摘要：本文以广州房地产市场为例，分析2010-2013年间房地产调控政策对房价影响的局限性，探讨其中存在的原因以及有针对性的政策建议。
关键词：房地产调控政策房价广州市场局限性原因
1 广州市房地产调控政策历史梳理
受到2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价不断下跌。为了扭转局面和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象，从2009年下半年开始，房价不断攀升，增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010年开始连续出台房地产调控政策，即“国十条（2010）”、“国八条（2011）”、“国五条（2013）”。根据国家宏观调控的政策规定，广州市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。
首先，广州在2010年5月出台“新国十条广州细则”。细则中指出“严格执行国家各项房地产税收和金融政策，坚决遏制不合理住房需求”。“新国十条”的主要内容可以概括为：提高首付比重和提高贷款利率，即将原来20%的首付提高至30%（二套房不低于50%），利率按照基准利率1.1倍执行。
其次，广州在2011年2月出台“新国八条广州细则”。细则着重从提高购房门槛和限制户籍人口购房套数、非户籍人口购房两个方面进行调控。一方面，提高了购房门槛，将二套房的首付比重提升至60%，并执行1.1倍利率政策。另一方面，细则规定广州户籍人口限购两套住房，而非户籍人口不能提供近一年纳税证明的不允许购房。
第三，广州在2013年11月出台“穗六条”。细则规定将二套房首付比重提高到70%，并且购房资格申请社保年限也由1年提高至3年。
综上所述，从2010年至2013年间，广州根据国家房地产调控政策的要求，制定了相应的广州细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那幺，不断升级的房地产调控政策是否有效？对广州地区的房价是否有影响？
2 广州市房地产调控政策对房价影响的几个阶段
由于国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始广州地区的房价出现了回升，而2010年的房价仍然处于惯性上升通道。在2010年4月“新国十条”新政开始实施，拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至今，每年都出台新的调控政策。在头两年的时间里，政策对房价有一定的影响，但是在2012年下半年开始，政策对房价的影响作用有限，甚至出现越调越高的局面。
从政策调控对放假影响的数据来看，可以分为三个阶段：第一个阶段，调控政策对房价有影响阶段；第二个阶段，调控政策对房价影响减弱阶段；第三个阶段，房价迅速飙涨阶段。
首先，调控政策对房价有影响阶段（2010年4月-2010年10月）。事实上，通过近年来的数据发现，这段时间是为数不多的房价受政策调控影响较为明显的阶段。在这个阶段中，广州房价成交均价出现了一定的下降趋势，从“五一黄金周”和“十一黄金周”的数据对比发现，2010年10月的房价较5月份相比有一定的下降，均价为12500元/平方。这一阶段房价受到影响的原因主要有两个方面：一方面，“新国十条”落地后，购房者条件和能力受到约束。“新国十条”不仅提高了购房者的购房门槛，而且银行开始提高房贷利率。在“新国十条”中最为重要的政策条款就是“提高首付比重，提高利率水平”，即从原来20%的首付比重调整为30%（外地购房者甚至被停止贷款），二套房的首付比重调整为50%以上，利率上调至基准利率的1.1倍。这无形中增加了购房者的压力，购房者对购房的需求受到一定的影响。另一方面，市场观望情绪严重，市场态度也产生了分化。新政实施后，广州房地产市场陷入观望，成交量锐减，购房者对房价下降的预期增强，观望的气氛越来越浓。在这两种因素的共同影响下，广州的房价出现了6个月的缓慢下降期。
