入了新的发展周期，成为我国强有力的经济增长点。现如今，由于社会经济发展和变化速度不断加快，对房地产企业的发展不仅带来了冲击也带来了机遇。在这样的社会环境下，科学处理房地产企业税务和会计核算问题是实现房地产行业长远发展的基础，形成企业向前发展的强大动力。房地产企业的牵涉范围广、规模大、周期长，几近每一环节都存在税务和会计核算问题，因此工作开展的难度和复杂程度相对较高。为了进一步巩固和提升房地产企业经济效益，避免出现税务和会计核算处理问题，需要明确其中存在的主要问题并采取相应政策加以解决。
2 房地产企业税务与会计核算的意义
房地产行业随着社会经济的迅速发展而快速壮大，但同时也存在着较大的风险，风险构成和原因不仅有经营风险，还包括较大的投资金额和过长的投资周期。因此，房地产项目企业应当在经营过程中合理运用会计核算手段，利用此方式精准分析企业现状，从而在最大限度上实现企业的效益。房地产企业牵涉的金额数目极大，涉及经营范围复杂，一旦在经营过程中出现任何问题，很可能导致经济损失过大，损害企业的综合利益。鉴于此，房地产企业必须重视会计核算的重要性，通过与各个部门的协调合作降低投资风险。另外，对税务进行合法科学的处理也是降低房地产企业经营风险、保障其健康发展的必经之路。只有遵循国家发展政策规划，做好企业的统筹规划，才能做到既降低税务压力，又减少房地产企业的经营成本和生产成本。
3 房地产企业税务与会计核算中存在的问题
3.1 核算数据缺乏准确性
房地产企业的经营活动和投资经营项目相较其他类型的企业更为复杂，具备显着的业务类型多样化、核算周期长的特征，这也对会计核算提出了更高的要求。但是经过调查发现，现如今大部分房地产企业在开展会计核算的过程中都有数据准确性低的问题，核算结果显示的支出费用与原有预期存在明显差距。该问题的出现主要是因为会计核算工作缺乏规范性，导致收集和处理数据信息的环节较为片面，无法根据信息得出不同经济活动的实际成果和经济效益。除会计核算不规范问题以外，系统性风险管理环节的缺失也是一个重要原因，数据信息如果出现风险问题必然会严重影响房地产企业的经营发展。
3.2 信息披露机制不健全
完善的信息披露制度更有利于房地产企业的工作接受社会大众和相关部门的监督，在较大程度上避免工程质量风险和资本运作风险以及项目开发风险。现如今，我国众多房地产企业已经建立起会计信息披露机制，但其作用未能在真正意义上得到有效发挥，只是流于形式，部分房地产企业提供的数据信息也较为片面和狭隘，甚至缺乏真实性，往往是为了满足企业利益故意造假制成的，严重影响了房地产企业会计信息披露的有效性和真实性。
3.3 成本对象和成本预算确认不清
房地产开发的内容及项目业态众多，进行会计核算工作的过程中，容易出现对不同成本对象划分错误的情况，而成本对象划分不清，就会导致企业的经营获利情况和负债情况无法真实有效地反映出来，使得会计核算工作对企业经营失去了指导价值和参考价值，经营风险概率增大。房地产开发项目大多数情况下是以预售模式进行售卖的，在预售阶段，受人工成本、建筑材料成本等影响，成本测算金额可能与后期结算金额存在较大误差，致使企业年度预算与季度预算存在较大差异。
同时，受房地产项目开发周期长、合同金额较大等原因，在总承包公司和房地产开发公司进行工程结算过程中往往会存在很多争议，并且处理这些争议有着较大难度，还需要一定时间，影响项目公司最终核算的进度，加大了会计核算工作的难度。
3.4 税收体制不完善
房地产行业所涉及上下游产业众多，产业链延伸范围较广，在发展过程中会出现多种不同类型的税务问题，对这些税务问题的处理方法和态度直接关系房地产企业的长远发展。现如今，主要有两个关键问题。
