袁轩铭
（麻城市能源投资开发有限公司，湖北 黄冈 438300）
房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直以来都是我国经济发展的重要引擎，对于促进经济发展、改善人民生活水平具有重要意义。随着我国房地产行业宏观政策不断变化，市场竞争日益加剧，房地产企业经营管理的复杂性不断增加，成本核算作为企业经营管理的重要组成部分，对于企业的发展至关重要。然而，我国房地产行业成本核算存在一系列问题，如成本核算理念、体系不健全、成本核算对象不细化、成本归集和分摊不科学等，这些问题对于企业的经营管理带来了很大的风险挑战。
一、房地产行业完善成本核算的意义
成本核算是企业管理中的核心环节之一。通过成本核算，企业可以了解各项成本的构成、控制成本、优化经营决策，从而提高企业的经济效益和市场竞争力。
（一）提高企业核算成本的准确性
房地产行业的成本核算涉及多方面的成本，包括土地成本、建筑成本、营销成本、管理成本、财务成本等。通过深入研究和分析，可以发现各个成本的构成，进而准确计算企业的成本和收益，提高核算成本的准确性和有效性。
（二）优化企业经营决策
房地产企业成本核算可以为企业经营决策提供科学的数据支持。通过成本核算，企业可以了解每个环节的成本构成，优化成本结构，合理控制成本，制定成本控制措施，为企业经营决策提供支持。
（三）适应国家政策环境
近年来，我国政府对房地产行业进行了一系列的政策调整，例如调控房价、限制房地产开发等。成本核算可以帮助企业及时了解政策变化对企业成本的影响，并制定相应的应对策略，适应国家政策环境。
二、房地产行业成本核算存在的问题及原因分析
（一）房地产行业成本核算的现状
1．成本核算理念及体系不健全
中国房地产企业在成本核算理念上存在一些问题。一些企业认为成本核算只是简单地将费用和支出总和作为项目成本，忽略了成本核算在决策中的重要性。这种短视的成本核算理念，使企业在项目决策和经营管理等方面失去了准确的决策依据，从而导致企业的发展受到了阻碍。还有一些企业只关注项目的直接成本，忽略了一些间接成本，如管理费用、融资成本等，导致成本核算指标不完善。这使得企业难以全面了解项目的成本结构，从而难以有效地控制成本。更有一些企业依然采用传统的表格、Excel等手工工具进行成本核算。这种体系下的工作严重影响了企业成本核算的准确性。
2．成本核算对象不细化
房地产企业成本核算的对象是指在房地产开发和建造的过程中，项目所承担和耗费的各项费用。房地产项目开发建设过程中，根据不同的开发项目和管理上的要求，以每一个可以确定的、并独立编制成本预算的项目为归集和分配成本费用的核算对象。
实践中，由于缺乏硬性统一明确的标准，企业在选择确立成本核算对象的出发点不尽相同，有的企业成本核算管理人员认为细化成本核算需要耗费大量的人力及物力，会降低工作效率，保证总体成本不出差错即可，故而未细化成本核算对象；有的企业开发项目集住宅、商用、写字楼等多种业态的为一体，这类项目在前期环节，如果设计部、造价部等业务部门如未同成本核算管理部门充分沟通、联动。成本核算管理部门无法及时获取全周期、全业态项目情况，对成本核算对象整体的认识缺乏预判，在项目开发前期设置成本核算对象未细化，造成后期无法准确核算项目成本。
3．成本归集和分摊不科学
房地产企业成本归集是指将项目中涉及的所有成本（包括直接成本和间接成本）按照一定的分类标准和归集方式，进行统一的核算和记录，以便进行成本控制、成本分析、成本核算和成本管理的一种会计核算方法。成本归集是房地产企业内部成本核算的一个重要环节，它反映了项目的实际成本状况，对于企业的经营决策、成本控制和经营分析具有重要意义。然而，由于房地产项目的复杂性和多样性，如果相关成本支出业务的经办人员未同成本核算管理人员就成本归集标准及方式进行统一，实际成本核算记录人员可能难以将相关成本归为一个特定的项目及特定科目，如此就会导致成本归集不准确。
