●王旭 田乙强
基于博弈论的房地产咨询企业竞争分析
●王旭 田乙强
随着房地产行业的发展和逐步完善，与之密切联系的房地产咨询业务逐步升温。房地产的商品房开发、销售、交易、租赁、抵押和担保等环节都离不开房地产咨询，因此决策者和相关从业人员也加强了对专业咨询意见的关注。但我国房地产咨询业起步晚，发展缓慢，外部生存环境、内部管理上都存在一些问题，发展面临各种风险，房地产咨询企业之间竞争也逐渐加剧。文章应用博弈论的相关知识及模型，对房地产咨询企业之间的竞争进行分析，并据此形成房地产咨询企业发展应注重产品创新的观点。
房地产咨询 博弈论 囚徒困境 重复博弈
一、引言
我国房地产市场历经30多年发展日趋成熟，随之产生的房地产咨询业自上世纪90年代初产生并逐渐发展，自1996年中国楼市开始复苏以来，专业咨询代理企业不断地涌现。根据中华人民共和国建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定，本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的房地产活动当事人提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种：提供房地产开发、投资有关的各方面信息，如房价、地价及其动态情况和预测、待出租、出让、出卖和交换房的情况、寻求房地产投资伙伴、招商投资、政府出台的房地产政策以及其他关于房地产变动信息等，以便开发商、投资商等客户能及时了解某一城市或区域的房地产市场形势，还提供对房地产业的政策、法律法规和程序、资费、项目规划设计方案、项目包装与广告策划等方面的咨询和代理服务。投资决策咨询业务是诸如接受房地产活动当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。现我国房地产咨询产品多以调研报告，方案等书面或报告形式提供给客户，主要是应用SWOT分析，经验理论等为依托，对数据分析较少，产品单一，质量、可信度上也不尽人意。
博弈是指利益存在冲突的决策主体在相互对抗（或合作）中，对抗双方（或多方）相互依存的一系列策略和行动的过程合集。博弈论的方法和思想广泛应用于经济学、社会和行为科学研究中。本文将囚徒困境和纳什均衡等理论应用到房地产咨询企业竞争行为分析。
二、博弈模型的建立与分析
1.对存在不合作可能性的博弈分析。假定存在两个房地产咨询企业：甲公司和乙公司，两提供的咨询服务无差异，价格及市场占有率均相同且利润均分。在上述假定下，有如下支付矩阵:
表1 存在不合作可能性的博弈支付矩阵(T＞P＞R＞S)
如表1所示，两家房地产咨询企业的行动集合是相同的（不创新，创新），当甲公司创新而乙公司不创新时，甲公司的收益为T，乙公司的收益为S，这时数量关系为:T＞P＞R＞S；反之乙公司创新而甲公司不创新时，乙公司的收益为T，甲公司的收益为S；当双方都进行创新并获得成功时，双方收益为P。
上式告诉我们，抢先成功的期望利润的现值是时间与累计投入的函数。各寡头采取理性竞争行动的判断标准是权衡抢先成功的期望利润和被人抢先后自身的所得利润，即如果πp(k(t)，t)＞π0，房地产咨询企业便会进行产品创新，(创新，创新)是纳什均衡；反之，(不创新，不创新)是纳什均衡。
在双寡头竞争市场，博弈双方不会因为预计同时创新后依然平分市场而且利润比不创新时有所增加就必然产生(创新，创新)的纳什均衡。在不合作的情况之下，因为一项产品创新要经历多个研发阶段，每个阶段有不同的分任务并且需要不断的资金投入，因此这种模型设计过于简单化。房地产咨询企业必须通过多方面调研了解市场及对手的动态，适时对失败概率函数μ (k(t)，t)进行调整。
2.对存在合作可能性的博弈分析。由于房地产当事人对咨询产品要求的多样化，替代产品的增加，潜在的房地产咨询企业进入，激烈的竞争环境使得各个企业纷纷以产品创新作为应对措施。若不进行产品创新，原有产品可能不满足客户的需求，致使客户寻求其他咨询服务提供者，这样，房地产咨询企业将减少在市场占有份额。但是在市场优胜劣汰的调整过程中，寡头们的利润不一定有增加，他们进行技术创新的目标是市场份额。
表2 囚徒困境博弈支付矩阵(T＞R＞P＞S)