首先，在房地产税收政策这一方面，我国的企业所得税法、房地产税条例以及土地增值税条例等作为房地产企业的参考依据，但是众多企业在处理事务的过程中容易受到外部因素的限制，无法切实根据规定开展工作，使得法律规定只存在于表面，难以落到实处。
其次，我国房地产企业存在税收制度不合理的现象。房地产价格是影响我国居民生活幸福指数和我国经济健康发展的重要因素，房地产税是控制和调节房价的关键手段，但是我国税种的设置以及征收范围等都存在一定的问题，流转环节和保有环节中出现的税收差异现象也使得税收过程中存在疏漏，导致部分企业漏税情况的出现。
3.5 税务内部管理工作效率低下
有一定比例的房地产企业存在税务工作内部管理不到位的现象，由于管理工作的缺失，导致税收处理工作的效率和质量明显下降，不利于企业经济效益的保障和提高。这一问题的出现原因不仅包括税收监管工作员工的专业能力、个人素质和责任意识，同时也包括税收处理部门制度的欠缺。部分税收监管人员受到个人专业能力的限制，无法高效、高质开展相应工作，甚至有个别人员存在违法乱纪的现象。而税务处理部门的制度缺失则无法有效约束工作人员的行为，提高监督人员的质量，导致税务处理工作较为随意和低效。
3.6 税务处理工作体系和方法不成熟
税务处理与房地产企业的发展有着密切的关联，税务筹划不仅对后续工作的开展有着显着的影响，还会影响房地产企业经济利益的获得。然而，众多房地产企业在税务处理工作方面都有所忽视，未能针对工作重点和问题制定科学的税务处理工作体系。
因此，房地产企业在制定重大税务处理方案和相关设计时，很难对企业的发展状况和未来发展方向进行统筹考量，最终形成的处理方案也有着明显的片面性和局限性，导致后续工作人员在税务处理过程中受制约。
除此之外，大部分房地产企业缺少成熟的税务处理方法，在实际工作过程中很多会计人员并没有较强的业务能力，因此在税务处理过程中难以发挥出应有的义务和职责。
4 房地产企业会计核算工作的优化策略
4.1 完善会计核算工作制度
会计核算工作的强化依赖于科学完善的会计核算工作制度的建立，从而进一步增强制度的执行力和约束力，为企业的长远发展打下坚实的基础。房地产企业应当深入了解并掌握国家有关政策制度，根据要求妥善安排对应的岗位和职责，结合企业未来的发展方向设计制度的具体内容，将会计制度落到实处，全方位提高会计岗位职工的综合素质及水平能力，发挥会计岗位该有的职能作用。
在建立制度的同时，也要强化会计核算制度，将会计核算人员的素质培养作为企业工作的重要内容，通过制度的约束和企业的重视建立更高水准的会计核算经营队伍，保障会计核算工作的精准性和全面性。
4.2 确认会计核算信息风险评估
会计信息准确性的缺失必然会对企业的持续发展带来严重的安全风险问题，不利于企业经济利益的获得。因此，精准全面的会计信息对房地产企业意义重大，准确的会计信息不仅能够降低房地产投资中的经济风险，还可以保障产品销售的有序进行。
对房地产企业的风险把控来说，会计信息的风险评估势在必行，只有在项目运行前和运行中都做好管控和评估工作，才能够推动项目的持续推进，实现房地产企业的发展。作为企业的财务人员，会计团队必须要在项目前期就做好项目风险评估以及管理工作，并且自觉对会计核算工作进行控制和监督，根据实际情况对其进行完善和优化，为企业提供精准的会计核算信息，降低房地产企业的经营风险。
4.3 解决成本对象确认问题
