◎文/樊 硕
新形势下天津市房地产市场运行分析与思考
◎文/樊 硕
房地产业作为国民经济的基础产业和先导产业，在不断满足与改善居民住房需求，拉动内需和带动相关行业发展以及扩大就业等方面发挥着重要作用。2016年，在各项利好政策的推动下，天津市房地产市场实现平稳较快发展，房地产开发投资同比增长22.9%，商品房销售面积增长53.1%，并呈现出一些新的特点。本文从销售态势、价格变动、土地交易、产品结构、政策驱动等方面分析研究了天津市房地产市场的新形势，深入思考了京津冀协同发展、天津城市整体发展、政策和信贷变化、市场供需变化等情况对天津市房地产市场产生的影响，为进一步促进天津市房地产市场平稳健康发展，提出了一些意见建议。
房地产开发；去库存；房价走势
2016年，在中央和地方接连出台房地产新政以及人民银行连续降准降息等 “去库存”政策的影响下，天津市房地产市场保持平稳较快发展态势，商品房销售活跃。全年天津市房地产开发投资同比增长22.9%，商品房销售面积增长53.1%。
一、天津市房地产市场实现平稳较快增长
（一）投资较快增长，区域呈现“三升一降”
2016年，天津市房地产开发投资保持平稳较快增长态势，全市房地产开发投资2300.01亿元，比上年增长22.9%，增速较前三季度提高2.1个百分点，占全社会固定资产投资的比重为15.7%。
从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧，全市住宅投资 1598.27亿元，增长27.7%，占全市房地产开发投资的69.5%，拉动全市房地产开发投资增长18.5个百分点。非住宅类投资中，办公楼投资124.64亿元，增长15.7%，商业营业用房投资252.44亿元，增长1.4%，其他用途房屋投资324.66亿元，增长23.3%。
从区域分布看，中心城区完成投资828.15亿元，增长25.7%；环城四区完成投资818.12亿元，增长32.0%；滨海新区完成投资 261.77亿元，下降10.9%；其他五区完成投资391.98亿元，增长31.1%。
（二）商品房销售明显升温，住宅销售拉动作用明显
2016年，全市商品房屋销售面积 2711.08万平方米，增长53.1%，增速比前三季度提高3.6个百分点，商品房销售额 3478.22亿元，增长94.3%，增速比前三季度提高2.1个百分点。
从物业类型看，住宅销售面积 2521.87万平方米，增长51.2%，占全市销售面积比重为93.0%，拉动全市销售增长48.2个百分点；住宅销售额 3245.60亿元，增长97.1%，占全市销售额比重为93.3%，拉动全市销售额增长89.3个百分点。住宅销售面积和销售额占全市比重均超过九成，对全市销售拉动作用最为明显。
从区域分布看，中心城区成交面积501.23万平方米，增长60.9%，占全市销售面积的比重为18.5%；环城四区成交面积922.40万平方米，增长24.6%，占全市比重为34.0%；滨海新区成交面积450.59万平方米，增长94.2%， 占全市比重为18.1%；其他五区成交面积796.87万平方米， 增长111.4%， 占全市比重为29.4%。
（三）到位资金较快增长，定金及预收款占比较大
2016年，全市房地产开发实际到位建设资金5678.05亿元，增长34.1%，资金到位率为246.9%，扣除上年末结余资金，本年实际到位的建设资金为4397.22亿元，增长37.0%。本年实际到位资金中，国内贷款1066.99亿元，增长11.8%，占比为 24.3%；利用外资2.05亿元，下降68.6%；自筹资金 899.63亿元，下降3.5%，占比为20.5%；其他资金来源2428.54亿元，增长84.6%，占比为55.2%，其中定金及预收款 1786.38亿元，增长76.7%，占比为40.6%，个人按揭贷款288.68亿元，增长198.8%，占比为6.6%。
（四）房地产土地供应增多，成交面积大幅增长
根据市国土房管局数据显示，2016年1-11月房地产实际供应土地面积1034.26万平方米， 增长16.9%；实际成交面积755.67万平方米，增长50.2%；成交金额 687.87亿元，增长50.6%。本年土地供应面积增多、成交面积较快增长，表明房地产开发企业对市场中长期前景看好，天津市房地产业未来发展后劲较足。