同时，房地产企业需要将项目中的各项成本分摊到不同的阶段、不同的成本对象和不同的业务部门。这需要对各个成本项进行合理的分摊计算，才能得出准确的成本分摊结果。但是，由于房地产企业的开发项目不仅涉及多个环节，如土地购置、规划设计、建筑施工、销售管理等，还涉及的多种业态，如商用、写字楼、别墅区、小区、公寓及教育公共配套设施，成本分摊计算过程往往较为复杂，需要考虑多种因素，如成本对象、成本类型、成本科目等。然而，不同的部门可能会对同一笔成本进行不同的分摊，若分摊标准和方法的不统一，将导致分摊不合理，影响到项目的成本控制和管理。
4．财务成本核算业务效率低下
房地产企业的财务成本核算需要依赖多个部门提供数据，包括项目部门、成本部门、采购部门等。如果数据来源不准确或者不充分，就会导致财务成本核算的数据不准确或者不完整，从而影响业务效率。另外，财务成本核算需要专业的财务人员进行操作，如果企业没有足够的财务成本核算人员，就会导致工作效率低下。现在很多房地产企业都使用单一的财务成本核算软件进行操作，这些单一软件可能功能不完善，系统不健全，导致操作效率低下，需要额外的手工操作，影响效率。房地产企业需要多个部门协作完成财务成本核算工作，如果部门之间沟通不充分，工作交接不清晰，也会导致误差。
（二）房地产行业成本核算存在问题的原因分析
1．内因分析
第一，企业内部管理水平及成本核算管理人员意识不强。由于房地产行业的特殊性，其业务范围涵盖多个领域，管理难度大。因此，如果企业内部经营管理水平及成本核算管理人员成本核算意识不强，企业将无法建立符合企业自身发展需要的成本核算制度及体系，也很难保证成本核算的准确性和有效性。
第二，企业缺乏相关的制度和规范指引。一是当前中国的房地产行业中并没有一套完整的成本核算标准，这就导致了企业在成本核算方面的规范化水平较低。二是中国房地产企业在成本核算意识上存在一定的误区。一些企业认为成本核算只是简单的进行费用的记录和汇总，而不是一种全面的、系统的、精细的、标准化的管理思想。这种误区导致企业缺乏全周期成本核算的意识，也使得企业在成本管理方面存在盲区。
第三，核算信息系统功能不完善。房地产企业核算信息系统的不完善也是成本核算存在问题的一个内因。由于房地产行业业务的复杂性，涉及的信息也非常广泛，单纯依赖人力或单独性能的财务软件已无法满足当前房地产企业成本核算需要。如果企业信息系统功能不完善，各自独立模块的信息化管理软件，一是很难获取到准确的信息，二是获取成本数据的方式很低效，从而影响全项目、全周期的成本核算管理工作。
2．外因分析
宏观经济环境的变化是中国房地产行业成本核算存在问题的一个重要外部原因。随着宏观经济环境的变化，房地产行业面临着市场需求、土地政策、货币政策等多方面的影响，这些影响都会直接或间接的影响到项目成本核算。例如，如果房地产市场需求下降，企业面临着销售困难的情况，不确定性因素增加，从而影响到成本核算的结果。
三、房地产行业成本核算的改进对策
（一）树立全周期成本核算理念，加强成本核算体系建设
房地产企业在发展过程中，要始终贯彻全周期成本核算理念，加强成本核算体系建设。具体措施如下：一是增强管理层意识。房地产企业应该提高管理层对全周期成本核算的认识和重视，引导企业高层制定全周期成本核算策略，并设立专门的成本管理部门。管理层还应该积极参与核算目标管理工作，强化成本分析、控制、管理和考核，以实现成本控制和企业效益最大化。二是优化内部环境。房地产企业应该建立健全内部管理制度，鼓励全体职工积极融入成本核算管理工作，形成良好的工作氛围。三是加强员工素质培养。房地产企业应该加强员工素质培养，提高员工的全周期成本核算理念和能力，使员工能够了解和掌握成本分摊、归集、计算的基本知识和方法，能够熟练地使用各种成本核算工具和软件。四是制定全周期成本核算制度。建立与成本核算相关联的配套管理制度，如全面的项目管理制度、严格的合同管理制度、规范的预算管理制度等，来确保项目成本的合理控制，形成完整的成本核算体系。