房地产项目企业想要落实企业内部沟通协调机制，在项目开始阶段，就应当按照相关部门规定取得总规划图、建设用地规划许可证等资料，准确划分成本核算对象，划分商铺、住宅以及公共建设用地等不同业态。对特殊成本对象，要积极沟通综合管理部门和投资方，核实项目具体情况，防止错将不能销售、没有产权的物业作为单独成本对象进行会计核算。在签订转让合同时，将建筑配建的保障房和廉价房等的产权办理都统一交给政府，当成公建配套成本来进行会计核算。在进行会计核算时，要结合建设规划和成本对象合理划分，对提高会计核算的精准性有着极为重要的作用。
4.4 解决成本核算方法问题
针对成本核算的问题，房地产企业要重视会计核算人员综合素质和专业能力的提升，针对员工普遍存在的显着问题开展相应的培训工作，从而达到提升员工工作质量和水平的目的。
房地产企业需要针对不同的房地产开发项目以及开发项目的业态，科学选择成本分摊办法，例如建筑面积法、占地面积法等。占地面积法和建筑面积法适用于土地面积要求分摊以及分期开发的项目。建筑面积法广泛地运用于业态单一的开发项目，包括单一商业和单一住宅，层数和设计面积大致相同；占地面积法则与建筑面积法相对，在业态差异较大的项目中应用范围更广。不论采取的是哪一种成本方法，一经确认都不可随意更改，并且需要与项目公司进行有效对接，各个部门之间都要合理协调沟通，准确核实土地面积和建筑面积。
不同项目甚至同一项目不同时期的开发进度都有一定的区别，针对资本化的利息要根据不同成本对象的开发实现精准分摊，在不同分期所承担的资本化利息要实行区别分摊，构建和完善成本支付台账、销售收入台账、成本归集以及合同登记台账，在核算过程中会计人员要合理运用财务核算软件，按照事先预定的成本分摊方法计提及支付成本，提高工作的精准度，降低出错的概率。房地产企业要和项目公司的预决算部门共同参与，按照成本合同台账以及项目进度计提项目成本。
另外，2016年5月1日我国正式实施营业税改为增值税，因此，有关部门需要仔细保存进项发票，从而有效认证。
4.5 提高会计核算人员的综合素质
房地产企业所涉及的产业链较多且规模较为庞大，导致财务工作有着不可忽视的关键作用，会计核算要体现在房地产企业的各个环节和投资过程中，而这对会计人员的专业能力和综合素质有着较高的要求，如果会计人员自身的能力无法满足企业的需要，就会对企业进步和发展产生极为突出的消极作用。因此，房地产企业要始终坚持把控会计核算人员的综合能力，在招聘和组建专业团队时，必须重视对组成人员和整体团队的质量的把控，坚持宁缺毋滥的理念，对招聘的要求进一步细化和提高，从而挑选出高质量和高素质的高水平人才，构建优秀的专业团队。
另外，为了进一步提高全体会计核算人员的质量，房地产企业要开展定期或不定期的职业培训教育活动，并通过奖惩制度提高员工的工作热情，从而提高员工整体的素质和水平，减少会计核算工作中的问题。
4.6 优化投资性房产的计量
房地产企业在发展过程中会出现多次的投资活动，而针对这些投资性的房产，企业要做好项目的计量工作。房地产企业首要应当确认房产是否符合投资性房地产的特性和定义，从而进一步实现真实准确地计量。
针对投资性房产的计量，需要依照我国的企业会计准则选择计量方法，其中包括众多相关投资性房地产的规范和内容。投资性房产的计量通常包括初始和后续计量，但是需要注意的是，投资性房产项目存在外购和自建这两类情况。房地产企业需要以国家的有关规定为依据，对投资性房产进行总结，选择合适的计量方法。
5 房地产企业税务处理工作的优化策略
5.1 健全企业内部税务处理机制
为保障企业税务的规范性和合法性，在改善企业的税务体制过程中，房地产行业必须结合国家的相关法律法规及税务制度来进行。伴随着我国近年来“营改增”的推行，房地产行业也迎来新的发展机遇，对于现在的房地产企业而言，想要顺应发展机遇，优化企业的税务体制，强化企业内部税务管理以及降低企业缴纳税务，可以从流通阶段税收征收额度和开发阶段税收征收额度两方面入手。