二、天津市房地产市场呈现出新的特点
（一）待售面积总体下降，住宅去库存成效显着
2016年，全市商品房屋待售面积880.55万平方米，下降16.6%。其中，住宅461.74万平方米，占比为52.4%，下降32.5%；办公楼98.21万平方米，增长4.4%；商业营业用房162.72万平方米，增长21.8%；其他157.88万平方米， 增长9.8%。待售面积按全年销售面积计算去化周期为3.9个月，其中，住宅2.2个月，办公楼37.9个月，商业营业用房20.4个月，其他30.3个月。天津市商品房销售以期房为主，待售面积代表了较难去化的商品房库存，其中住宅占比最大，总量大幅下降，表明去库存取得显着成效。
（二）销售价格保持增长，增长速度开始放缓
根据国家统计局公布的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数，11月份天津市环比指数为 100.5，自2015年3月以来，天津市新建住宅销售价格指数均大于100，表明天津市新建住宅销售价格持续增长，市场预期稳定向好。受“930”以来调控政策影响，2016年10月、11月新建住宅销售价格指数连续回调，价格快速增长势头得到控制。
（三）局部地价显着上涨，热门区域地王频现
2016年，自天津土地交易中心的数据显示，受房地产销售市场显着升温影响，全市各区域热门地块地王频现，主要有：
6月28日，天津天房鼎信建设发展有限公司以总价102亿元购得和平区大沽北路地块，楼板价约36744元/平方米。
8月14日，天津融创元浩置业有限公司以总价30.8亿元和30.2亿元购得东丽区津滨大道 104号宗地和105号宗地，溢价率分别为177%和182%，成交楼板价约合 19049元/平方米和18035元/平方米。
8月31日，中航地产所属天津瑞赛置业有限公司以47.8亿元购得天津红桥区机电学院地块，溢价率为85.6%，住宅部分成交楼板价26767元/平方米，将红桥区宅地单价纪录大幅提高。
10月12日，平安地产所属深圳市创双投资管理有限公司以总价76亿元购得天津西青张家窝镇地块、溢价率为99%，成交楼板价约合20417元/平方米，天津环城土地成交的楼面价纪录被打破。
10月14日，万科地产所属天津万和置业有限公司以总价74.5亿元购得天津西青杨伍庄03号地，溢价率为107%买获，成交楼板价约合22860元/平方米。
10月26日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以总价57.5亿元购得空港经济区内的3宗住宅用地，成交楼板价分别为31498元/平方米、31751元/平方米和32528元/平方米。
11月9日，拍卖前夕遭遇天津首份土地出让 “限价令”，金地集团所属天津中惠房地产信息咨询有限公司以总价47.4亿元购得南开区双峰道地块，溢价率为90%，住宅部分楼板价约合56095元/平方米。
12月21日，中冶置业集团有限公司以总价 41.4亿元、溢价97.1%竞得天津地铁6号线天泰路站上盖、河北区杨桥大街地块，成交楼板价约合 33441元/平方米。
（四）调控政策差别化实施，住房信贷逐步去杠杆
2016年，房地产相关政策整体仍较为宽松，“宽货币、低利率”环境刺激了消费者购房需求。随着去库存进程加快，天津市初步出台分区域、差别化的调控政策，维护供需平衡，适当提高首付比率，在住房信贷方面去杠杆，进一步防范和降低系统性金融风险。主要政策有：
2月2日，央行发布房贷新政，在不“限购”城市购买首套房首付款比率下浮到20%，购买第二套住房首付款比例为30%。
2月22日，征收契税时，对个人购买家庭唯一住房，90平方米及以下的，减按1%；90平方米以上的，减按1.5%。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%；90平方米以上的，减按2%。同时个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
7月1日，天津市住房公积金管理委员会规定，职工家庭购买首套住房的，贷款最高限额60万元；购买第二套住房的，贷款最高限额40万元；停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金（组合）贷款。