（二）明确成本核算对象
房地产企业明确成本核算对象，包括：一是结合企业实际情况，制定适合企业内部成本分类原则及标准，并严格按照相关原则及标准确定成本核算对象，统一口径，其间不得随意调整、变动。目前普遍适用的成本核算对象的确定原则有多种，如可否销售原则、功能区分原则、定价差异原则、权益区分原则等。对于规模小、不分期（区）建设的项目，可以项目整体为一个成本核算对象；规模大、开发周期长、成片分期（区）开发的项目，以各期（区）单独作为一级成本核算对象；同一项目有预计未来经营方式不同的（部分出售，部分作为投资性物业出租），在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按未来经营方式划分成本核算对象；同一期（区）有高层住宅、低密度住宅等不同产品类型的，可根据项目情况及管理需要，确定是否作为单独的成本核算对象；对于独立的配套设施，可根据核算和管理需要，确定是否作为单独的成本核算对象，若不单独作为成本核算对象，发生的成本费用直接计入相关开发项目的成本，对于实施精装修的项目，原则上精装修工程不作为单独的成本核算对象，仅单列成本项目反映。
二是成本核算管理人员在确定成本核算对象、成本核算科目时，应加强同设计部门、成本部等业务部门沟通、联动，充分了解房地产项目的经营方式、产品业态等情况，获取项目的基本信息，严格按照公司确定的成本核算对象分类原则，设置适合企业的成本核算对象及科目；在项目开发的过程中追踪项目进展情况，实时掌握项目全周期的开发情况，如项目过程中因战略调整，改变了既定产品开发策略，成本核算管理人员需结合实际情况动态调整成本核算对象，以确保成本核算数据的准确性。
（三）明确成本归集和分摊原则
房地产企业明确成本归集和分摊原则的目的是准确计算产品或项目的成本，以制定合理的价格或决策，进而实现企业盈利最大化。以下是成本归集和分摊原则的两点建议：一是企业应当合理选择成本归集和分摊方法。房地产企业的成本包括直接成本和间接成本，归集和分摊方法的选择与企业的经营模式、产品特点、管理水平等因素有关。对于直接成本，可以采用直接分摊法；对于间接成本，可以采用分配基础与分配比例相结合的方法，这样可以保证成本归集和分摊的准确性和公正性。二是严格执行成本归集和分摊原则。房地产企业要严格执行成本归集和分摊原则，建立健全的内部控制制度和财务管理制度，保证成本的真实性和准确性。
（四）加强内部沟通，建立成本核算信息化平台
加强内部沟通和建立成本核算信息化平台，可促进业务、财务工作相融合，是提高财务成本核算工作效率的重要手段。房地产企业可成立以经营层领导为组长，设计部、项目部、销售部等部门成本核算关键节点人员为组员的成本控制小组，财务部全程参与从项目设计、开发、销售等阶段，加强与业务部门沟通联动。
一方面企业可以采用ERP系统、成本核算软件等技术手段，将财务成本核算工作数字化，实现数据自动化采集、处理、分析等功能。通过建立信息化平台，企业可以更好地管理财务成本，降低出错率，减少对人的依赖。另一方面企业应该注重成本核算业务人员的培训和技能提升，以适应信息化平台的使用和业务发展的需要。培训应该包括软件操作、财务成本核算原理、财务成本管理等方面，让财务人员熟悉财务成本核算的各个环节及流程。最后，为了保证财务成本核算的准确性和一致性，企业应该制定相关流程和标准，确保每个环节都有明确的操作流程和质量标准。
四、结束语
综上所述，我国房地产行业成本核算存在着成本核算理念及体系不健全、成本核算对象不细化、成本归集和分摊不科学、财务成本核算业务效率低下等问题。通过加强树立全周期成本核算理念，加强成本核算体系建设，明确成本核算对象、成本归集和分摊原则，加强内部沟通，建立成本核算信息化平台等措施，可以提高房地产企业的成本核算业务水平，提高企业的竞争力和可持续发展能力。
