□文/郭淑青
（西安石油大学 陕西·西安）
［提要］2020年12月31日人民银行、银保监会发布并于次日开始实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，规定了银行给房地产企业和个人的贷款占比上限，这一“限贷令”在促进国民经济各行业长久、稳定、健康发展的同时，也会给房地产企业发展带来巨大冲击。作为国民经济的重要组成部分，我国房地产企业要想在国家限贷令宏观调控政策下提升其整体发展质量，持续稳定地发展，必须意识到财务风险的重要性，科学研判发展中可能存在的财务风险，并加强内部财务控制。本文通过对限贷令政策给房地产企业带来的影响，分析房地产企业的财务风险，并为房地产企业财务风险控制提出一些建议。
长期以来，在我国经济的发展中房地产作为经济行业的支柱性产业起到了决定性的作用，但很多城市和地区当前经济过于依赖房地产经济。银保监会郭树清表示房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。“十四五”规划对我国经济发展提出了新要求，中国经济要不断调整，包括经济结构不断优化、经济增长质量不断提高、现代产业体系转型升级等。这表示房地产经济的发展将受到政策性调整的不利影响。再加上国家限贷令对于房地产企业和个人住房在银行贷款方面的限制，导致房地产企业在经营管理中难免遇到一些财务风险问题。
一、限贷令政策给房地产企业带来的主要影响
（一）对房地产企业资金流的影响。房地产企业属于资金密集型企业，投资规模大、开发建设耗时长、资金回笼周期长，融资成为房地产企业获取资金进行生产经营的必要手段。房地产项目的资金主要来源于自有资金、借入资金、销售回笼款三部分。房地产开发商，前期阶段通常以自有资金为主，后期通过快速销售，拿到购房者的房款偿还贷款和用作后期资金投入。近来，房地产监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增多，并根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制，银行发放贷款全面收紧，从根源上限制过多资金流入房地产领域。房地产企业来源于借入资金和销售回笼款这两部分的资金将会大额减少，房地产过度扩张挤占实体经济金融资源的情况将不复存在。加上“房住不炒”一系列调控政策的落实，房地产企业融资成本走高、筹资渠道变窄，资金投入和回收时间不匹配，房地产企业资金链难免会出现断裂，资金流可能会难以支持企业继续扩张。
（二）对房地产供需的影响。供给方面，对于开发商来说，因为开发商拿地最大的融资渠道就是银行贷款，限贷以后，开发商融资的成本会更高，或者比较难拿到银行的贷款，拿地时他们也会趋向于保守和谨慎，所以会造成开发进度减慢，使得房地产供给增速放缓，供应量减少。
需求方面，“房住不炒”的长期定位、限贷令的出台主要是为了让房子回归住房属性，弱化住房的投资性质，居民对于住房的需求也会有一定程度的降低。限贷令对于刚性住房需求者虽然有一定“误伤”但影响不是特别大。限贷令在对于购房套数等方面的限制对于刚性需求者影响不大，刚性需求者往往是购买首套住房，再加上“共有产权房”的政策支持，影响比较小。误伤主要集中在三方面，一是对于个人住房贷款的比例设置了上限，二是住房贷款时可能会延缓放贷时间，三是对于个人住房贷款资质方面的条件要求更加严格，购房的首付必须是家庭自有资金，这意味着一些住房贷款者可能面临没有额度、贷款周期过长、资质不合格被淘汰的情形，需要做好前期的规划计算。央行原副行长吴晓灵曾经说过：“在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好破灭准备。”对于投机性购房者，各地在已有的限购政策、限售政策下，又进行限贷，炒房客也需要资金来炒作，而限贷令从根本上限制了资金的流动，这可以说是硬性要求，未来流入到房地产行业当中的资金是有限的，国家从供给侧和需求侧同时发力，加大房地产的去杠杆力度，炒房客无法进行高杠杆炒房了。而未来房贷收紧，不仅影响新楼盘，对二手房也会有很大的影响，势必造成二手房交易量的减少，所以未来房产出售也会是很大问题，这也使得房地产需求总体下降。
（三）对房价的影响。限贷令下，未来住房贷款可能越来越紧，尤其是全额买房的难度太大，现在绝大多数的购房者都需要银行贷款，如果个人房贷收紧，那么势必减少绝大多数的购房者，从而房地产的供给和需求关系受到影响。供求关系的变化在很大程度上影响着房价走势，当房地产供大于求时，房价自然会受到影响而下跌；当购房者预期房价会降低时，观望情绪就会加重，房地产企业迫于资金压力，可能会采取以价换量的措施，利用降价去库存的方式降价促销，再加上2020年8月重点房地产企业座谈会进一步落实房地产长效机制“稳地价、稳房价、稳预期”，地产高房价退热已是必然趋势。
二、限贷令下房地产企业财务风险特点
（一）筹资风险——融资渠道紧缩，筹资困难。在房地产企业经营发展的过程中，资金是非常重要的物质保障。若是资金出现问题，房地产企业就难以持续健康发展。房地产企业投资金额非常大，往往通过银行贷款获取资金，银行利率上下波动幅度相对较大，尤其是大额贷款的银行利率浮动更大，因此筹资成本很高。限贷令下，对房地产企业银行贷款比例做了上限规定，对于房地产企业的审核也越来越严格，流入房地产企业的资金受到限制，再加上国家的土地政策等，开发商拿地成本也越来越高。限贷令下，银行对房地产企业贷款的限制，导致房地产企业融资渠道更加紧缩，筹资难度也越来越大。