其次，调控政策对房价影响减弱阶段（2010年11月-2012年7月）。据统计，2010年11月开始至2012年7月份，调控政策对广州房价的影响出现了减弱，房价开始逐步上升并趋于稳定，在这段时间内，广州市二手房的成交均价大致徘徊在15000元/平方左右，相对于前一个阶段相比，有了一定的上升（涨幅约为20%），但是在近1年半的时间里，房价并未出现较大的涨幅，这其中的原因有二：一方面，市场对房地产调控的信心明显不足。较前一阶段来说，市场对调控政策的成效并不满意，甚至认为政策调控没有找准基点，“误伤”了刚需人群。另一方面，房地产调控政策再次升级。2011年开始广州按照“国八条”的要求制定了新的调控政策，规定户籍人口每个家庭仅可购入两套房产，外籍户籍人口未能提供相关证明将不能在广州购房。这一政策对购房者的条件进行了更加严格的限制，对房地产交易量有一定的影响。
总体来说这一阶段广州的房价仍然出现缓慢上升的趋势，这说明前期的调控政策对房价的影响已经出现了减弱，而新的调控政策对抑制房价过快的增长有一定的作用。
再次，放假迅速飙涨阶段（2012年8月-2013年12月）。数据表明，2012年8月广州的二手房均价为15467元/平方，而到了2013年3月，房价迅速上升至17665元/平方，8个月时间上涨了14.2%，而到了2013年11月均价已经上升至19589元/平方，与2012年8月的均价相比，上涨了近27%，据2014年的最新数据显示，目前广州的二手房均价已经超过了20000元/平方，这与2010年调控前的房价相比，上涨了近1倍之多。这段时间内均价的上涨速度明显加快，我们用“飙涨”一词来形容并不为过。导致这一阶段房价飙涨的原因主要有两个方面：一方面，购房需求被压抑后集中释放。从国十条开始房地产密集调控的两年多时间里，房地产市场中的观望情绪明显，而且由于购房门槛不断提高，购房者的需求被不断抑制，从而导致了后来的集中释放局面。国家房地产调控政策表述也从最初的“抑制房价上涨”开始调整为“抑制房价过快上涨”，这对购房者对房价下跌的预期明显下降。另一方面，新调控政策引起购房者的恐慌。2013年3月，“史上最严”房地产调控政策出台，但是“史上最严”政策中关于“二手房征收差价20%的个人所得税”的表述却引发了市场的恐慌情绪。在目前的二手房交易市场中，买房“赋税”和卖方“实收”的情况普遍存在，这就意味着如果“史上最严”调控政策落地，那幺购房者将面临增加20%的购房成本，所有的税费都转嫁给了买房。在“史上最严”调控政策还未正式实施之前，市场上出现了集中购房的局面，部分城市甚至出现了买卖双方在房管局门口排长队过户的场面。以上情况说明，2013年开始房地产调控政策已经无法抑制房价的上涨，甚至成为了房价上涨的“助推器”。
综上所述，从2010年4月至2013年3月间，虽然政府的房地产调控政策在不断升级，但是对抑制房价过快上涨的作用却并不明显。从2010年-2013年的广州市房价数据来看，继续保持了稳定的上涨趋势，这似乎又再次陷入了房地产市场调控“越调越高”的怪圈中。那幺，房地产调控对房价的影响作用局限性的原因是什幺？房价是否能够摆脱“越调越高”的困境？
3 房地产调控对房价影响局限性的原因探析
3.1 目前的房地产调控的对象出现了偏差
就近年来房地产调控政策来看，房地产调控的目的是正确的，即限制房地产的投资性行为。但是，在政策制定和执行时候，未考虑到房地产市场的复杂局面，政策往往误伤了“刚需人群”，限制了“刚需人群”的购房需求，在调控对象上出现了偏差。这种偏差主要体现在两个方面：首先，政策重视对“需求”的调控，而对“供给”调控不足。从目前的房地产调控政策来看，调控的主要方向是通过限制购房条件、金融等组合政策来抑制房地产的市场“需求”。当然，政策制定的目的是为了限制“投资性的需求”，但是政策落地后并未对“投资需求”和“刚性需求”进行界定和区别对待，导致了政策调控的对象模糊。调控政策的制定并不符合经济学的一般规律，按照经济学最简单的供需关系定理“供过于求则价格下降，供不应求则价格上涨”，通过提高购房门槛、限贷限购的措施，仅限制了房地产市场的需求，仍然难以改变目前房地产市场“一房难求”的局面。
其次，金融政策调控对“刚需人群”的误伤。房地产调控的金融政策主要是通过“限贷”和“提高利率”的方式进行，这容易误伤刚需人群。因为，对于投资性需求的人群来说，更多是通过一次性付款的方式进行交易，很少通过贷款的方式购房。而对于刚需人群来说，大部分人是通过贷款的方式进行购房。通过限贷和提高利率的做法只能够加重刚需人群的购房负担，并不能达到精准打击“投资性人群”的效果。
3.2 “土地财政”未出现明显改观
