郑晓云 王雨 贾超
摘 要：住宅房地产市场交易过程中涉及到的利益主体主要包括政府、房地产开发商、房主和购房者，是一个典型的利益博弈领域。文章运用博弈论的分析方法，对住宅市场中各利益主体之间的博弈行为进行分析，对住宅房地产市场中的经济现象进行解释，为各利益主体在博弈过程中的理性决策提供一些参考和建议，使房地产市场能够健康持续发展。
关键词：住宅房地产 博弈 利益主体 可持续发展
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）09-277-03
近几年，随着政府宏观调控政策逐步完善和健全，房地产市场的发展更加成熟，开发商和购房者也更加理性，不断加剧的房地产市场竞争促使各利益主体之间的博弈越来越激烈。作为房地产市场的重要组成部分，住宅市场的竞争也同样激烈。尽管政府调控政策不断出台，但居高不下的房价与急剧下滑的销量使房地产市场进入了新的冰冻期，住宅房地产市场的发展也出现了不良态势。房地产开发商、政府、中介机构和普通百姓是构成住宅房地产市场的主体要素，他们在房地产市场中各自扮演着不同的角色，为争取自身利益的最大化而采取不同的决策思想和行为，从而推动着住宅市场的发展。为促进住宅市场的健康可持续发展，本文运用博弈论的思想来分析各个利益主体的博弈行为，从住宅市场内部各个利益主体入手，研究各利益主体之间的相互关系，在既定的博弈规则约束下，通过选择特定的行为策略来使各方利益最大化，为各利益主体的理性决策提供可行性的建议。
一、住宅房地产市场的发展现状及存在的问题
住宅市场包括住宅一级市场和住宅二级市场，住宅一级市场主要是指商品住宅首次进入流通领域进行交易而形成的市场，是房地产开发商出售新建好的楼盘给购房者的市场，即所谓的“一手房”买卖市场;住宅二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场，即“二手房”买卖市场。住宅一级市场中的主要利益主体包括政府、房地产开发商和购房者，住宅二级市场中的主要利益主体是房主、购房者和中介机构。
2011年以来，随着宏观调控的不断深入和强化，我国房地产市场开始进入重要的转折期。限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下，使得房地产市场增速逐渐放缓，成交情况下跌，购房者观望情绪加重，房企也开始出现资金链紧张的现象，房地产市场逐渐向正常化回归。而在2014年上半年，面对持续低迷的房地产市场，全国多地开始全面放宽限贷政策，极力给楼市松绑，大多数城市也相继取消了限购政策，使我国房地产市场的调控又步入了新的周期。但由于购房者观望气氛浓厚，在购买力不高的情况下，开发商为回笼资金大打优惠牌，以价换量却未能给低迷的楼市带来一个新的置业高潮。目前住宅房地产市场主要存在以下三方面的问题：
一是楼市供应过剩，需求下降，住宅市场控制量加大，住宅房地产市场进入存量时代，如近三年的相关资料显示哈尔滨市的主城区房屋空置量为30%，江北接近70%。
二是房地产市场持续降温，购房者观望情绪浓厚，购买力下降。由于政府出台的“限二停三”政策，使投机需求和投资需求大大减少，而房地产市场未来预期的不确定性以及房企打出的各种优惠措施，使得刚性需求者不知所措，只能持币观望，如2011年以来，全国各大城市的住宅销售量都出现了下滑趋势，据新浪乐居统计，截止2014年7月1日，哈尔滨市上半年商品房成交备案23947套，同比2013年前6月（34541套）成交量同比下跌44.2%。
三是购房者和房地产开发商之间信息不对称。房地产市场的专业性使得房地产开发商相对于购房者来说处于信息优势地位，开发商作为供给者掌握较多的住房信息且了解企业自身的经济实力和信誉状况，而购房者只能从开发商的宣传资料中得到欲购楼盘的相关信息，如住宅的价格、质量、地理位置、物业管理、周围环境等。
这些问题严重阻碍了住宅房地产市场的持续健康发展，本文通过住宅市场中各利益主体的博弈研究，来探究产生这些问题的根源，从而找出解决途径，促进住宅房地产市场的可持续发展。
二、住宅房地产市场中各利益主体的博弈分析
（一）各利益主体的目标