房地产在开发前期所需资金极大，因此流转资金可能相对有限，因此就需要设法降低开发成本，留足资金为后续项目发展做好铺垫，并且减少房产流通阶段的税收费用，可以更好地提高房地产行业的适当调节能力，便于房地产企业各项资源调配，从而达到降低房价、满足居民居住需求的目的。
5.2 构建税收内部管理监督体制
在过去几十年，我国税务监管部门一直存在空缺，这也致使很多房地产企业对于税务税收管理的重视度不高，甚至存在偷税漏税的情况，严重阻碍了税务工作正常进行，同时阻碍了房地产行业的健康发展。因此，各大房地产企业需要逐步认识到税务监管工作的重要性，并且打造适合企业发展的税务监督管理体系，增强对企业内部税务工作的监管力度，确保合法合规的开展税务工作。对于相关税务工作的人员培训也要加强，培养其责任意识。
此外，作为高税收企业，房地产企业应当将税务工作公开透明化，并且加强对行政人员的监管，要求政务工作也公开化处理，接受广大人民群众的监督，确保顺利开展税务工作。
5.3 明确房地产企业税务处理岗位
房地产企业税务处理对相关工作人员的专业能力和知识储备有着较高的要求，不仅要掌握自身工作的有关知识，同时也要充分了解国家和不同地区的税收政策，如此才能进一步协助房地产企业完善税务处理工作，避免企业涉税问题的发生。
房地产企业要根据税务处理岗位的要求选择合适的岗位人员，要求岗位人员具有相应岗位的能力和水平，能够以国家法律法规和政策为参照管理税务。房地产企业可以将高素质优秀人才集中配置，组建一支具备专业性和全面性的高水平税务处理团队，更加高效地完成企业交予的各项工作。
5.4 完善内部激励机制
为了进一步调动企业税务人员的热情和积极性，企业必须建立和完善内部激励机制，通过奖励和鼓励等方式，为员工带来更丰富和优质的福利。由于房地产行业存在周期长、产业链长的特点，因此在发展中会将资金集中投入各类经济活动中，短期内经济利润难以获取，员工的福利无法得到保障，甚至薪酬也有所减少，最终降低员工的工作积极性和激情。
因此，可以从企业特点入手，丰富福利内容，给予优秀员工自由居住闲置房屋的权利，对有购房需求的员工给予购房优惠，不仅有效调动员工工作积极性，还能有效贴合企业的特点和利益。
5.5 重视房地产税务处理对比分析
房地产企业在实际工作过程中会面临多种不同的税收问题，这也要求企业提高对税务处理对比分析工作的重视程度，经过深入研究在保证质量的基础上制定成本更低的纳税方案，进一步保障房地产企业的经济利益。
在这一过程中，房地产企业需要重点关注以下两个问题。其一，充分考虑房地产企业的发展趋势和经营特点，提前设计具有准确性、针对性的对比分析方案，同时设定对比指标；其二，对比结束后需要给予倾向性结论和针对性的建议，实现具有规律性和明确的定性分析，为房地产税务处理工作奠定良好的理论基础。
6 结语
我国房地产行业的迅猛发展对企业税务和会计核算问题带来了更大的挑战，我国对企业税收政策的转变也进一步推动房地产企业对税务问题的完善和优化，只有及时解决企业税务和会计核算方面的问题，并采取相应的解决措施，才能够保障房地产企业后续工作的科学性和规范性。
在行业持续改革的环境下，房地产行业只有改善和解决税收监管不到位、税务体系不完善以及核算工作体系和方法落后等问题，才能够抓住市场需求的变化趋势，不断提高核心竞争力，在激烈的市场竞争中占据一席之地，实现我国房地产经济的持续攀升。
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