针对前三季度销售价格增长较快、部分区域供求紧张的情况，天津市及时出台了差别化调控措施：
9月30日，在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
11月25日，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
11月30日起，购买第二套住房，最低首付款比例提到高50%。
三、对市场形势的分析
房屋销售价格上涨既有成本推动又有需求拉动。具体分析影响天津市房屋销售较快上涨的因素主要有：
（一）北京市房屋销售价格变化对天津市有传导作用
地区核心城市的房价波动会在短期内影响其他城市或地区，当前华北地区最大经济体北京的房屋销售价格较高，受波纹效应的影响，天津房屋销售价格出现上涨趋势。按简单平均法计算，2016年1-11月，北京市销售房屋均价为 28946元/平方米，是天津市销售均价的2.3倍，比天津市高出16142元/平方米，巨大的势差将持续带动天津市销售价格上涨。
（二）天津市房地产升值潜力较大，成为房地产商和投机者的投资热点
当前城市化进程不断加快，房地产价格与城市化水平之间呈现一种长期稳定的正向变动关系。随着全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区的“一基地三区”城市定位的确立，未来天津经济将走上新的较快发展道路，作为东部沿海发达地区吸引大量外来人口发展就业，土地和房地产产品也会随之较快升值。土地是影响房地产供给的重大因素，地价是房价的基础，需求较旺的情况下，地价上涨推动房价更快上涨。
（三）外来人口购房助推价格上涨
当前在北京置业压力较大，造成一定的挤出和外溢效应，部分在京工作人员选择价格相对较低环北京地区购房，从而带动周边地区房屋价格上涨。同时随着天津市经济健康平稳较快发展、城市功能不断提升完善，以及京津冀一体化进程不断加快，天津市相对吸引力不断提高，大量企业和人员陆续转移到天津，形成新的购房需求，拉动房屋销售价格进一步上涨。来自天津市国土资源和房屋管理局的数据显示，2016年，外来人口在天津市购买住宅1447万平方米，增长102.5%。其中新建商品住宅747.9万平方米，增长125.9%，二手住宅699.3万平方米，增长82.3%。
（四）政策和信贷宽松推动房屋销售价格上涨
2012年以来，住房和城乡建设部、财政部和央行联合出台政策，连续降准降息、降低首付比例、降低和减免交易税费等来促进人们购房需求，2015年天津市正式退出房地产全面限购政策，通过施行定向精准政策进行调控，政策和信贷环境依然比较宽松。房屋总价较高的情况下，人们一般倾向于选择银行贷款分期付款的方式来购买住房，当前首付和利率较低，银行放贷意愿较强，很大程度上提高了人们购房能力。根据央行数据显示，全市个人购房贷款2016年11月末余额为3891.62亿元，增长57.1%，比年初增加了 1329.78亿元，增长261.5%。
（五）改善型需求和刚性需求的接替发力
随着城市化水平和居民收入水平稳步提高，加上新市镇建设、旧城改造、工程建设拆迁等，形成大量的改善型需求和刚性需求。根据天津市国土资源和房屋管理局数据显示，2016年，全市二手房成交面积1829.91平方米，同比增长41.9%。购房者改善型需求和刚性需求接替发力，集中表现为 “卖一买一”、“卖小买大”、“卖远买近”等情况，使得二手房成交面积与新建商品住宅销售面积同步增长。
四、房地产市场运行需关注的问题
（一）关注新建商品房屋销售价格较快上涨
按简单平均法计算，2016年，天津市房屋销售均价 12830元/平方米，上涨26.9%。
分区域看：市内六区销售均价24225元/平方米，同比上涨 25.1%；环城四区11765元/平方米，同比上涨49.0%；滨海新区10203元/平方米，同比上涨5.3%；远郊五区8511元/平方米，同比上涨11.9%。
（二）关注新建商品房屋销售面积变化
从2015年7月起，天津市商品房屋销售面积开始呈现正增长，特别是2016年4月以来，销售面积增速保持在40%以上。随着销售面积基数的扩大，未来增速可能会有所回落。
（三）关注市场供需结构变化