（二）经营风险——投资回收期长，资金回笼不确定性增强。一方面房地产企业为确保自身发展拥有充裕的资金持久经营，必须要进行资金回收工作，以此来稳定提升自身的发展成效。房地产的开发投资会随着开发过程结束的2～5年收回投资成本，置业投资的回收期则在8～10年，乃至更长，这期间政策的变动、市场利率的变动都会影响到房地产企业的资金回收。另一方面房地产企业的开发对象是单个住户，不可能知道每个住户的信用程度。再加上限贷令下，国家提高个人房贷门槛，并要求购房首付必须是自有资金，对于银行给个人房贷的额度也做了限定，对于个人房贷的资质要求更严格。房地产企业的资金回收主要是业主购买房屋的首付款和后续的按揭款，限贷令使房地产企业通过出售房地产回收资金的难度加大。
（三）运营风险——资金不够充足，规模难以扩张。运营风险是指由于企业资金转化速度慢、资金回收效率低，导致资金流在一定阶段中不能满足企业运营管理，并因此所引发的损失风险。限贷令下，房地产企业融资难度加大，获得的资金受限，再加上投资回收期长，房地产难免面临资金不足的问题，难以进一步扩张规模。
三、房地产企业财务风险成因分析
（一）决策机制不完善，风险意识淡薄。企业在经营中，领导层每天都会做出很多决策。如果决策失误，容易导致经营困难，出现严重的财务危机。房地产企业的决策机制不完善的原因有两点：一是信息量不足。信息量的掌握度对房地产的开发决策有至关重要的影响，尤其是国家对于房地产的宏观调控政策，一定要快速收集分析，以便做出正确的决策。二是企业决策的时候，内部信息不足或实用性较差，使很多企业管理人员只能依据有限的数据和以往的经验来判断，预测、控制财务风险水平低下，这也会导致企业出现财务风险。并且，我国房地产企业普遍存在风险防范意识淡薄等方面的不足，缺乏风险控制的意识，没有对各种潜在的财务风险进行积极主动的防控，加大房地产企业的财务风险。
（二）事前控制不到位，投资决策盲目。现在房地产企业的风险控制多在事中控制和事后控制，对事前控制不重视，使企业的发展存在着巨大的隐患。而且房地产企业容易形成巨大的利润，在利益的驱使下，企业急于对那些大型项目进行投资建设，对国家宏观调控政策和市场变化缺乏前瞻性，对潜在的市场风险缺乏全面分析，资金用途规划不合理，而房地产企业特别容易受国家政策、土地价格、银行利率的影响。由于事前控制不到位盲目投资，而不可避免地给企业带来财务风险。
（三）资金结构不合理，融资渠道狭窄。房地产企业资金主要来源于企业所有者的投入、金融机构和银行的贷款以及业主的购房收入，但主要还是通过银行借贷来获取运转资本，所有者投入的比例很小。房地产企业多依赖于高负债、高杠杆、高周转来维持企业运营，其负债率在70%及70%以上。但是，高负债除了容易因利率波动，企业还款不及时给企业招致严重的财务风险以外，还反映出了房地产企业资本结构不合理、融资渠道狭窄的问题。
四、限贷令下房地产企业财务风险控制
（一）健全决策机制，培养风险意识。为了合理规避房地产企业财务风险，一方面房地产企业需要健全决策机制，降低决策失误率。一是扩宽信息渠道，尤其是国家宏观调控政策、银行利率变动信息、土地价格变动信息，一定要及时获取并迅速做出相应对策；二是要提高内部信息实用性，保证企业有足够的信息支持来做出决策，减少决策的经验判断。另一方面要培养风险意识提高风险控制能力。通过加强学习和培训，做好财务信息的收集分析工作，提高管理人员的风险意识和综合素养，加强对风险重要性的认识，对各种潜在的财务风险进行积极主动的防控。
（二）做好事前控制，完善投资决策。事前控制包括投资决策前的可行性分析、资金的运用分析，通过可行性分析以及资金运用情况的分析为企业的发展做指引。从国家对房地产企业的宏观调控政策、土地政策到市场利率的波动再到房产的供需等多方面进行预测调研，并以此出具可行性报告。在资金运用方面，需要提高自己运用效率，通过选择最佳的投资方式和投资结构，防止出现投资项目需要资金投入但企业资金流不足或者出现闲置资金的情形。通过事前控制，有助于企业做出相对正确的投资决策，有效的降低企业的财务风险。
（三）扩宽融资渠道，加速资金回流。适当的负债有利于发挥财务杠杆的作用，扩张企业规模以及提升企业自身的市场竞争力，降低企业的资金成本。但是，过度的负债容易使企业面临严峻的财务形势。目前，房地产企业的主要融资渠道是银行借贷这一固有的融资方式，此方式下资本成本很容易受银行利率的影响。因此，房地产企业急需拓宽融资渠道。房地产企业主要是通过向业主方出售房屋的方式来获取盈利，因此房地产企业可以以增加预售定金或者购房款的方式融资，可以选择利用可靠的互联网金融平台融资，也可以通过提高金融信贷资金、个人闲置资金、企业所有人投入资金的比例，来拓宽融资渠道。并通过权衡各个渠道融资方式的利弊以及加权平均资本成本的计算，选择最适合的融资方式。另外，企业可以通过高科技化、高机械化缩短开发建设周期，加速资金回流。
五、结语
总之，限贷令虽然是为了使房地产企业平稳健康发展，但房地产企业也不得不面临融资渠道紧缩、资金回笼性更不确定、资金不充足等问题，为此相关企业就需要通过健全决策机制，培养风险意识、做好事前控制，完善投资决策、扩宽融资渠道以及加速资金回流等措施，来降低房地产企业的财务风险。