政府：中央政府对房地产市场进行调控和干预，目的是使更多的居民拥有自己产权的住房，促进房地产市场平稳健康发展，维护社会稳定，增加国家税收。 地方政府的目的是促进地方基础设施建设和城市化进程，提高地方政府的财政收入和GDP贡献率，实现地方经济的繁荣。
房地产开发商：实现企业经济效益最大化，赚取高额利润。
购房者：以尽可能低的价格购买到价值尽可能高的房子。
房主：以尽可能高的价格出售或出租自己的房子。
中介机构：活跃房地产市场，在二手房交易中获取高额的佣金。
房地产市场中，各利益主体是相互依存的，他们各自的目标既是矛盾又是统一的，各利益主体的存在是实现自身利益最大化的前提和保障。
（二）政府与开发商、购房者之间的博弈分析
政府虽然能在房地产业中获取高额利益，但是，政府作为国民经济的宏观调控者，代表的是国家和社会的整体利益，要从全局、宏观的角度来考虑房地产业的发展，而不能仅仅关注从房地产业中获取的巨大利益。当房地产市场过热或萧条时，政府就会制定相应的规章制度并采取一系列措施进行宏观调控来保证房地产市场的稳定持续发展。
1.政府与开发商之间的博弈分析。在土地招、拍、挂活动中，政府和房地产开发商由于存在不同的利益诉求而使得两者之间的行为呈现出典型的博弈特征。政府对土地享有部分的所有权和收益权，希望从开发商那里获得高额的土地出让金，而开发商则希望以尽可能低的价格获取土地，因此，政府和开发商之间存在严重的利益冲突。但房地产市场的活跃不仅会给政府带来更多的财税收入和更高的GDP贡献率，同时可以解决就业问题和维护社会的稳定，政府乐于房地产价格和销量齐涨，因此税收及GDP的贡献以及社会稳定问题使政府和开发商之间形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系，同时也成为开发商与地方政府博弈时的一张强有力的底牌，为其提供了与政府讨价还价的余地。因此，面对目前低迷的房地产市场，开发商和政府都在不断寻求对策，政府调控政策的松绑，开发商采取各种促销手段，以价换量，以期市场回暖，从而达到自己的利益目标。
2.政府与购房者之间的博弈分析。政府作为中国房地产市场复杂博弈格局中的主要成员，其考虑的不仅是民生问题，普通百姓是否都“居者有其屋”，同时还要考虑经济发展和社会的稳定。一方面地方政府希望房价上涨来促进地方经济繁荣，另一方面购房者希望房价下跌来达到自己的购买力。当前地方收入的主要来源之一是房地产业，因而在一定程度上地方政府希望房价上涨。与此相矛盾的是，普通购房者的利益目标是以尽可能低的价格购买到价值最高的房子，这与政府的意愿是相违背的。在利益博弈过程中，相较于制定博弈规则的政府，购房者处于劣势而又被动的地位，被动地接受调控政策和开发商的房屋定价。在市场活跃时，购房者会积极入市，同时地方政府见势也会操控土地来获得高额土地收入和税收，但这样便会推高房价，于是中央政府便加大宏观调控力度，来缓解过热的房市，而购房者面对持续走高的房价会选择暂不出手，市场再次进入观望态势。
（三）房地产开发商之间的博弈分析
2011年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率以及居民预期的悄然转向，房地产市场出现明显降温。面对持续下行的市场，各大房企不断降价销售以回笼资金，小型开发商也纷纷抛售项目来缓解资金链紧张的局面，大开发商和小开发商之间的“价格战”已拉开帷幕。
如在哈尔滨住宅房地产区域竞争市场中，大、小开发商已围绕房价展开博弈，建立完全信息静态博弈模型，大、小开发商之间的博弈矩阵见表1。博弈矩阵中的数字均为虚拟数字，只要保证其中的大小关系与实际相符即可，因为在博弈过程中，只有相对的大小关系才会对博弈的均衡结果有影响，所以不必要求数字的精确性。