从住宅面积结构看，2016年，90平方米以下住宅销售面积增长 33.6%，90-144平方米住宅销售面积增长51.5%，144平方米以上住宅销售面积增长102.4%，可以看出，人们对小户型的需求放缓，对大户型需求逐渐增大。
施工面积反映了住宅产品供应情况，销售面积则反映了市场需求情况。从结构上看，90平方米以下住宅施工面积占比为41.9%，比上年回落11.4个百分点，销售面积占比为32.9%，同比回落 4.3个百分点；90-144平方米住宅施工面积占比为43.7%，同比提高9.4个百分点，销售面积占比为50.5%，同比提高0.1个百分点；144平方米以上住宅施工面积占比为14.4%，同比提高2.0个百分点，销售面积占比为16.7%，同比提高4.2个百分点。供应端的变化要滞后于需求端变化，容易出现结构性过剩或短缺，应引起注意。
（四）关注房地产政策平稳性
房地产市场对政策非常敏感。前期央行、财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等部门连续出台提额度、降首付、降利率、减免税等去库存政策措施，催发市场强烈反应，交易量大幅增长。2016年，房地产“营改增”政策正式落地，全国热门城市相继密集出台新的调控政策，在天津市公积金贷款额度降低、“930”新政陆续出台，对市场预期也产生一定影响。短期内政策密集出台和转向，容易造成市场“忽冷忽热”、“大涨大落”，为促进房地产市场健康平稳增长，相关政策的平稳性和连续性应引起关注。
五、市场展望和对策建议
在各项鼓励居民住房消费政策作用下，2016年受降低首付比例和契税、增值税征收标准等政策刺激，房屋交易量呈井喷态势，房屋交易价格涨幅较为明显，市场各类需求得到充分释放。随着四季度以来天津市调控政策连续出台，房屋交易量从高位开始回落，交易价格趋于平稳。展望2017年，市场供不应求局面短期内难以缓解，房价快速上涨压力依然存在，预计房屋交易量将回归正常年份水平，交易价格在调控政策影响下维持窄幅波动局面。为促进天津市房地产市场健康平稳增长，根据当前市场形势，结合统计数据分析，提出以下意见和建议：
（一）居民消费升级，房地产开发产品应尽快转型
当人均收入、GDP发展到一定阶段以后，对于普通住宅、汽车等常规“吃住行”类型的消费会趋于萎缩，增长空间相对较小，而休闲、度假、旅游、健康、养老、医疗、文化、娱乐等“游养娱”类型的消费将成为新热点。房地产开发服务于人的生活、城市发展和产业发展，未来房地产开发经营活动要与社区生活、商业服务和互联网密切结合起来，从设计、施工、交互、服务的每个环节不断创新，改变简单买地盖房售房再买地的传统过程，转型升级为建设和经营功能完善的社区生活服务综合体，以及培育引导人民更加健康进步的生活方式等。
（二）做好定向精准施策，维护市场供需平衡
2016年全市土场出让成交情况较好，1-11月共完成土地出让167宗，对改善供需、促进未来几年房地产市场平稳向好发展奠定了良好基础。未来相关部门应密切关注各区域房屋销售价格和供需变化，从京津冀一体化大局出发，因地制宜，及时出台和退出差异化定向调控政策，弹性调整土地供应，合理引导项目上市，保持中短期销售市场价格稳定和供需关系平衡；密切关注各区域房地产投资与销售增长速度变化以及房屋施竣工规模和常住人口规模等相关因素的变动情况，进行宏观调控与微观预调，精准施策，保持合理开发规模，维护房地产市场中长期供需关系平衡。
（三）加强市场监管，做好信息公布和舆论引导
保持房地产市场平稳健康发展事关经济发展和社会稳定，相关部门应加大市场监管力度，严格规范市场秩序，及时准确发布运行数据和政策解读，客观正确地引导媒体舆论信息，稳定市场预期，提振市场信心。
（四）促进兼并重组，打造房地产开发龙头企业
房地产开发企业规模化是必然趋势。大型房地产开发企业财务成本低、项目多，资金挪移的空间更大，能经受得住市场变化的考验。而且企业规模大，更能实现开发成本低、建筑水平高、服务质量好的特点。房地产开发企业规模化经营是国际市场中的一个重要特点，目前房地产企业数量多、规模小等问题仍然存在，相关部门应促进企业兼并重组，加快天津市房地产开发企业规模化、龙头化步伐。
责任编辑：虞冬青
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1006－1255－（2017）04－0008-06
樊 硕（1986—），天津市统计局。邮编：300020