如表2所设，T＞R＞P＞S情况是可能出现的，两个房地产咨询企业完全有动力合谋，即有可能出现合作博弈。如果博弈双方各自进行技术创新并且成功后出现P＜R的情况，那么在理性选择的考虑下是有可能出现合作不创新的均衡。合作博弈和非合作博弈的基本差别是是否存在有约束力合同的可能性，在P＜R的情况下，是存在合作不创新的均衡可能性:但因为R＜T，博弈双方同时都存在单方不遵守合同的利益驱使可能性。
尽管由于合作不创新博弈双方都是有利的，但在一次性博弈中，双寡头创新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈问题，唯一的纳什均衡为(创新，创新)。为解决此问题，引入重复博弈。
3.无限次重复囚徒困境博弈。重复博弈是一种特殊的博弈，在博弈中，相同结构的博弈重复多次，甚至无限次。因为其他参与人过去的行动的历史是可以观测的，因此在重复博弈中，每个参与人可以使自己在每个阶段选择的策略依赖于其他参与人过去的行为。在重复博弈中，常用的一种策略为“触发策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方随即也采取不合作策略并且永远采取不合作策略。
针对双寡头市场的产品创新博弈分析，房地产咨询企业采取的行动步骤：甲公司先选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择不创新(合作)，则甲公司在本阶段继续选择不创新(合作)；如果乙公司在上阶段选择创新(不合作)，则甲公司在本阶段及其后阶段均选择创新(不合作)。
设t表示不连续的时间段t=(0，1，2……，T)。在此策略下，如果咨询公司选择不创新(合作)，则他的期望效用为：
如果咨询公司选择创新(不合作)，则他的期望效用为：
在长期博弈过程中，贴现率δ越大，说明博弈双方越看重未来收益，博弈双方再次相遇的可能性也越大。
若T与P相差越大，同时T与R相差越小则(不创新，不创新)出现的可能性越大。但是，若T与R相差较大时，博弈双方在自身选择创新或不创新的差距较大，合作的关系可能被打破，则（创新，创新）出现的可能性较大。
通过上述分析，无论房地产咨询企业竞争中是否合作，都有出现产品创新的可能。随着产品的创新发展，市场占有份额可能逐渐增加，随之带来的是良好的收益，也更容易获得垄断地位。
三、房地产咨询企业产品创新实例
伴随房地产业的发展，房地产咨询企业在我过的发展也逐步扩大，各咨询企业之间的竞争也不断增加，每个房地产咨询企业的产品创新脚步也越来越快。
易居（中国）控股有限公司是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，旗下克尔瑞信息集团为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案，包括住宅、区域开发、主题地产、旅游地产、商业地产咨询等服务。易居在近些年发展中不断地创新产品，2013年5月，独立第三方房价指导平台“克尔瑞房价”系统正式上线；2013年11月，在上海举办的“超·跃——易居中国2013年度创新峰会”中宣布CRIC房地产决策咨询信息系统升级，将使其房地产咨询业务更加专业化、高成效；从表3中可以看出，房地产咨询业务收入在2012年虽然有所下降，但是，在2013年全年过后，同比增长40.66%，不仅远超2012年收入，也创下近年新高。
表3 易居（中国）近三年房地产信息和咨询收入情况
易居中国在2014年1月，B2C战略全面启动，这是从B2B到以B2B与B2C为核心战略的转变。在接下来的房地产市场咨询行业发展中，创新产品也成为提高竞争力的主要手段之一。
四、结论
通过对房地产咨询企业在相互竞争中是否采用产品创新战略博弈分析，从双寡头垄断市场入手，分别讨论了企业不合作和合作的可能性。本文对房地产咨询企业在行业竞争中的发展战略决策上有一定指导意义。房地产咨询企业应借鉴优秀咨询企业的经验，利用先进的理论知识和专业软件，不断创新产品。
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（作者单位：东北林业大学土木工程学院 黑龙江哈尔滨 150040）
（责编：贾伟）
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