面对目前交易冷淡的市场，无论是大开发商还是小开发商，一般可选择的策略集都是（降价，维持原价）。若大、小开发商均不愿降价销售，而是选择维持原价，则在哈尔滨区域住宅房地产市场上，两者在价格上达到统一，间接形成价格合谋，购房者只能选择观望或者被动地接受价格，那么由于高房价带来的高利润，大、小开发商均能获得最大的收益（10，10）。若小开发商迫于现阶段的销售压力，为了保证资金链条，维持企业正常运营，而选择降价促销，大开发商则维持原价，那么他们获得的利润会下降，变为（2，6），大开发商虽然仍维持现有价格体系不变，但由于其雄厚的资金实力以及品牌效应的影响，其仍然会获得较少的利润。若大开发商选择降价销售而小开发商维持原价，那么他们获得的利润为（6，-2）。导致这种博弈结果的原因在于在大开发商降价而小开发商维持原价的情况下，购房者会涌向降价一方，即大开发商一方，而维持原价的小开发商的销售压力会增加，再加上在资金实力、企业经营能力等方面的不足，使其在激烈的价格竞争中处于劣势，最终导致其获得的利润为负值。而选择降价的大开发商虽然获得的利润没有维持原价时的高，但却解决了手中的存货问题，减轻了现阶段的销售压力。若大、小开发商均采取降价措施，处在观望状态的购房者会渐渐入市，双方都解决了销售问题，但获得的利润却会大大减少，变为（4，4）。
通过以上分析可以看出，大小开发商的最优策略都是选择不降价，即策略组合（维持原价，维持原价）为该博弈的纳什均衡。但是利用画线法得到该博弈矩阵的均衡解为（维持原价，维持原价）和（降价，降价），显然一个博弈矩阵不可能存在两个均衡解。作为理性经济人，无论大开发商还是小开发商，面对目前楼市低迷的情况，以及自身资金链趋紧、销售放缓的局面，选择降价销售是理性的决策。因此，该博弈的均衡解是（降价，降价）。
（四）购房者与房主、房地产开发商之间的博弈分析
住宅市场包括“一手房”市场和“二手房”市场，对于有住房需求的购房者来说，选择购买一手房还是二手房则是一个需要慎重考虑的问题，因此分析购房者与开发商在一手房市场的博弈和购房者与房主在二手房市场的博弈，研究购房者在一手房和二手房之间如何抉择，从而使自己能够获得最大的利益。
1.购房者与房主之间的博弈分析。近两年，房地产市场出现明显的降温，作为房地产市场重要组成部分的住宅市场，也出现整体低迷的现象。由于二手房市场成交低迷，使得购房者看到了降价的希望，认为房主会做出让步，但他们却低估了房主对价格的坚持态度，大部分房主都不愿降价销售住房。房主不愿大幅度降价卖房，而购房者又觉得降价没到位，买卖双方展开了“拉锯战”，双方陷入了“囚徒困境”。造成这种境况的原因主要是由于一般拥有二手房的业主大部分都不存在资金的压力，没有急于抛售套现的意愿，所以即便选择暂时不卖或出租也不选择低价出售。同时，考虑到成交市场的低价运行现状，房主更愿意选择撤牌转售为租，转投租赁市场可以为房主创造不菲的收入。
面对低迷的二手房市场，作为理性经纪人，房主的报价更趋于理性，站在自身利益最大化的立场，咬定价格不放松。而同样是理性人，购房者却没有和房主讨价还价的优势，但考虑到自身的利益不受损失，以及目前放缓的市场，购房者的观望心态更加浓烈，在租金合理的情况下，会选择租房。
2.购房者和房地产开发商之间的博弈分析。随着宏观调控的持续和深入，房地产市场增速逐渐放缓。在住宅一级市场中，房地产开发商纷纷开始出现资金链紧张、库存增加的情况。为了尽快收回投资成本，回笼资金，一些房企不惜以价换量，进行降价促销。但大部分购房者仍处于观望状态，并不急于入市。在信贷政策紧缩，购房者观望带来的成交压力，以及需求不旺的现实下，房地产开发商从理性人的角度出发，为极大化自身的效用水平，可选择的策略有降价和维持原价，而购房者可以选择的行动策略为继续观望或入市购买。
假设房地产开发商选择降价获得的收益为m，选择维持原价获得的收益为n，选择降价的概率为p，则选择维持原价的概率为1-p;开发商选择降价时，购房者选择观望获得的利益为a，选择入市获得的利益为b，购房者选择观望的概率为q，则选择入市的概率为1-q;开发商选择维持原价时，购房者选择观望时获得的利益为c，选择入市获得的利益为d，选择观望的概率为r，则选择入市的概率为1-r，据此建立不完全信息动态博弈模型如下：
图1中，A1、A2、A3、A4为各种情况下房地产开发商的得益，B1、B2、B3、B4为各种情况下购房者的得益，得益结果如下：
A1=pqm B1=pqa
A2=P（1-q）m B2=P（1-q）b
A3=（1-p）rn B3=（1-P）rc
A4=（1-p）（1-r）n B4=（1-p）（1-r）d
根据博弈模型可得，购房者选择观望时的效用函数为u1=pqa+（1-p）rc，选择入市时的效用函数为u2=p（1-q）b+（1-p）（1-r）d。