“土地财政”导致了房地产市场是地方政府获得财政收入的最为重要途径，地方政府通过“卖地”来获得财政收入的做法非常普遍，这也是导致国家层面的房地产调控政策很难在地方“落地”。在现行的“土地财政”体系下，政府一方面通过卖地来获得财政收入，另一方面通过房地产交易税费来增加财政收入。政府通过卖地来获得财政收入势必会不断提高地价，而土地供应的不足导致了房地产用地极为稀缺，导致供求关系不平衡，从而导致“地王”频现。事实上，对于拿地的房地产企业来说，不断高企的地价对它们并没有太大影响，因为这些地价将最终转嫁至购房者身上，这也是导致房价不断上涨的重要原因。另外，房地产交易税费也间接抬高了房价。以目前广州的二手房交易为例，一套证未过五年的房子售价假设为100万元，在税费均由买方支付的情况下，这套房实际的交易价格将达到107.6万元，即增加了7.6万元的税费，在房地产供需关系较为紧张的条件下，提高房地产税费来限制购房需求的做法实际上间接抬高了房地产交易的价格。
简而言之，现行的“土地财政”政策未进行变革的情况下，通过政策调控的方式来影响房价的作用是较为有限的。
3.3 房地产市场仍然存在“上有政策、下有政策”的局面
目前，房地产市场普遍出现“上有政策、下有对策”的情况，而导致这种情况出现的原因就在于监管部门对房地产调控政策的监管不足。以调控政策中提高购房门槛为例，按照2013年的政策具有广州市户籍的人口和能够提供缴纳一年社保证明的非户籍人口有购房资格，据了解在广州房地产中介市场中，仍然可以通过“渠道”获得缴纳社保证明；以调控金融政策中提高贷款门槛为例，按照2013年的政策，购买二套房的居民需要支付70%的首付，这个政策大大提高了改善型买家的购房门槛。但是，通过笔者的了解发现，目前房地产市场中通过变现贷款的方式（如提供装修贷款），仍然能够保证二套房交易30%首付的交易门槛；另外，房地产企业面对调控政策中关于新房“限价”的政策规定，变相通过签订“双合同”的方式，通过签订“购房合同”和“装修合同”来规避“限价”政策对房地产销售价格的影响。
简而言之，房地产监管部门对房地产市场监管不足导致了市场中通过变相或“打擦边球”的措施仍然存在，房地产企业、中介、银行仍然能够通过类似的办法来规避房地产调控政策。
3.4 市场对房地产调控的信心明显不足
我们在2013年底通过问卷调查的方式对广州地区居民的购房信心指数进行调研发现，市场对房地产政策调控的信心明显不足。根据调研，将近6成人认为房价会保持持续上涨，1成人认为房价将会保持稳定，仅有2成多的人对房价的未来走势保持谨慎，持观望态度。对于房地产调控政策的调查数据显示，仅有2成人认为调控政策将发挥成效，近8成人对调控政策的效果表示怀疑，甚至有近4成人认为房地产新政缺乏新意，没有任何效果。
不仅购房者对房地产调控的信心不足，而且市场中的卖家对调控也不以为然。即便是在调控不断升级和持续加强的情况下，卖家（特别是投资客）仍然可以选择“转售为租”的举措，获得更为长期的收入，待市场较为明朗的情况下再出售房产。对于早期的投资客而言，其购入房产的成本非常低廉，在租金不断提升的情况下，通过“租赁”的形式也能获得较高的收益。在笔者调查和访谈过程中发现，有许多投资客在2008年金融危机后入场，在天河北地区购房的单价均低于1万元/平方，而5年后的今天这一板块的价格已经接近4万/平方，有投资客甚至表示“即便是房价下降80%，对我来说也仅是回到了5年前的成本价，没有任何损失。当然，这种房价大跌的概率非常低”。
4 结论
本文通过2010-2013近四年来广州地区的房地产调控政策实施对房价的影响进行分析后发现，调控政策对房价的影响作用并没有达到预期的效果，甚至某些政策还间接推高了房价。相关部门在制定房地产调控措施的时候应该着重考虑以下几个层面：①解决“土地财政”问题。②调整调控政策的限制对象，较为精确地打击“投资性需求”，避免误伤“刚需人群”和增加购房负担。③加紧研究并制定实施房产税，通过房产税来调节房价，也能够转变目前政府靠“土地财政”获得财政收入的现状。④加强对房地产市场的监管力度，避免市场出现“上有政策、下有对策”的情况。⑤合理增加土地供应，加强保障房建设，增加市场需求，平衡供需关系。
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作者简介：赖映虹（1985-），女，广东汕头人，广东建设职业技术学院建筑工程管理系助教，研究方向：房地产经营与管理，房地产市场营销与销售。