令u1=u2，
解得p*=■
随着开发商降价概率p*的增大，购房者选择观望获得的利益就会增加，因而购房者就会继续选择观望楼市，而不急于出手。但根据上式可以看出，若购房者选择观望的概率增加，选择观望时获得的利益增加，则p*就会减小。可见，面对购房者的持续观望态度，开发商是不会选择一直降价的。这是由于作为理性经济人，房地产开发商考虑到自身利益不受损失，只会将降价的幅度保持在既能使自己获利又能顺利出货的一定范围内，而不会一直降价。同样是理性经济人的购房者，由于受刚性住房需求的影响，也不会一直处于观望状态，当降价达到一定程度时，就会入市购买。
通过对购房者与房主和房地产开发商之间的博弈进行分析，可以发现，在二手房市场上，购房者是处于被动地位的，由于二手房市场的低迷以及租赁市场的逐步活跃，不急于抛售套现的房主便不愿低价出售房屋，而更倾向于转售为租，因此房主的报价更趋于理性，挂牌的房屋议价空间不大，购房者没有讨价还价的余地。相比于二手房市场，在一手房市场上，购房者则拥有一些主动权，这是由于目前房企为快速回笼资金，远离资金链断裂的厄运，使越来越多的新楼盘加入到降价促销的行列，从而给购房者增加了选择以及讨价还价的空间。面对冷淡的市场，开发商的最优策略就是将价格调低一些，以换取更快的出货速度，回笼资金，渡过目前的难关。因此，购房者可以先不必急于购买，此时最优的策略就是选择观望，看是否还有下降的空间，同时还可以“货比三家”，努力做到以尽可能低的价格购买到价值尽可能高的房屋，从而最大化自身的效益，成为博弈的赢家。
三、住宅市场可持续发展建议
维持住宅市场的健康可持续发展是中央政府始终坚持宏观调控的目标，也是政府、房地产开发商、购房者以及房主在相互博弈过程中可以接受的博弈均衡点，但要达到这一目标却并非易事，因此需要各方面的努力和配合。
首先，完善房地产市场交易制度，通过政策约束来提高预售楼盘信息的透明度和准确度，同时加强相关部门对开发商和中介机构的监管，尽量减少并消除虚假不实的信息，转变购房者信息劣势的地位。
其次，地方政府应转变职能定位，树立大局观念，加快地方经济转型。地方财政支出过度依赖于土地财政，会驱使房价的上涨。因此，地方政府应将眼光放长远，推动地方经济发展方式的转变。
第三，开发商应科学决策，尽量避免决策失误。由于房地产市场受政府的政策性影响较大，开发商对政府的宏观经济政策和市场发展要做出科学的预期，掌握好拿地时机、开发时机和销售时机。同时要做好充分的市场调研，科学地预测实际需求和购买力，才能避免决策的失误。
第四，购房者要广泛收集住宅市场交易信息，对住宅价格进行理性预期和决策。生活中要积极关注房地产市场的相关新闻，了解出台的房地产政策，避免盲目地只看价格来选房的行为，必要时学会运用法律来维护自己的合法权益。
四、结论
本文通过对住宅市场中各利益主体之间的博弈进行分析，研究他们在追求自身利益最大化的前提下围绕房价展开博弈的现象，从而得出促进住宅市场可持续发展的建议。中央政府作为房地产市场的宏观调控者和博弈规则的制定者，应加强对地方政府的监督和管理，完善地方政府政绩考核体系，而地方政府要积极推动地方经济发展方式转变。面对目前房地产市场持续低迷的态势，开发商应看清市场形势，理性选择降价销售，而对于购房者，选择一手房还是二手房，不仅取决于购房者本身的偏好，还有赖于购房者能否与开发商或房主进行讨价还价，来保证自己的利益不受损失，对目前市场交易下行的局面，相较于二手房市场，购房者选择一手房会有更大的利益空间。
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[5] 高炳华.住宅市场博弈分析[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2008（5）
（作者单位：郑晓云，王雨，东北林业大学土木工程学院;贾超，黑龙江中医药大学 黑龙江哈尔滨 150000）
（作者简介：郑晓云，东北林业大学土木工程学院副教授，研究方向：房地产经济与管理、物业管理;王雨，东北林业大学土木工程学院研究生，研究方向：房地产经济与管理。）
（责编：贾伟）
